五環(huán)成交均價5.7萬元/平方米
受到預(yù)售價格監(jiān)管影響,今年上半年北京新建住宅供應(yīng)極度低迷,不少房企均因達(dá)不到“理想定價”而放緩入市時間。
對已經(jīng)入市的新建住宅來說,有分析師認(rèn)為,目前北京二手房價格基本回調(diào)至春節(jié)前,成交量也持續(xù)低迷,相反,一手住宅市場一直較為穩(wěn)定,大部分項目依然比二手房性價比高。
即便如此,即使手持1000萬元,在北京面臨的選擇依然不如想象中的充分。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,可以選擇的方向為六環(huán)附近少量180平方米以上疊拼或洋房以及五環(huán)精裝大尺度三居或四居,后者顯然更具備投資價值。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,今年北京在售樓盤中,有98個項目成交總價水平為套均總價1000萬元左右,六環(huán)外項目占據(jù)很大比例??硕鸨本C構(gòu)高級分析師崔秀程表示,“北京五環(huán)沿線,目前商品住宅成交均價達(dá)到5.7萬元/平方米,套均價已達(dá)到1100萬元”。
無獨有偶,有記者探訪房山區(qū)樓市時發(fā)現(xiàn),房山今年有多個項目步入單價“5萬元+”時代。天恒·水岸壹號報價已達(dá)50000元/平方米,中糧·京西祥云一期對外報價已高達(dá)6萬元/平方米。此外,位于西五環(huán)外,長陽良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域內(nèi)的萬年廣陽郡九號也在此售價范圍內(nèi)。在該項目售樓中心,記者了解到,該項目主力戶型為166平方米三居—220平方米四居,配有科技系統(tǒng),屬于當(dāng)前北京市場上不多見的科技健康住宅,周邊有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院和公園等配套,包括臨近建設(shè)中的航天科技園區(qū)和中核科技園,據(jù)悉未來將有超過8萬高收入和高學(xué)歷人群進(jìn)駐,區(qū)域未來具有極強的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入效應(yīng)。
對此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房山過去是一個偏剛需的市場,現(xiàn)在則有不少中高端項目開始成交,未來可能會有一輪“補漲”。事實上,房山樓市的發(fā)展也折射出了北京今年上半年樓市走向。
中高端項目成主力
在北京樓市上一輪漲價過程中,不少剛需實際上已經(jīng)放棄了購房欲望,整個市場向改善型需求轉(zhuǎn)移,換房人群成為這一批樓市交易的購買主力。
根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至7月30日,7月份,北京商品住宅共實現(xiàn)成交1638套,成交面積130.78萬平方米,環(huán)比上月同期成交套數(shù)減少11%,成交面積減少2%,同比去年同期成交套數(shù)、面積更是分別減少65%、51%,預(yù)計整個7月份成交情況也或?qū)?chuàng)下自2014年3月以來,41個月的歷史新低。
而從成交特征來看,在7月份成交當(dāng)中,單價5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目占比高達(dá)40%,成為絕對主導(dǎo)。與成交特征相同,雖然8月份預(yù)計入市的8個項目均未公布開盤價格,但是從市場行情預(yù)估來看,其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或?qū)⑽挥?萬元/平方米-8萬元/平方米區(qū)間段。
郭毅認(rèn)為,2016年7月份還是單價3萬元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導(dǎo),而隨著地王的“好鄰居”效應(yīng)的不斷發(fā)酵,使得大量同區(qū)域項目價格均出現(xiàn)攀升,再加上今年預(yù)售價格“8萬元/平方米”紅線的壓制,一升一壓兩相作用之下,5萬元/平方米-8萬元/平方米成了商品住宅市場的主力,而這一價格區(qū)間也正是當(dāng)下購買意愿最為強烈,購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。
更重要的是,在郭毅看來,在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當(dāng)中,7宗地塊限售均價在5萬元/平方米-8萬元/平方米之間;而在掛牌期的13宗純商住宅用地當(dāng)中,限售價(含最高價)位于5萬元/平方米-8萬元/平方米區(qū)間的多達(dá)8宗。
郭毅表示,由此可以判定,未來較長一段時期內(nèi),5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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