九部門共同發(fā)力 住房租賃市場發(fā)展或提速

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。而住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

專家表示，這是國家兩年多來不懈推動的“租購并舉”戰(zhàn)略邁出的關(guān)鍵的、具有實(shí)質(zhì)性意義的一步，住房租賃市場有望得到較快發(fā)展。

“租購并舉”非“租售同權(quán)”

在此次《通知》中，九部門不僅聯(lián)合釋放了加快發(fā)展住房租賃市場的高姿態(tài)，而且提出了許多具體的操作內(nèi)容。之前，廣州市政府率先發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，共提出16條具體措施，其中包括：保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式；增加租賃住房供應(yīng)，滿足新增住房需求；壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長極三大類具體措施。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

值得注意的是，前述《方案》規(guī)定，符合條件的承租人子女可就近入學(xué)。這被廣泛地理解為“租售同權(quán)”。廣州市這一消息發(fā)布后，在市場層面形成了很大影響，尤其是網(wǎng)絡(luò)“租售同權(quán)”的提法更是賺足了眼球。租房是否真的就達(dá)到買房的同等權(quán)利？

“仔細(xì)分析該政策，首先租房子女上學(xué)是有條件的；其次租房者有的權(quán)利并不是物權(quán)法所指的‘占有、使用、收益、處分’權(quán)，而僅是在占有和使用上權(quán)益有所提升。單純提‘租售同權(quán)’難免有偷換概念、混淆視聽之嫌。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，可以看出國家對于居民住房需求的良性引導(dǎo)，從文件提及“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”，可以看出廣州市政府對于城市未來的明確目標(biāo)。張波認(rèn)為，大家的目光除了聚焦“租房上學(xué)”之外，更應(yīng)關(guān)注政府的大方向，該文件明確提到未來將大量增加租賃用地供應(yīng)。除了存量房，政府未來也將在租賃市場上發(fā)揮更大作用。

事實(shí)上，目前在一線城市開發(fā)商百分之百自持用地越來越多，各大城市今年對于住房保障皆有實(shí)質(zhì)行動。例如北京（樓盤）今年加大了保障性住房規(guī)模，上海（樓盤）近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求，推出了開發(fā)商百分之百自持房用地等。

在張波看來，房價高企，未來實(shí)際有能力買房的人群逐步縮小，政府必須從租賃、共有產(chǎn)權(quán)等多種形式上更多更大地采取行動來保障居民的住房需求。完全意義上“租售同權(quán)”是不存在，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢。

對天價學(xué)區(qū)房打擊力度大

偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然九部門《通知》提出了許多具體的操作內(nèi)容，落地時也還需要進(jìn)一步的細(xì)化和研究，但已基本為地方政府指明了道路和方向?！锻ㄖ吩谝韵聨讉€方面值得關(guān)注。

一是明確要求各試點(diǎn)城市須于每年1、4、7、10月的15日前定期報送上一季度試點(diǎn)工作進(jìn)展情況。發(fā)展住房租賃市場將進(jìn)入真正的實(shí)操階段，國家有望借此形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，并向全國推廣。

二是明確要求各地搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺。如今政府對租房市場管理困難的一個重要因素就是缺乏有效的管理服務(wù)平臺，政府無法了解市場，市場各方也無法方便順暢地去備案、納稅、維權(quán)。雖然平臺搭建并非易事，但《通知》至少已為各地指出了工作方向。

三是從土地、稅收、管理等各方面提出了不少具體的、有實(shí)際意義的鼓勵措施。如參照酒店業(yè)將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)；住房租賃國有企業(yè)可將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，且改建后水電氣執(zhí)行民用價格；承租人可按照規(guī)定申領(lǐng)居住證、享受相關(guān)公共服務(wù)；超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，等等。

張波認(rèn)為，廣州新政策的出臺對于廣州房產(chǎn)整體買賣形成的影響較小，但對于學(xué)區(qū)房的買賣或有直接影響。“租房就可以達(dá)到就近上學(xué)，長期來看會對學(xué)區(qū)周邊的房價有一定的向下壓力，尤其是對熱炒天價學(xué)區(qū)房心理上打擊力度頗大。學(xué)區(qū)附近的房租抬升動力會加強(qiáng)，政府如不加以控制，未來在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近或會出現(xiàn)‘天價租房’現(xiàn)象。”

張波說，從長遠(yuǎn)來看，租賃體制的逐漸完善會對平穩(wěn)租金以及健全租賃市場有著重要意義，但效應(yīng)并不會在短期顯現(xiàn)，下半年租賃市場并不會因此產(chǎn)生較大變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。