杭州：成交量創(chuàng)新高 土地市場(chǎng)又瘋了

歷經(jīng)59輪鏖戰(zhàn)，杭州城北的拱宸橋單元40號(hào)宅地，23日最終被大家房產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)27.51億元，樓面地價(jià)高達(dá)20409元/㎡，刷新了拱宸橋區(qū)域的宅地樓面地價(jià)。

值得關(guān)注的是，該地塊樓面地價(jià)相當(dāng)于周邊在售房源價(jià)格，北面中國(guó)鐵建國(guó)際城今年成交均價(jià)為20385元/㎡。南面的遠(yuǎn)洋公館售價(jià)稍高，今年成交均價(jià)為29669元/㎡。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士不禁感嘆，杭州的土地市場(chǎng)又瘋了。

有業(yè)界人士測(cè)算，如果按照3500元/㎡的建安成本、10%的財(cái)務(wù)成本和1500元/㎡的各類稅費(fèi)來(lái)算，拱宸橋單元40號(hào)宅地項(xiàng)目的最低成本不會(huì)低于27500元/㎡；若做成高端項(xiàng)目，項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)不會(huì)低于35000元/㎡。

在杭州，樓面地價(jià)超過(guò)20000元/㎡，可謂是頂級(jí)宅地的分界線。最近短短一個(gè)月時(shí)間，杭州有3宗宅地突破了這個(gè)天際線，開發(fā)商的拿地?zé)崆楠q如回到2013年。

在地價(jià)上漲背后，是今年杭州商品房交易量有些火爆。

據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年1月~10月，杭州市區(qū)商品房成交量已近10萬(wàn)套，這樣的成績(jī)僅次于市場(chǎng)最為瘋狂的2009年。進(jìn)入11月份，成交火熱的情形還在延續(xù)，在濱江三天內(nèi)兩次刷新地王價(jià)后，不少開發(fā)商也開始漲價(jià)開賣，而且市場(chǎng)上買漲的還大有人在。

與此同時(shí)，杭州可售房源也達(dá)到歷史高位。來(lái)自透明售房網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)，截至11月10日晚，杭州市區(qū)可售商品房達(dá)16.6萬(wàn)套，處于歷史最高位，其中住宅庫(kù)存量為9.6萬(wàn)套，主城區(qū)住宅庫(kù)存為3.9萬(wàn)套。而反過(guò)來(lái)看2009年同期的杭州市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)主城區(qū)住宅庫(kù)存僅在2.1萬(wàn)套左右。

這意味著，今年杭州雖然賣了不少房子，但同樣有差不多數(shù)量的甚至更多數(shù)量的房源推向市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅10月份，杭州市場(chǎng)即有35個(gè)項(xiàng)目推出了新房源，其中首次開盤項(xiàng)目約有10個(gè)，而11月份估計(jì)也有30余個(gè)項(xiàng)目開盤。

盡管如此，去庫(kù)存仍是今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)之一。

從10月1日起，杭州開始正式實(shí)行預(yù)售新規(guī)。按照新規(guī)，10月1日后拿地的項(xiàng)目，要達(dá)到預(yù)售條件，需符合以下規(guī)定：商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米。這意味著以后杭州商品房的開發(fā)周期將加長(zhǎng)，也有利于消化市場(chǎng)庫(kù)存。

此外，杭州一些區(qū)域在嘗試去商品房庫(kù)存。以余杭區(qū)首批試點(diǎn)的星橋區(qū)域?yàn)槔诨剡w安置方式中提出了“房票安置”的模式。即選擇這一模式的拆遷戶，核定的安置金額為單價(jià)5500元/㎡，在購(gòu)買由開發(fā)商開發(fā)的參與房票安置的商品房房源時(shí)，還可享受相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)政策。根據(jù)目前的商品房均價(jià)，置換成星橋區(qū)域的普通商品房幾乎不用自己出資。

一些去化較為困難或市場(chǎng)關(guān)注度不高的項(xiàng)目，開發(fā)商開始采取“以價(jià)換量”銷售策略。如拿地三年才面市的東暉·龍悅灣，最近對(duì)外爆出銷售均價(jià)4000元/㎡，創(chuàng)下杭州最低商品房?jī)r(jià)格。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。