杭州高價(jià)地：溢價(jià)率超過(guò)50%的基本都沒(méi)動(dòng)工

“現(xiàn)在還有開(kāi)不出來(lái)的樓盤(pán)？”家住大華西溪風(fēng)情的馬女士向記者爆料，每次路過(guò)家附近，有塊地已經(jīng)空了好多年，一直未開(kāi)發(fā)，她對(duì)此覺(jué)得很好奇。

去年以來(lái)的火熱樓市，讓不少原來(lái)賣不動(dòng)的樓盤(pán)也“起死回生”，甚至輕松售罄。然而，記者統(tǒng)計(jì)了2013年~2015年出讓的地塊，仍然有一些未趁這波行情入市，甚至連動(dòng)工跡象都沒(méi)有。

這些未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，多是第一次入杭的“新兵”

經(jīng)記者查證，馬女士說(shuō)的那塊地，正是2015年南方水泥在余杭拿的一宗宅地，樓面價(jià)為9750元/m2，雖然如今看來(lái)地價(jià)便宜，但當(dāng)時(shí)在區(qū)域內(nèi)也算數(shù)一數(shù)二。

南方水泥是有央企背景的超大型水泥企業(yè)，總部位于杭州。不過(guò)，記者查了相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，其在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域算是“新兵”。

資料顯示，這塊地的建筑面積僅為18379m2，容積率為1.01~1.2。綠城設(shè)計(jì)院的一位設(shè)計(jì)師告訴記者，這樣的條件只能做低密產(chǎn)品，而另一位行業(yè)專家也分析得出：“這個(gè)容積率極有可能是洋房加排屋。”而之前有消息說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)做成員工福利房，顯然可能性比較低。

目前，該地塊甚至連規(guī)劃也沒(méi)有，比它遲拿地的金地西溪風(fēng)華銷售都進(jìn)入了尾聲。

2014年，首次入杭的北京英藍(lán)在大關(guān)單元拿了一宗商住地，不過(guò)直到現(xiàn)在都沒(méi)什么動(dòng)靜，也沒(méi)開(kāi)盤(pán)。這塊地當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格僅為13315元/m2，而目前周邊在售樓盤(pán)都在4萬(wàn)元/m2以上，按道理穩(wěn)賺。“這個(gè)項(xiàng)目還在前期設(shè)計(jì)階段，案名還沒(méi)出，不過(guò)地鐵上蓋是確定的。因?yàn)槔习搴苤匾?，所以?jié)奏不快。”該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

2013年由寶力康華競(jìng)得的未來(lái)科技城項(xiàng)目，早在2015年年底記者走訪時(shí)就是一片荒地，緊鄰的EFC歐美金融城賣得如火如荼，當(dāng)時(shí)杭州寶力康華置業(yè)有限公司前期部負(fù)責(zé)人稱，集團(tuán)希望將這個(gè)項(xiàng)目做到精益求精，因此進(jìn)度相對(duì)較慢。然而直到今年3月，相關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目仍處于規(guī)劃調(diào)整后公示階段，而該房企也是第一次來(lái)杭。

前幾年，很多不知名的開(kāi)發(fā)商或企業(yè)，嗅到杭州樓市的商機(jī)，一個(gè)勁地往上撲，但進(jìn)來(lái)之后卻發(fā)現(xiàn)完全不是他們想象那樣，“很多沒(méi)有操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)或資金實(shí)力一般的房企，首次入杭基本被證明難以生存。”一位業(yè)內(nèi)人士感嘆道。

前幾年拿地的房企，不少已賣了項(xiàng)目

這些房企拿地之后多年未開(kāi)盤(pán)，而與他們差不多時(shí)候拿地的一些房企，則干脆轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目脫身。

大家熟悉的河北天成2013年在慶隆單元拿的高價(jià)地，最終變成了濱江錦繡之城，濱江簽了收購(gòu)協(xié)議之后第二天就動(dòng)工了；中節(jié)能綠建拿下的蔣村單元地塊，成為已經(jīng)交付的融創(chuàng)河濱之城的一部分；在售的錢(qián)塘玫瑰灣，是中尚置業(yè)從三聯(lián)集團(tuán)手中收購(gòu)而來(lái)，該項(xiàng)目之前案名為三聯(lián)春上；恒大水晶城也同樣是收購(gòu)而來(lái)。

這些項(xiàng)目被收購(gòu)之后，基本都實(shí)現(xiàn)了熱銷，有些成為區(qū)域的明星樓盤(pán)。

“些遭遇資金問(wèn)題的項(xiàng)目，是被迫出售，房企低價(jià)吃進(jìn)后重新拿出來(lái)賣，利潤(rùn)可觀。事實(shí)上，目前很多高周轉(zhuǎn)的大型房企都將重心轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)，也就是尋求并購(gòu)。”遭遇并購(gòu)房企的一位前期負(fù)責(zé)人告訴記者。

前車之鑒擺在眼前，從今年的土地市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)實(shí)力、無(wú)經(jīng)驗(yàn)的房企已基本退出杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種“二八現(xiàn)象”正在愈演愈烈。

這兩年出讓的地塊，開(kāi)發(fā)周期明顯變長(zhǎng)

從2016年開(kāi)始，記者發(fā)現(xiàn)不少房企的開(kāi)發(fā)節(jié)奏正在放緩。

早幾年，有些開(kāi)發(fā)商剛進(jìn)杭州，就展現(xiàn)其快速開(kāi)發(fā)能力，景瑞在杭的第一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)就是以開(kāi)發(fā)速度快被人所知，從拿地到開(kāi)發(fā)，只要8個(gè)月。

不過(guò)，近兩年，隨著不少樓盤(pán)因?yàn)榭焖匍_(kāi)發(fā)而不斷曝出質(zhì)量問(wèn)題，以及G20后杭州城市界面將大大提升，來(lái)杭已久的大牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)達(dá)成共識(shí)--除了原有的規(guī)模和速度外，要想扎根杭州最重要的還是靠產(chǎn)品本身。

去年上半年出讓的很多高價(jià)地，信達(dá)拿的南星單元宅地和奧體商住地，合景拿的申花高價(jià)地，目前還只剛公布了案名，開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年，溢價(jià)率超過(guò)50%的基本都還沒(méi)動(dòng)。

“像信達(dá)這樣資產(chǎn)雄厚的企業(yè)，雖然開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)，不過(guò)對(duì)其并沒(méi)有很大影響，后期只要操盤(pán)者給力，這點(diǎn)損失都能補(bǔ)回來(lái)。”某房企營(yíng)銷總監(jiān)分析，“現(xiàn)在預(yù)售證申領(lǐng)速度變緩，很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)也不著急賣，整體還是賣方市場(chǎng)。”

同時(shí)，2015年杭州提高了商品房預(yù)售條件門(mén)檻。商品房10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層，這無(wú)形中拉長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的工期和開(kāi)發(fā)速度，2015年10月1日后拿地的項(xiàng)目都受此新規(guī)制約。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。