新政利好樓市 石家莊二手房市場率先回暖

昨日下午（30日下午），央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。之后，財政部和國家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，二手房營業(yè)稅免征門檻“5年變2年”。業(yè)內(nèi)預計兩大新政將成為拉動省會樓市回暖的政策推手。

新政

二套房貸最低首付比例降至四成

央行、住建部、銀監(jiān)會30日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

同時，《通知》顯示，住房公積金貸款購買首套普通自住房的，最低首付款比例為20%；首套房已經(jīng)結(jié)清公積金貸款，為改善居住條件再次申請公積金貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。

營業(yè)稅免征門檻由5年調(diào)為2年

昨日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

《通知》明確，上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)﹝2005﹞26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《通知》自2015年3月31日起執(zhí)行。

80萬房產(chǎn)過戶最高可省4.48萬

由于政策出臺突然，昨日記者致電河北省地稅部門時，相關(guān)人士表示還不知情。據(jù)該人士介紹，按照之前施行的政策規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

據(jù)記者了解，此前為了遏制房價過快上漲，二手房交易稅曾多次進行調(diào)整。2005年，為了穩(wěn)住房價，普通住房免征營業(yè)稅的期限由1年調(diào)整為2年；自2010年1月1日起，免征營業(yè)稅的期限再次調(diào)整，由2年調(diào)整為5年；2011年又一次調(diào)整，雖然免征營業(yè)稅期限依然為5年，但二手房銷售由差額計征營業(yè)稅改為全額計征營業(yè)稅。

營業(yè)稅對于買房人來說，一直是二手房交易過程中的一筆大頭支出。以一套成交價格為80萬、房本未滿5年的普通二手住房來計算，新政實施前，僅過戶交易時的營業(yè)稅就需要按照80萬來全額征收（即：80萬*5.6%=4.48萬元）。新政實施后，同樣是這套房子，過戶交易可以直接享受到免交營業(yè)稅的優(yōu)惠。按照現(xiàn)行營業(yè)稅稅率5.6%來計算，僅此一項政策調(diào)整，交易雙方最多即可省下4.48萬元。

首付改四成一下少了10萬元

雖然對于二套房貸首付降低的政策，本地銀行方面尚無明確回應，但是很多購房者聽到這個消息都很雀躍。

已經(jīng)在長安區(qū)看好一套120平方米學區(qū)房的張先生，最近正在為首付的事情發(fā)愁。為了孩子上學他打算換套離學校近的三居室，房價8300元/平方米。因為手中有1套房本了，只能按照二套貸款必須首付五成來執(zhí)行。對于他這樣的工薪階層來說，在第一套房子暫時還要居住不能出售的前提下，要去籌集這49.8萬的首付款還真是難度很大。現(xiàn)在按照房貸新政，可以最低首付4成，直接少了10萬元的門檻。原本不可能的購房夢直接可以實現(xiàn)了。

采訪中記者了解到，像張先生這種改善型購房需求正成為省會樓市一大主力。尤其是隨著二胎政策的逐步放開，未來從兩居換三居改善型購房的人群將越來越多。這部分人群無疑是二套房貸首付比例下降政策的最大受益者。

省會二手房市場

率先回暖

在央行下調(diào)二套房貸首付、營業(yè)稅“5改2”利好正式出臺前，石市二手房市場早已“春江水暖鴨先知”。

數(shù)據(jù)顯示，3月第四周（3.23-3.29）石家莊二手房市場“量價齊升”，市場向好。成交方面，上一周石家莊全市共成交二手房442套，環(huán)比上周上漲七成多。而房價方面，上周石家莊二手住宅掛牌均價為8654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，比之前一周每平米上漲了38元。受持續(xù)利好政策的影響，3月石家莊二手房市場持續(xù)回暖，從各行政區(qū)掛牌均價走勢來看，各大主城區(qū)“全線上漲”。

而從成交情況看，按照石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2015年3月23日-3月29日這一周，石家莊全市共成交二手房442套，環(huán)比上漲79.67%，較前一周多成交196套，成交面積38027.38平方米，環(huán)比上漲71.84%。

分析近期石家莊二手房“量價齊漲”成交上漲迅猛的原因，省會業(yè)內(nèi)人士稱可能有三方面，首先是近期一系列政策的陸續(xù)出臺給樓市正面信息；二是每年的三四月是二手房轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的旺季，受石家莊樓市整頓持續(xù)的影響，一些新房消費者轉(zhuǎn)移到二手房市場；另外，此前不動產(chǎn)登記政策出臺時，曾有預期存量二手房會緩慢析出，目前市場的放量也符合這個預期。

影響

新政或刺激房價上漲

資本市場的反應更加明顯。昨日，受地產(chǎn)新政利好預期影響，地產(chǎn)股午后就快速拉升，掀起漲停潮，截至收盤，保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、香江控股等10股漲停。

分析兩大地產(chǎn)新政的影響，上分析認為商業(yè)房貸放松力度超預期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。而房貸放松屬于大利好，將會刺激有效需求。他表示，此次放松主要受惠對象是二套房，這類需求已經(jīng)成為近幾年主力剛需，這類需求釋放將有利房價上漲。

國大房產(chǎn)一位陳姓經(jīng)理認為，營業(yè)稅“5改2”的最大好處是，有利于改善型住房的人賣掉原來的房子，成交套現(xiàn)；而稅收優(yōu)惠政策最大的受益者就是買房人了，營業(yè)稅少則省了兩三萬到十幾萬甚至更高的過戶成本。而這部分因為受限于房本不滿5年要交很高營業(yè)稅的次新房源，占據(jù)相當比重。

最佳購房“窗口期”已至？

二套房貸首付最低降至四成，營業(yè)稅免征門檻5年變2年政策的即刻執(zhí)行，會不會對省會今年的房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)性的刺激？

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，營業(yè)稅免征門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，“尤其是對于改善型需求來講，由于營業(yè)稅的免征，降低了交易成本，這部分群體就可以賣掉原有房產(chǎn)進行改善或置換”，他還認為“從政策的市場效果來看，有助于這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市?！?/p>

一系列利好之下，一些業(yè)內(nèi)人士認為，在目前價格還未“觸底反彈”前夕，最近三年以來的最佳購房“窗口期”已至。雖然2015年石家莊房地產(chǎn)市場的主調(diào)依然是“去庫存”，但是在第一季度即將結(jié)束的時候，樓市就被注入了降準、降息、二套房首付比例降低、營業(yè)稅免征門檻5年變2年等多種利好政策，因此，預計二三季度省會商品房和二手房都將大范圍出現(xiàn)量價齊漲、市場持續(xù)回暖的情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。