7月成分水嶺 房企快速去庫(kù)存 打折降價(jià)都來(lái)了

隨著樓市不斷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷量增速紛紛放緩，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)下滑。

“蓄客難度越來(lái)越大，以前一開盤都是哄搶，現(xiàn)在客戶都開始觀望?！币晃婚_發(fā)商營(yíng)銷人士告訴記者。

作為行業(yè)排頭兵的恒大、萬(wàn)科均在今年7月出現(xiàn)了銷售環(huán)比下滑的情況。

恒大7月銷售金額為人民幣441.6億元，環(huán)比回落約28%;合約銷售面積為439.5萬(wàn)平方米，回落27.4%。7月恒大合約銷售單價(jià)為10048元/平方米，與6月的10095元/平方米大致持平。

而萬(wàn)科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積249.1萬(wàn)平方米、銷售金額355.6億元，與6月相比，分別下滑28.5%和27.6%。

不只是萬(wàn)科、恒大，金地集團(tuán)今年7月實(shí)現(xiàn)簽約面積42.8萬(wàn)平方米，同比下降10.19%;簽約金額79.0億元，同比下降2.59%。同時(shí)，金地在前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約金額782.4億元，同比增長(zhǎng)50.28%。

7月份似乎是一個(gè)分水嶺，讓房企的銷售紛紛出現(xiàn)下滑。

7月，綠城集團(tuán)(含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng))取得銷售面積約33萬(wàn)平方米，當(dāng)月銷售金額約為人民幣88億元。銷售金額環(huán)比下滑約24.7%，銷售均價(jià)約為27218元/平方米，比6月的23249元/平方米有所提高。

旭輝的合同銷售(含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng))金額約人民幣85.6億元，合同銷售面積約50.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下調(diào)5.1%和3.2%。旭輝在7月的合同銷售均價(jià)約人民幣16800元/平方米，比6月的17100元/平方米略有下調(diào)。

融信中國(guó)發(fā)布2017年7月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，今年7月份融信的合約銷售額為35.38億元人民幣，今年前7個(gè)月合約銷售額共計(jì)190.53億元。據(jù)此推算，今年上半年融信完成了155.15億元的銷售業(yè)績(jī)，相比去年同期的132.2億元，增長(zhǎng)約17%，而去年，這一數(shù)字高達(dá)176.7%。

克而瑞分析指出，從7月的市場(chǎng)情況來(lái)看，房企在一二線城市的銷售去化受限購(gòu)、限售影響較大，預(yù)計(jì)一二線城市未來(lái)的市場(chǎng)前景將保持持續(xù)穩(wěn)定;目前銷售情況更好的仍然是三四線城市，布局三四線城市的企業(yè)將繼續(xù)受益。

從企業(yè)銷售情況來(lái)看，多數(shù)房企的業(yè)績(jī)較6月環(huán)比下降，TOP100房企整體的銷售規(guī)模環(huán)比下降39.1%。TOP3房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模的環(huán)比降幅為20.1%，降幅較小，可見(jiàn)雖然大部分房企的業(yè)績(jī)規(guī)模都有所降低，但龍頭房企的規(guī)模集中度繼續(xù)保持了進(jìn)一步的上升。同時(shí)必須看到，TOP4~TOP20降幅為47.6%，在各梯隊(duì)中降幅最大，可見(jiàn)在上半年的業(yè)績(jī)沖刺之后，隨著淡季到來(lái)，進(jìn)入休整期。

房企的銷售乏力很大程度是因?yàn)橐欢€樓市的調(diào)整，在政策的調(diào)控下，市場(chǎng)預(yù)期不斷降低，開發(fā)商紛紛感受到壓力。

在華南，已經(jīng)有開發(fā)商開始打折促銷;在華東，多家房企開始不斷提出去庫(kù)存的舉措。面對(duì)不確定的市場(chǎng)，很多企業(yè)為了保現(xiàn)金流都盡量出貨。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，受調(diào)控政策影響，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應(yīng)的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。

今年3月以來(lái)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等。截至目前，超過(guò)50個(gè)城市正在承受調(diào)控重壓，幾乎覆蓋了全部熱點(diǎn)區(qū)域。

克而瑞的一份報(bào)告指出，2017年1~7月，大部分房企都加緊推貨，規(guī)模房企整體銷售業(yè)績(jī)較去年同期增幅較大。而同時(shí)，各熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限售政策持續(xù)加碼。2017年以來(lái)，除了一二線城市政策加碼外，部分熱點(diǎn)三四線城市也加入限購(gòu)、限貸、限售的行列，由環(huán)一線向其他區(qū)域擴(kuò)圍。限購(gòu)、限貸等政策的不斷加碼一定程度上限制了市場(chǎng)的購(gòu)買力，下半年在行業(yè)政策從嚴(yán)的趨勢(shì)下房企仍需加速去化。

“在2016年9?30開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)：大部分房企都在2016年拿了比較高價(jià)的地，這種情況下，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對(duì)于2017年來(lái)說(shuō)，各種融資渠道壓力逐漸增加，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累，快速去化將成為房企的主旋律?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。