31省樓市銷(xiāo)售全部低于新建面積 新老庫(kù)存繼續(xù)滾雪球

近日，“去庫(kù)存”成為討論我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)鍵高頻詞之一，高層多次發(fā)聲提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，前10月全國(guó)商品房施工面積707805萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積127085.85萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米，竣工面積也低于新開(kāi)工面積近一倍之多，在原本就庫(kù)存壓頂?shù)那闆r下，31省區(qū)的銷(xiāo)售面積全部低于新開(kāi)工項(xiàng)目面積，或致使新老庫(kù)存“雪球”還要越滾越大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積、銷(xiāo)售增速均小幅回落

1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速還在逐步放緩中。

1-10月份，全國(guó)房屋施工面積707805萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.3%，增速比1-9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積492633萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.2%。房屋新開(kāi)工面積127086萬(wàn)平方米，下降13.9%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積87753萬(wàn)平方米，下降14.7%。房屋竣工面積61201萬(wàn)平方米，下降4.2%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積45235萬(wàn)平方米，下降7.2%。

銷(xiāo)售方面，前10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額64790億元，增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

31省商品房銷(xiāo)售面積全部小于本年新開(kāi)工面積

就目前形式來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨三大困局——庫(kù)存高、區(qū)域市場(chǎng)分化嚴(yán)重以及開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)跌入冰點(diǎn)。其中，庫(kù)存壓力之大撼動(dòng)中央，在從今年3月全國(guó)兩會(huì)后，中央高層很少提及房地產(chǎn)，但近日，中央高層非常罕見(jiàn)地在兩天內(nèi)先后3次提到了房地產(chǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，截止今年10月，全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)了20連跌，跌幅近九成。而庫(kù)存面積已增至68632萬(wàn)平米，任志強(qiáng)認(rèn)為這種勢(shì)頭還在繼續(xù)，有可能會(huì)超過(guò)7億平方米。

截至10月底，我國(guó)今年房屋新開(kāi)工面積127086萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為94898萬(wàn)平方米，還存在有32188萬(wàn)平方米的庫(kù)存量。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)等獲悉，，31省區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積，也全部低于本年新開(kāi)工的面積。而銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)低于新開(kāi)工面積,意味著庫(kù)存還在持續(xù)增加。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)制作的前10月31省區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)圖中可以看到，東部地區(qū)本年新開(kāi)工面積與售出面積的差值為12412.85萬(wàn)平方米；西部地區(qū)的差值為10344.29；中部地區(qū)的差值為9430.59萬(wàn)平方米。相較之間，中部地區(qū)的庫(kù)存增速情況略好。

31省區(qū)中，本年新開(kāi)工面積與售出面積的差值最大的前三位分別為山東、河南、四川，三地差值面積均超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，其中山東差值為2806.05萬(wàn)平方米；河南差值為2609.78萬(wàn)平方米；四川的差值為2321.36萬(wàn)平方米。

另外，在31省區(qū)中，商品房屋施工面積最多的為江蘇省，有56540.47萬(wàn)平方米，第二為廣東省55461.12萬(wàn)平方米，第三位山東省有55311.25萬(wàn)平方米。

現(xiàn)狀：老的庫(kù)存去不了新的庫(kù)存還在增加

前文中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者提到，銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)低于新開(kāi)工面積,意味著老的庫(kù)存去不了，新的庫(kù)存還在增加。如果新開(kāi)工面積能減少下來(lái),竣工面積增加上去,新開(kāi)工面積與竣工面積相等,這樣竣工率可以逐步回升到20%以上,可以讓庫(kù)存的施工面積不再增加。然而目前全國(guó)本年新開(kāi)工面127085.85萬(wàn)平方米，竣工面積為61200.64萬(wàn)平方米，竣工僅為新建的50%。

至于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上究竟有多少庫(kù)存量，爭(zhēng)議還是較大的。因?yàn)槿绾卫斫鈳?kù)存并測(cè)算庫(kù)存，是評(píng)判未來(lái)市場(chǎng)和政策走勢(shì)的第一步。面對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存多少的追問(wèn)，各方卻有不同的版本。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)昨日?qǐng)?bào)道，財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家李宇嘉指出，待售庫(kù)存的實(shí)際規(guī)模，應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6.8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷(xiāo)售的7億平米，即13.8億平方米。在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫(kù)存、56.1億平方米的在建未售庫(kù)存，目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模大約為140.9億平方米。“即便按照2013年歷史最高銷(xiāo)售記錄（13億平方米），全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷(xiāo)售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)”，李宇嘉稱(chēng)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月底全國(guó)房屋施工面積已經(jīng)達(dá)到71億平方米，比去年同期的69億平方米增加了近2億平方米。有媒體報(bào)道，預(yù)計(jì)今年年底或?qū)⑦_(dá)近75億平方米,即便按照歷史最高峰的2013年的銷(xiāo)售面積,至少需要五年時(shí)間才能全部銷(xiāo)售出去。

不過(guò)專(zhuān)家也表示，“高庫(kù)存”是樓市運(yùn)行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫(kù)存”的負(fù)面影響。“按照國(guó)際慣例，一個(gè)城市必須有一定的庫(kù)存，一般有10%的富裕量。如果一個(gè)城市沒(méi)有6-8個(gè)月的庫(kù)存，民眾想買(mǎi)房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)沒(méi)了，很容易造成恐慌”，任志強(qiáng)說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。