廣州打造現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì) “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”待細(xì)則

一石激起千層浪。

近日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，從保障租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)、壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)三方面，布置了16條具體措施規(guī)范。

在這16條具體措施中，“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“允許商改租”、“允許住房改造出租”等租房市場(chǎng)的熱點(diǎn)角度被一一提及。而涉及教育等公共服務(wù)均等化議題的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，迅速成為關(guān)注焦點(diǎn)。

分析人士指出，文件中提到的“承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等內(nèi)容在歷史上已有類(lèi)似措施，租房者與購(gòu)房者在實(shí)際上享有同等入學(xué)權(quán)利，但是否完全享受同等待遇，將成為廣州此次方案后續(xù)詳細(xì)政策制定的最大難題。

發(fā)展租賃降低大城市“門(mén)檻”

縱觀本次方案的16條具體措施，主要涉及保障租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供給和壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面。

方案提出，要“打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)”，并提出了一系列舉措，扶持既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)、房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)等多類(lèi)型的機(jī)構(gòu)租賃企業(yè)。

值得注意的是，這是廣州首次明確提出發(fā)展租賃經(jīng)濟(jì)。

多位分析人士均告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，要壯大租賃產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)秩序與供需平衡必須得到維護(hù)。因此，保障租賃雙方權(quán)益，增加租賃市場(chǎng)供給，成為廣州此次方案的應(yīng)有之義。

其中，在增加租賃住房供給方面，方案提出三大措施：增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房；允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。

值得注意的是，《方案》專(zhuān)門(mén)提出，商業(yè)用房改建后的租賃住房，不得用于出售；改造后的租賃住房，不得按床位出租，且人均居住面積不得低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)。

廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員談錦釗指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后，有利于盤(pán)活商業(yè)用房存量，對(duì)于緩解廣州市，尤其是中心城區(qū)租賃市場(chǎng)的供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)有著重要作用。

而在保障租賃雙方權(quán)益領(lǐng)域，方案在公積金支持、稅收優(yōu)惠、穩(wěn)定租住權(quán)等方面作出部署。其中，涉及教育問(wèn)題的“承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)表述，迅速成為市場(chǎng)聚焦點(diǎn)。

不過(guò)，一些分析人士認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期影響有限。

受益人群被認(rèn)為是首要原因。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，首先，廣州試點(diǎn)的準(zhǔn)入門(mén)檻還是很高的，所謂“符合條件的承租人子女”，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。此外，這些政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和現(xiàn)有背景下的重申或強(qiáng)化，因此，實(shí)質(zhì)性的增量影響不大。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，不僅是承租人受限，對(duì)于能夠提供租客學(xué)位的“學(xué)位房”認(rèn)定，門(mén)檻也一直存在。

實(shí)際上，租客獲得入讀資格的一個(gè)重要前置條件是簽訂“正規(guī)租賃合同”。這需要業(yè)主按相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋進(jìn)行備案和交稅。實(shí)際上，有許多個(gè)人業(yè)主并未備案，這樣的租房戶主并不能享受學(xué)位。

但是，租購(gòu)并舉的結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)期影響，則受到相關(guān)人士認(rèn)可。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是落實(shí)購(gòu)租并舉的重要環(huán)節(jié)，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容之一。從這個(gè)角度看，作為一個(gè)開(kāi)始，廣州的示范意義可能更大，它意味著這項(xiàng)政策將可能會(huì)在全國(guó)不少城市逐步落地。

暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛指出，對(duì)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，不能將其狹義的理解為教育同權(quán)，實(shí)際上還應(yīng)囊括教育、醫(yī)療、就業(yè)、交通的一系列公共服務(wù)領(lǐng)域。以租購(gòu)?fù)瑱?quán)為抓手的房地產(chǎn)與公共服務(wù)關(guān)系的改革，將帶來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

他進(jìn)一步指出，當(dāng)下，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為阻止年輕人進(jìn)入和生活在大城市的門(mén)檻，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，能夠有效降低這一門(mén)檻，對(duì)于優(yōu)化公共服務(wù)配置，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市發(fā)展和加快我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有著巨大的紅利作用。

一線城市多“同權(quán)不同序”

一直以來(lái)，教育領(lǐng)域都被視作租購(gòu)?fù)瑱?quán)的最重要板塊之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，許多城市都可以通過(guò)租賃學(xué)位房獲得上學(xué)資格，但入學(xué)的基本原則是就近入學(xué)。對(duì)于學(xué)位緊張的一線城市而言，按照入學(xué)的順位次序，有房產(chǎn)的本地戶籍人士始終占據(jù)了最有利的優(yōu)勢(shì)。

其中，較廣州更早實(shí)行入學(xué)積分制的深圳，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

目前，深圳的方式是針對(duì)所有人采取積分入學(xué)制。以深圳羅湖區(qū)2017年小一學(xué)位的申請(qǐng)方法為例，學(xué)區(qū)地段戶籍兒童可獲得100分的基礎(chǔ)分，自房產(chǎn)證發(fā)證日起每滿1個(gè)月積3分；相比之下，羅湖戶籍兒童，父母在學(xué)區(qū)租房居住且有無(wú)房證明的，可獲得70分基礎(chǔ)分，租賃每滿1個(gè)月積2分。

值得指出的是，對(duì)于非本地戶籍人口，深圳的學(xué)校也敞開(kāi)了大門(mén)。仍以羅湖區(qū)為例，針對(duì)非深戶籍兒童，父母在學(xué)區(qū)租房居住且有無(wú)房證明的，可獲得60分的基礎(chǔ)分。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，深圳的這一積分入學(xué)制度，保證了無(wú)深圳戶籍、無(wú)自有住房的家庭子女能夠就讀深圳的公立小學(xué)。但同時(shí)有家長(zhǎng)告訴記者，在爭(zhēng)搶名校入學(xué)資格時(shí)，買(mǎi)房者和租房者的分差仍然會(huì)造成很大的影響。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心研究部經(jīng)理張?zhí)眸Q告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在解決非戶籍人口以及租房者子女入學(xué)的問(wèn)題上，深圳已經(jīng)供需做得不錯(cuò)，真正的矛盾在于學(xué)位的緊張程度。

深圳一位新近購(gòu)房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管深圳放開(kāi)了對(duì)無(wú)房者子女的入學(xué)限制，但只要有積分的差異存在，就難以阻止大多數(shù)人對(duì)學(xué)區(qū)房的爭(zhēng)搶。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，同權(quán)的實(shí)現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無(wú)法滿足，那么，購(gòu)租同權(quán)也就沒(méi)有辦法保障。

實(shí)際上，對(duì)于遵循“同權(quán)不同序”的城市而言，教育資源嚴(yán)重不足使得租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地難度空前。

比如2016年小學(xué)入學(xué)人口2.9萬(wàn)，畢業(yè)2萬(wàn)，學(xué)位缺口近9000人的北京市海淀區(qū)，該區(qū)目前推行“滿六唯一”政策：同一住房地址自用于登記入學(xué)之年起，六年內(nèi)將只提供一個(gè)家庭的片區(qū)入學(xué)名額。政策限制下，順位排名末端的無(wú)房無(wú)籍用戶幾乎失去了入學(xué)可能。

張?zhí)眸Q認(rèn)為，廣州所提的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，對(duì)租房者子女降低了門(mén)檻，使其能夠享有入學(xué)的機(jī)會(huì)，至于租房者和買(mǎi)房者是否完全享受同等待遇，還有待官方細(xì)則的進(jìn)一步解釋。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。