樓面價(jià)不到6000元 上海全租賃宅地傳遞了什么信號(hào)？

加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位的重要舉措，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要內(nèi)容，解決新市民住房問(wèn)題的重要方式。

7月24日14時(shí)，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)已全面啟動(dòng)。

這兩幅地塊位置非常優(yōu)越，可謂風(fēng)水寶地。

1.浦東張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊

張江地塊位置

出讓面積：65007.6平方米

建筑面積約13萬(wàn)平方米

規(guī)劃用途：租賃住房

容積率：2.0

出讓年限：70年

出讓金額：72392萬(wàn)

起拍樓板價(jià)：約5569元/平

2.嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊

嘉定地塊位置

土地用途：租賃住房

出讓面積：28513.4平方米

建筑面積：71283.5平方米

容積率：2.5

出讓年限：70年

起始總價(jià)：42417萬(wàn)元

起拍樓板價(jià)：5950元/平

根據(jù)周邊二手房信息顯示，張江地塊附近的高檔樓盤(pán)東郊紫園均價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米，普通的紫晶苑均價(jià)也在4.6萬(wàn)元/平方米，地塊周邊有百度研發(fā)中心、上海飛機(jī)設(shè)計(jì)研究院等，需求應(yīng)該不成問(wèn)題。而嘉定地塊周邊二手房的均價(jià)也在3萬(wàn)元/平方米到4萬(wàn)元/平方米之間。

相比之下，如今這0.6萬(wàn)元/平方米不到的起拍樓板價(jià)，就是要搶的節(jié)奏了...

當(dāng)然，這生意也沒(méi)那么容易做。除了只租不售外，還有其他要求哦。

1.出讓合同中明確該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類(lèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。

2.運(yùn)營(yíng)管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。浦東新區(qū)張江地塊租約原則不超過(guò)6年，嘉定地塊租約原則不超過(guò)3年。

在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。

據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局副局長(zhǎng)岑福康介紹，“根據(jù)近日國(guó)家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求和上海的具體情況，當(dāng)前在大幅增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的階段，要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，特別是在穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加供給等方面的作用，將鼓勵(lì)部分國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)。”

從首批成交的兩幅租賃住房用地情況看，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（租賃住房用地）》中明確了租賃住房用地相關(guān)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等全生命周期管理要求，具體包括：明確了出讓土地用途為租賃住房用地，出讓年限為70年，租賃住房物業(yè)“只租不售”，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)租賃住房物業(yè)，受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對(duì)象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等；同時(shí)也明確了租賃住房套數(shù)、套型、全裝修等建設(shè)要求，以及租賃住房用地中公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)要求。

后續(xù)，上海將在城市中心或副中心服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技研發(fā)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、郊區(qū)各新城中心等就業(yè)集聚區(qū)域；軌道交通上蓋、軌道交通站點(diǎn)周邊等交通便利區(qū)域；以及商業(yè)、辦公、住房的規(guī)模結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化區(qū)域，持續(xù)增加租賃住房用地供應(yīng)。

同時(shí)，針對(duì)租賃住房的特點(diǎn)，進(jìn)一步打造“以人為本、宜居舒適”的租賃住房建筑，按照建筑布局合理緊湊、建筑外觀(guān)簡(jiǎn)潔美觀(guān)、建筑比例尺度恰當(dāng)，建筑節(jié)能環(huán)保等原則，鼓勵(lì)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新；增加物業(yè)管理、便利商業(yè)、活動(dòng)交流、圖書(shū)閱覽、洗衣房、健身房等生活配套設(shè)施；設(shè)置戶(hù)外連廊、底層架空等戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地與公共空間，提高租賃住房的適應(yīng)性，提升社區(qū)空間品質(zhì)，營(yíng)造良好的鄰里交往氛圍。

繼首批租賃住房用地供應(yīng)后，上海將盡快陸續(xù)公告出讓若干批次的租賃住房用地，并將出臺(tái)存量商辦用房轉(zhuǎn)型為租賃住房的規(guī)劃土地有關(guān)意見(jiàn)，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

上海首推租賃住房用地，傳遞哪些信號(hào)？

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住、不是用來(lái)炒”，服務(wù)“住有所居”

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被認(rèn)為是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。完善租購(gòu)并舉的住房體系，是在目前的時(shí)代背景下，上海的一項(xiàng)制度性考慮。

