九部門(mén)共同發(fā)力 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展或提速

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。而住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

專(zhuān)家表示，這是國(guó)家兩年多來(lái)不懈推動(dòng)的“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略邁出的關(guān)鍵的、具有實(shí)質(zhì)性意義的一步，住房租賃市場(chǎng)有望得到較快發(fā)展。

“租購(gòu)并舉”非“租售同權(quán)”

在此次《通知》中，九部門(mén)不僅聯(lián)合釋放了加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的高姿態(tài)，而且提出了許多具體的操作內(nèi)容。之前，廣州市政府率先發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，共提出16條具體措施，其中包括：保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式；增加租賃住房供應(yīng)，滿(mǎn)足新增住房需求；壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極三大類(lèi)具體措施。對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

值得注意的是，前述《方案》規(guī)定，符合條件的承租人子女可就近入學(xué)。這被廣泛地理解為“租售同權(quán)”。廣州市這一消息發(fā)布后，在市場(chǎng)層面形成了很大影響，尤其是網(wǎng)絡(luò)“租售同權(quán)”的提法更是賺足了眼球。租房是否真的就達(dá)到買(mǎi)房的同等權(quán)利？

“仔細(xì)分析該政策，首先租房子女上學(xué)是有條件的；其次租房者有的權(quán)利并不是物權(quán)法所指的‘占有、使用、收益、處分’權(quán)，而僅是在占有和使用上權(quán)益有所提升。單純提‘租售同權(quán)’難免有偷換概念、混淆視聽(tīng)之嫌。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。

從“居者有其屋”到“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，可以看出國(guó)家對(duì)于居民住房需求的良性引導(dǎo)，從文件提及“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”，可以看出廣州市政府對(duì)于城市未來(lái)的明確目標(biāo)。張波認(rèn)為，大家的目光除了聚焦“租房上學(xué)”之外，更應(yīng)關(guān)注政府的大方向，該文件明確提到未來(lái)將大量增加租賃用地供應(yīng)。除了存量房，政府未來(lái)也將在租賃市場(chǎng)上發(fā)揮更大作用。

事實(shí)上，目前在一線城市開(kāi)發(fā)商百分之百自持用地越來(lái)越多，各大城市今年對(duì)于住房保障皆有實(shí)質(zhì)行動(dòng)。例如北京（樓盤(pán)）今年加大了保障性住房規(guī)模，上海（樓盤(pán)）近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶(hù)型配比都有明確要求，推出了開(kāi)發(fā)商百分之百自持房用地等。

在張波看來(lái)，房?jī)r(jià)高企，未來(lái)實(shí)際有能力買(mǎi)房的人群逐步縮小，政府必須從租賃、共有產(chǎn)權(quán)等多種形式上更多更大地采取行動(dòng)來(lái)保障居民的住房需求。完全意義上“租售同權(quán)”是不存在，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢(shì)。

對(duì)天價(jià)學(xué)區(qū)房打擊力度大

偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然九部門(mén)《通知》提出了許多具體的操作內(nèi)容，落地時(shí)也還需要進(jìn)一步的細(xì)化和研究，但已基本為地方政府指明了道路和方向?！锻ㄖ吩谝韵聨讉€(gè)方面值得關(guān)注。

一是明確要求各試點(diǎn)城市須于每年1、4、7、10月的15日前定期報(bào)送上一季度試點(diǎn)工作進(jìn)展情況。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入真正的實(shí)操階段，國(guó)家有望借此形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，并向全國(guó)推廣。

二是明確要求各地搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。如今政府對(duì)租房市場(chǎng)管理困難的一個(gè)重要因素就是缺乏有效的管理服務(wù)平臺(tái)，政府無(wú)法了解市場(chǎng)，市場(chǎng)各方也無(wú)法方便順暢地去備案、納稅、維權(quán)。雖然平臺(tái)搭建并非易事，但《通知》至少已為各地指出了工作方向。

三是從土地、稅收、管理等各方面提出了不少具體的、有實(shí)際意義的鼓勵(lì)措施。如參照酒店業(yè)將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶(hù)籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)；住房租賃國(guó)有企業(yè)可將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，且改建后水電氣執(zhí)行民用價(jià)格；承租人可按照規(guī)定申領(lǐng)居住證、享受相關(guān)公共服務(wù)；超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，等等。

張波認(rèn)為，廣州新政策的出臺(tái)對(duì)于廣州房產(chǎn)整體買(mǎi)賣(mài)形成的影響較小，但對(duì)于學(xué)區(qū)房的買(mǎi)賣(mài)或有直接影響。“租房就可以達(dá)到就近上學(xué)，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)周邊的房?jī)r(jià)有一定的向下壓力，尤其是對(duì)熱炒天價(jià)學(xué)區(qū)房心理上打擊力度頗大。學(xué)區(qū)附近的房租抬升動(dòng)力會(huì)加強(qiáng)，政府如不加以控制，未來(lái)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近或會(huì)出現(xiàn)‘天價(jià)租房’現(xiàn)象。”

張波說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃體制的逐漸完善會(huì)對(duì)平穩(wěn)租金以及健全租賃市場(chǎng)有著重要意義，但效應(yīng)并不會(huì)在短期顯現(xiàn)，下半年租賃市場(chǎng)并不會(huì)因此產(chǎn)生較大變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。