12城試點(diǎn)住房租賃市場改革 八部委要求國企帶頭

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近日，住建部會同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國土部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

國有企業(yè)要帶頭

一線城市房價(jià)高企背景下，居民租房需求進(jìn)一步強(qiáng)化，租賃市場的發(fā)展受到中央層面的多次關(guān)注。

2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下稱《意見》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

上述《意見》被視作租賃市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，其中提到的包括完善供地方式、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠等熱點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展意見，在近期北京、上海和廣州的租賃市場政策中均成為重點(diǎn)。

因此，《通知》的相關(guān)表述，被認(rèn)為是在租賃市場試點(diǎn)即將鋪開的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，為各試點(diǎn)城市相關(guān)工作“定調(diào)”。

《通知》主要從培育住房租賃企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺、增加租賃住房供應(yīng)和創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制四個(gè)方面，布置了相關(guān)政策措施。

分析人士指出，《通知》強(qiáng)調(diào)國有企業(yè)在租賃市場試點(diǎn)過程中的引領(lǐng)和帶動作用，多項(xiàng)支持政策中均明確提及國有企業(yè)。

在培育住房租賃企業(yè)方面，《通知》明確提出，人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

在增加租賃住房供給方面，《通知》在強(qiáng)調(diào)盤活存量房屋用于租賃時(shí)，提到鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此前引起市場廣泛關(guān)注的廣州“租賃16條”中，并未明確提到改建主體，而是強(qiáng)調(diào)了改建后的租賃房屋不得用于銷售。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文解讀稱，國有企業(yè)和國有資本的引領(lǐng)和帶動作用主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)，市場化、民營化的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)優(yōu)勢主要體現(xiàn)在運(yùn)營和租后管理環(huán)節(jié)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，實(shí)際情況是閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國企占比相對較高。鼓勵存量開發(fā)，就必須激發(fā)這部分國企參與的積極性，但這并不意味著其他企業(yè)和個(gè)體出租人無法進(jìn)入改造市場。

或推REITs配合租賃市場

《通知》的另一大亮點(diǎn)被認(rèn)為是首次提出金融支持租賃市場的詳細(xì)政策。

在企業(yè)融資方面，《通知》提到，要加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

所謂房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，其主要收益來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長期回報(bào)率較高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，如果建立REITs，對于當(dāng)前租賃市場中自持物業(yè)開發(fā)商的資金回籠和退出機(jī)制有著重要意義。

近日，安信證券發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)市場逐漸走向高位，行業(yè)由增量轉(zhuǎn)為存量市場，房地產(chǎn)市場堆積的風(fēng)險(xiǎn)可能會逐漸顯現(xiàn)，REITs的推出有其必要性和急迫性。它能緩解信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式。此外，也有利于社會資產(chǎn)配置多元化，防止房價(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。

不僅是REITs，在企業(yè)融資方面，《通知》還提到要鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。

不過，政策落地的速度還不明朗。

胡景暉表示，產(chǎn)權(quán)式的REITs在國內(nèi)已爭議多年，但一直沒有正式推出。2015年以來，中央多次發(fā)文，已將租賃市場的路線規(guī)劃得較為清晰。但在落實(shí)方面，對于地方政府而言，租賃市場的政策制定需要多部門協(xié)作，涉及部門利益多，同時(shí)要將全國性的精神與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，相關(guān)細(xì)則的制定和落地難度較大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。