下半年調(diào)控趨嚴(yán) 樓市或量價(jià)齊跌

上半年龍頭房企的業(yè)績報(bào)告即將在未來一周迎來披露高峰。日前，相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，已提前透露龍頭企業(yè)普遍逆勢增長的消息。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，包括碧桂園、恒大、萬科等在內(nèi)的40家龍頭房企，上半年合計(jì)銷售額達(dá)21143.56億元，同比增長54.5%，多家房企完成了年度業(yè)績目標(biāo)的五成以上。

與此同時(shí)，已發(fā)布2017年中報(bào)業(yè)績預(yù)告的一批A股房企中，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，31家預(yù)告凈利潤呈現(xiàn)上行趨勢，占比超過五成，18家虧損，其中8家是首虧。

在樓市調(diào)控大概率向嚴(yán)的趨勢下，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測未來一二線房價(jià)下行壓力增大。不過，部分機(jī)構(gòu)仍看好房地產(chǎn)龍頭股的投資價(jià)值。

龍頭房企上半年業(yè)績普遍逆勢飄紅

上半年，在樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵的情況下，龍頭房企業(yè)績卻普遍在逆勢增長。中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計(jì)36220億元，約占全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恒大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng)緊隨其后邁進(jìn)千億陣營，再次呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)定律。從目標(biāo)完成率來看，大部分房企均已完成50%以上，龍湖、旭輝等企業(yè)上半年目標(biāo)完成率達(dá)70%以上，完成全年銷售目標(biāo)已經(jīng)成為大概率事件。另一方面，上半年房企銷售業(yè)績保持快速增長的同時(shí)，一線及熱點(diǎn)二線城市仍為業(yè)績主要貢獻(xiàn)區(qū)域。從十大龍頭房企的銷售份額來看，一、二線城市在售項(xiàng)目平均占比分別為19.1%和54.8%，合計(jì)占比73.9%。

不過，像萬科、恒大等龍頭上市公司，近期告知記者其業(yè)績披露期仍要過一段時(shí)間。目前在A股上市企業(yè)中，已披露上半年業(yè)績預(yù)告的多為中小型企業(yè)，對整個(gè)房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營情況還不具代表性，但可從中看出一些當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面的走勢。

在已發(fā)布2017年中報(bào)業(yè)績預(yù)告的A股房企中，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，31家預(yù)告凈利潤呈現(xiàn)上行趨勢，占比超過五成，18家虧損，其中8家是首虧。18家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比超過三成。此外，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較為堅(jiān)挺。截至目前，2017年上半年有5家上市房企預(yù)告凈利潤超過5億元。這反映出行業(yè)集中度在提升，龍頭房企市場占有率繼續(xù)擴(kuò)大，中型房企凈利增長速度放緩，轉(zhuǎn)型不利的企業(yè)虧損較為明顯。

申萬宏源(000166,股吧)分析師王勝分析稱，披露業(yè)績預(yù)告的房企中，業(yè)績正增長的房企占比59%。

樓市調(diào)控加緊下半年或量價(jià)齊跌

記者從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)看到，1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1—5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。盡管今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。然而，反觀土地市場，熱度并未下降，房企拿地?zé)崆橛性鰺o減。

面對新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長邢志宏此前亦分析稱，與以往有所不同的是，這一輪調(diào)控采取了分類指導(dǎo)、因城施策的方針，房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但幅度并不大。他預(yù)測，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，總體可能是一種緩中趨穩(wěn)的走勢。

下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨嚴(yán)，目前似乎已成行業(yè)共識。近期，各地對土地供應(yīng)出臺的附帶條件越來越苛刻。例如，北京（樓盤）所推宅地，除自住房地塊外均設(shè)有限價(jià)，部分宅地還有自持商地比例要求；佛山（樓盤）有宅地既限價(jià)又競自持年限及面積；近日上海（樓盤）還推出兩宗“只租不售”宅地。

與此相應(yīng)的是，樓市交易將如何發(fā)展？廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，在資金緊張的壓力下，開發(fā)商下半年會采取降價(jià)的銷售策略，降價(jià)幅度大概在5%—10%之間，從部分地區(qū)延續(xù)至整個(gè)市場。到一定時(shí)候，市場會呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量升的行情。以廣州（樓盤）為例，目前是量跌價(jià)穩(wěn)，10月之后或?qū)⒂瓉砹績r(jià)齊跌。

機(jī)構(gòu)仍看好房地產(chǎn)股

那么，在樓市回調(diào)、房企增長放緩的情況下，機(jī)構(gòu)對下半年房地產(chǎn)板塊股票投資行情有何看法和意見？

申萬宏源分析師王勝分析稱，行業(yè)集中度加速提升、業(yè)績走勢分化是2017年房地產(chǎn)行業(yè)主要趨勢，強(qiáng)者愈強(qiáng)。上半年三四線銷售持續(xù)高增長，盡管未來隨著一二線房價(jià)下行壓力增大，三四線價(jià)差縮小可能會對銷售有所遏制，但在上半年高基數(shù)的情況下依然利好全國化布局的龍頭房企。而房地產(chǎn)調(diào)控政策下半年繼續(xù)深化的情況下，龍頭房企的品牌、資金等優(yōu)勢會愈加凸顯。他重點(diǎn)推薦低估值、具備業(yè)績支撐的績優(yōu)地龍頭股：招商蛇口、金地集團(tuán)(600383,股吧)、萬科A、保利地產(chǎn)(600048,股吧)；三四線土地儲備豐富的華夏幸福(600340,股吧)、綠地控股(600606,股吧)；以及業(yè)績增長較強(qiáng)、開始全國化布局加速擴(kuò)張的區(qū)域龍頭房企藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、陽光城(000671,股吧)。

而中泰證券分析師戴志鋒認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示銷售新開工持續(xù)超預(yù)期，因而繼續(xù)看好地產(chǎn)龍頭。

川財(cái)證券分析師宋紅欣則提醒，在一線城市房價(jià)環(huán)比回落，區(qū)域樓市分化明顯的情況下，應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化，建議重點(diǎn)配置龍頭股。從企業(yè)層面來看，房企拿地?zé)岫纫廊桓邼q，萬科此前以551億元成功購得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)，有16宗可開發(fā)土地，上半年拿地金額超過碧桂園，成為行業(yè)第一，房企拿地?zé)崆椴粶p。從銷售情況看，上半年碧桂園銷售額為2889億元，同比增長131%；恒大實(shí)現(xiàn)銷售額2441億元，同比增長72%；萬科實(shí)現(xiàn)銷售額2772億元，同比增長46%，龍頭房企銷售情況超預(yù)期。龍頭公司憑借融資和投資優(yōu)勢進(jìn)一步夯實(shí)領(lǐng)銜地位，伴隨著行業(yè)集中度的提升，其價(jià)值也有望獲得重估。建議投資者關(guān)注招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。