根據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查，“十三五”時(shí)期，全市居住房屋的總量基本能滿(mǎn)足需求，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步優(yōu)化。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，自住和改善型需求依然較強(qiáng)，中低收入戶(hù)籍家庭和非戶(hù)籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化趨勢(shì)，滿(mǎn)足居民合理的居住需求，既要穩(wěn)定供應(yīng)商品住房，又要進(jìn)一步確保保障性住房供應(yīng)，加大租賃住房供應(yīng)。

同時(shí)，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節(jié)約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節(jié)能環(huán)保住房，切實(shí)服務(wù)“住有所居”。

因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。同時(shí)，將積極推進(jìn)購(gòu)租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

從土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，推進(jìn)租售并舉

提到加大住房供應(yīng)，人們便會(huì)首先想到供應(yīng)的“龍頭”——土地。

2015年末以來(lái)，全國(guó)新建商品房和二手房成交價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲，各大熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)迅速升溫。增加土地供應(yīng)也被視為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要舉措。然而，在投資性需求沒(méi)有得到有效抑制的前提下，為扼制房?jī)r(jià)上漲而單純?cè)黾油恋毓?yīng)，并非房地產(chǎn)調(diào)控的良策，且極易造成對(duì)未來(lái)城市發(fā)展空間的“透支”。

“在當(dāng)前資源緊約束條件下，一方面，需要穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)肅市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決抑制打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為；另一方面，在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的大框架下，需要積極探索房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和供地方式改革，精準(zhǔn)施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。

“十三五”期間，按照“商品房用地穩(wěn)中有升、保障房用地確保供應(yīng)、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計(jì)劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎(chǔ)上，提升至年均供應(yīng)住房用地1100公頃，并進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時(shí)探索存量商辦項(xiàng)目改為租賃住房，加大中小套型供應(yīng)比例、研究適當(dāng)提高租賃住房用地容積率。

經(jīng)初步測(cè)算，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)土地5500公頃，可提供住房約170萬(wàn)套，其中市場(chǎng)化住房約115萬(wàn)套，包括商品住房約45萬(wàn)套、租賃住房約70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%；保障性住房約55萬(wàn)套。

據(jù)了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域。原則上優(yōu)先增加三類(lèi)地區(qū)的租賃住房供應(yīng)：

1.就業(yè)集聚地區(qū)，為實(shí)現(xiàn)職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區(qū)，臨港等產(chǎn)業(yè)板塊制造業(yè)集聚區(qū)。

2.交通便利地區(qū)，鼓勵(lì)租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點(diǎn)周邊。針對(duì)有軌道交通站點(diǎn)的軌道交通停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目結(jié)合上蓋綜合利用，允許在一定服務(wù)半徑內(nèi)，適度增加租賃住房。

3.商業(yè)、商務(wù)辦公過(guò)剩地區(qū)，經(jīng)評(píng)估，對(duì)于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過(guò)剩的區(qū)域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調(diào)整為租賃住房。

此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊，就分別位于張江南區(qū)配套生活基地和嘉定新城。除了規(guī)定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類(lèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。運(yùn)營(yíng)管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。

國(guó)際大都市經(jīng)驗(yàn)對(duì)上海的啟示

上海在上報(bào)國(guó)務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃（2016—2040）》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標(biāo)。而放眼全球，國(guó)際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購(gòu)租并舉的住房體系。

“在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶(hù)的占比均在30%以上，其中，美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的承租戶(hù)在住戶(hù)總量中的占比近十年來(lái)持續(xù)上升。”華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授崔裴表示。

相比之下，上海以及國(guó)內(nèi)一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場(chǎng)發(fā)育還不夠健全。另?yè)?jù)上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠(yuǎn)低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。

除了租賃住房比例高、自有住房比率相對(duì)較低以外，國(guó)際大都市住房租賃來(lái)源多元化，社會(huì)和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會(huì)出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質(zhì)的租賃來(lái)源在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿(mǎn)足多樣化的市場(chǎng)需求，特別在滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求上有其不可或缺的作用。

此外，國(guó)際大都市一般都會(huì)以法律及行政的方式，對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對(duì)上海來(lái)說(shuō)，尤其應(yīng)重視住房租賃制度的建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標(biāo)志，上海已經(jīng)啟動(dòng)加快租賃住房用地的進(jìn)程。今后上海還將探索由開(kāi)發(fā)商地塊內(nèi)自持配建租賃住房，向政府整區(qū)域配建租賃住房轉(zhuǎn)變，優(yōu)先供應(yīng)租賃住房用地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。