樓市泡沫要破？加拿大6月住房銷量創(chuàng)7年最大降幅

連“央媽”都在用加息潑冷水，全球最抗打擊的加拿大房地產(chǎn)泡沫可能真要被戳破了。

本周一加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）公布，今年6月全國(guó)住房銷售量環(huán)比下降6.7%，連續(xù)第三個(gè)月下滑，降幅為2010年6月以來(lái)最大。6月房屋銷量同比減少11.4%，較今年3月的巔峰水平下降14%。加拿大最大城市多倫多當(dāng)月銷量環(huán)比下降15.1%至5977套，為2010年來(lái)最低水平。

CREA的MLS房?jī)r(jià)指數(shù)今年6月同比上漲15.8%，但6月全國(guó)房屋平均售價(jià)僅同比略漲0.4%，而且6月均價(jià)已經(jīng)比4月低將近10%。在MLS房?jī)r(jià)指數(shù)中，多倫多的房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，當(dāng)月下跌0.7%，一年前還高漲25.3%。

華爾街見聞曾提到，多倫多樓市穩(wěn)步上行的態(tài)勢(shì)已持續(xù)超過20年，近年來(lái)漲勢(shì)尤為驚人。從2008年金融危機(jī)后的低點(diǎn)算起，多倫多房?jī)r(jià)迄今漲幅高達(dá)220%。而CREA數(shù)據(jù)顯示，6月多倫多房屋均價(jià)較3月跌去14.2%，為1988年有記錄以來(lái)最大的三個(gè)月跌幅。

即便是今年5月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高的溫哥華，6月房屋均價(jià)也同比下跌2.7%，環(huán)比跌3.2%，銷量同比減少12.2%。

CREA的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家GregoryKlump指出，多倫多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地產(chǎn)政策變動(dòng)，這顯然促使許多大多倫多地區(qū)房產(chǎn)買家“退縮”，重新評(píng)估市場(chǎng)。

另外加拿大央行上周啟動(dòng)近七年來(lái)首次加息。這可能也起到樓市降溫的作用。Klump認(rèn)為，加息可能讓買家更缺少緊迫感，一些買家會(huì)先暫時(shí)離場(chǎng)。

值得一提的是，在加息之后，政府可能還有讓樓市降溫的新動(dòng)作。

在央行決定加息一周前，加拿大監(jiān)管機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室（OSFI）提議，今年秋季收緊住房抵押貸款法規(guī)，要求貸款方保證，即便利率較房貸利率高兩個(gè)百分點(diǎn)，住房買家也要滿足獲得無(wú)擔(dān)保按揭貸款的資格。

加拿大《環(huán)球郵報(bào)》指出，上述提議令人擔(dān)心，假如今秋利率進(jìn)一步走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨更大的調(diào)整，特別是大多倫多地區(qū)。因?yàn)樵诎泊舐允≌瞥鰳鞘懈母镎吆螅衲?月和6月，該地區(qū)樓市已經(jīng)明顯量?jī)r(jià)齊跌。

今年5月多倫多房屋平均售價(jià)環(huán)比下跌6.2%，交易量環(huán)比下滑12%。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，人們關(guān)于政府打壓價(jià)格快速上行的討論似乎“改變了市場(chǎng)心理”，投機(jī)者持有房產(chǎn)的收益可能已經(jīng)見頂。

今年加拿大樓市堪稱全球抗跌典范。5月初加拿大最大的次貸機(jī)構(gòu)“爆險(xiǎn)”，同月底穆迪以房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)過高為由，調(diào)降了加拿大六大銀行的評(píng)級(jí)，加之此前溫哥華和多倫多相繼出臺(tái)的海外買家稅等，竟都沒有影響加拿大房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)增幅反而變本加厲。

上月加拿大央行公布的《2017年年中金融系統(tǒng)評(píng)估報(bào)告》稱，多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)年化增幅已經(jīng)高達(dá)60%，溫哥華在經(jīng)歷的短暫調(diào)整后也實(shí)現(xiàn)了近30%的年化增幅。

更驚人的是，上月加拿大媒體爆出，OSFI已允許加拿大金融機(jī)構(gòu)接受以中國(guó)資產(chǎn)作為抵押物，為在溫哥華購(gòu)置房產(chǎn)發(fā)放按揭貸款。在嚴(yán)重透支本地購(gòu)買力后，加拿大竟想到向中國(guó)“借杠桿”。

華爾街見聞見智研究所文章指出，根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)、加拿大央行和一系列市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以很清晰地看出，加拿大房?jī)r(jià)已經(jīng)到了“天理難容”的程度。加拿大央行上述也承認(rèn)，房?jī)r(jià)回調(diào)是目前加拿大最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

通過加拿大與美國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)比，金融博客Zerohedge認(rèn)為，加拿大房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的空間還很大。下圖可見1975年至2016年加拿大與美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比，數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)。

美國(guó)媒體上月指出，金融危機(jī)期間加拿大房?jī)r(jià)的降幅比美國(guó)小得多，下跌比美國(guó)短暫得多，到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期，房?jī)r(jià)漲幅又比美國(guó)大得多，漲勢(shì)持久得多。

一邊是房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋，一邊是家庭債務(wù)與收入之比逼近創(chuàng)紀(jì)錄高位，在這種情況下，一旦形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，加拿大的房產(chǎn)泡沫就會(huì)讓人恐怖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。