富力199億收購萬達(dá)酒店的邏輯：未來將分拆上市

以第三者之態(tài)突然殺入萬達(dá)融創(chuàng)的世紀(jì)大交易，令富力地產(chǎn)這家沉寂了許久的老牌地產(chǎn)商重新登上了頭條。

7月19日，融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)的歷史性大戲落下帷幕，最終融創(chuàng)以438.44億元拿走13個(gè)文旅項(xiàng)目，富力以近200億攬下77家酒店資產(chǎn)，這比之前融創(chuàng)收購時(shí)的價(jià)格便宜了100多億。

借此收購，富力的酒店規(guī)模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營商之一，而這一鮮明的標(biāo)簽，也是富力在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)期突圍的路徑。

7月20日，富力董秘胡杰在招商證券電話會(huì)議上透露，上半年富力完成400億元收入，公司將全部以自有資金支付。

不過，持有酒店類重資產(chǎn)可謂是當(dāng)前房地產(chǎn)商的小眾選擇，尤其是在2014年以來酒店業(yè)運(yùn)營全行業(yè)面臨困難的情況下，富力未來要想實(shí)現(xiàn)酒店盈利和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)行資本化分拆是必經(jīng)之路。

富力的新標(biāo)簽

在7月19日的萬達(dá)融創(chuàng)富力簽約儀式上，上演了戲劇性的一幕，活動(dòng)背景板上的富力地產(chǎn)字樣撤掉又加上，會(huì)議延長一小時(shí)，如今看來，可能是富力兩位董事長張力、李思廉當(dāng)場(chǎng)“砍價(jià)”成功。

最終的收購方案，是原定價(jià)335.95億元、由融創(chuàng)接手的酒店項(xiàng)目，改由富力地產(chǎn)以199.06億元收購，且76家酒店增加至77家。

富力地產(chǎn)董秘胡杰透露了交易談判的過程，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時(shí)間，強(qiáng)調(diào)“只接受6折價(jià)格”，“直到簽約前最后一刻才定下”。

在富力看來，這無疑是一筆特別劃算的買賣。收購價(jià)僅為酒店賬面凈值6折，低于酒店成本。

據(jù)富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，約為328.6萬平方米，共23202間客房，包括四個(gè)高端大連萬達(dá)自營酒店品牌和多個(gè)國際知名豪華酒店管理品牌（威斯汀、希爾頓等），77家酒店資產(chǎn)凈值預(yù)期為不少于331.76億元。

胡杰表示，除了價(jià)格便宜，減少酒店成本投入并可以直接運(yùn)營產(chǎn)生收益，也是富力此次收購看重的因素。根據(jù)富力的測(cè)算，77家酒店開發(fā)需要占用15-20年時(shí)間，因此這筆交易每年成本就省了數(shù)十億元，還省了酒店初期推廣成本。

另一方面，收購酒店也有助于富力自己的業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張。富力聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長之一的李思廉的存在，讓富力這家公司始終帶有港資地產(chǎn)商的基因，而港資地產(chǎn)商更為注重持有物業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)金流。

在富力的持有物業(yè)業(yè)務(wù)中，購物中心、寫字樓并非強(qiáng)項(xiàng)，相對(duì)而言公司在高端酒店經(jīng)營上經(jīng)驗(yàn)更為豐富。富力從2004年開始投資建設(shè)高端酒店，均由凱悅集團(tuán)、洲際集團(tuán)、希爾頓集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)等國際知名酒店管理公司運(yùn)營，具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)已開業(yè)和建設(shè)的高級(jí)酒店共有24家，主要位于廣州、惠州、成都、重慶、北京和海南等地，均為4-5星級(jí)豪華酒店。2016年，公司酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長，營業(yè)收入同比增長15.33%至13.62億元。

富力地產(chǎn)在2016年年報(bào)中曾表示，希望以適當(dāng)步伐擴(kuò)大包括酒店在內(nèi)的高端和具備高資本價(jià)值的投資組合。富力認(rèn)為，持有投資物業(yè)組合，提供可靠現(xiàn)金流，可抗衡經(jīng)濟(jì)周期起落。

因此，以較低的價(jià)格將萬達(dá)77家酒店納入旗下，對(duì)于富力地產(chǎn)來說恰逢其時(shí)。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年來富力持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，收購酒店項(xiàng)目，能夠擴(kuò)大其資產(chǎn)管理的規(guī)模，有助于其后續(xù)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提升。

而在接手萬達(dá)77家萬達(dá)酒店后，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主之一，未來可與希爾頓、萬豪等酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)；這也是這家老牌地產(chǎn)商在規(guī)模徘徊不前、多元化轉(zhuǎn)型不力之下的自我突破：借道收購，變身專業(yè)酒店運(yùn)營商。

資本化之路

一向低調(diào)沉穩(wěn)的富力此次一出手就是200億，也讓外界對(duì)富力的資金來源產(chǎn)生疑問。

收購前，富力自身的負(fù)債率超過了行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月底，富力集團(tuán)合并資產(chǎn)總額2325.04億元，負(fù)債合計(jì)1853.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.32%?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額為245.22億元。

對(duì)此胡杰表示，區(qū)別于融創(chuàng)之前的“承債式收購”，富力對(duì)萬達(dá)酒店只采用資產(chǎn)收購，萬達(dá)將把負(fù)債剝離。“上半年富力完成400億元收入，自有資金充足，2年內(nèi)付款也減少資金壓力。”

收購?fù)瓿珊?，富力凈資產(chǎn)將增加100多億元，負(fù)債率將從2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了資產(chǎn)負(fù)債狀況。

胡杰還稱，此次收購總價(jià)不足200億元，77間酒店2016年當(dāng)年收入總額為53億元，4年經(jīng)營額即可覆蓋收購對(duì)價(jià)，且增加現(xiàn)金流，如果酒店全部用于融資，已經(jīng)能夠融回超過收購的價(jià)格。

值得關(guān)注的是，酒店作為流動(dòng)性較差的重資產(chǎn)，在中國房地產(chǎn)業(yè)盈利指數(shù)中，排名靠后。富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)雖然是在穩(wěn)健增長，但總體的盈利水平并不樂觀。

據(jù)富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2016年酒店運(yùn)營虧損人民幣1.83億元，2015年度則虧損1.67億元。而此次收購萬達(dá)的76家酒店（未計(jì)新增的一家），2015年和2016年的營業(yè)利潤分別為5.5億元、8.7億元，凈資產(chǎn)回報(bào)率也不到3%。

如何實(shí)現(xiàn)酒店的長期運(yùn)營與盈利？胡杰表示，收購?fù)瓿珊螅涣τ?jì)劃未來對(duì)酒店進(jìn)行拆分上市，這在一定程度上可以解決酒店面臨的盈利難題。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，酒店難以盈利的原因，一方面在于各類競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物業(yè)改造、外包管理會(huì)占用很多資源和資金，從而壓縮了酒店的盈利空間。要想突破這一局面，應(yīng)該從酒店運(yùn)營和資本化運(yùn)作兩個(gè)方面努力。

對(duì)于富力來說，后續(xù)通過資本化運(yùn)作來為酒店產(chǎn)業(yè)增加競(jìng)爭(zhēng)力是必要的。具體地，富力主要可以通過三種方式進(jìn)行資本化運(yùn)作。

第一是回歸A股；第二是不斷進(jìn)行再融資，尤其是收購酒店以后，品牌統(tǒng)一經(jīng)營管理需要各類資金支持；第三是進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將酒店打包分拆上市。后續(xù)在證券化的基礎(chǔ)上，也可以做輕資產(chǎn)的模式。

早前富力地產(chǎn)的管理層就透露了要于2017年第三季度回歸A股的計(jì)劃，對(duì)此，中銀國際分析認(rèn)為，由于地產(chǎn)公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預(yù)計(jì)富力上市計(jì)劃依然存在不確定性。

香港金融和資本市場(chǎng)資深人士黃立沖認(rèn)為，由于投資回報(bào)率極低，現(xiàn)在很多海外的機(jī)構(gòu)投資人都不愿意投資中國的酒店。富力的酒店產(chǎn)業(yè)要想走資本化運(yùn)作的道路，可行的途徑是發(fā)行REITS，面向更多的普通投資者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。