6月末商品房待售面積同比下降9.6% 去庫存見效

今年上半年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長11.2%，增速比前5月提高1.3個百分點。同期，房企拿地面積同比增長8.8%，增速提高3.5個百分點。6月份，房地產開發(fā)景氣指數為101.37，達到最近一年多以來的高點。

房企在業(yè)績驅動下的加速推盤，以及中西部市場的持續(xù)旺盛，催生了近期樓市銷售最強勁的一個月份。

國家統(tǒng)計局7月17日發(fā)布數據顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%。在連續(xù)下滑三個月后，這兩項指標的增速雙雙回升。同期，房企拿地面積、資金來源等指標的增速也轉跌為升，投資增速則繼續(xù)下滑。

其中，6月單月的銷售面積，創(chuàng)下歷史第二高點。被認為是促成上半年銷售數據變化的主因。

此外，今年以來，中部和西部地區(qū)的房地產銷售增速一直高于全國均值，凸顯出市場熱點所在。而在去年，東部地區(qū)一直為房地產銷售的“主戰(zhàn)場”。

6月銷售走高

銷售數據的回升，被認為是6月份樓市數據最為顯著的特征。

自2016年4月的高點后，全國商品房銷售面積和銷售額增速就不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。到今年1-5月，銷售面積增速已從高點時（2016年1-4月）的36.5%，收窄到14.3%；銷售額增速從高點時的55.9%收窄到18.6%。

今年1-6月，上述兩個指標的增速雙雙回升，被認為是6月單月市場交易旺盛所致。

根據國家統(tǒng)計局的數據測算，6月單月，全國商品房銷售面積達到了19842萬平方米，環(huán)比5月增長50.7%，同比增長21.4%。這一規(guī)模是繼2016年12月以來的第二高點。

中信建投的研報指出，6月房企在沖刺（半年度）業(yè)績目標的推動下加速推盤，是導致單月銷售額沖高的主因。該機構的數據還顯示，6月商品房成交單價繼續(xù)下降（目前已連續(xù)三個月下降），說明從成交結構上看，市場熱點正在向三四線城市轉移。

國家統(tǒng)計局的數據也體現出類似的結論。今年以來，中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷售增速一直在均值以上，東部地區(qū)則始終低于全國均值。相比之下，去年的大部分時間里，東部地區(qū)的銷售增速是最高的。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出，東部區(qū)域是樓市調控重點，今年以來，大量資金向中西部和三四線城市轉移，在這些區(qū)域市場，無論剛需還是改善型需求都有較為明顯的上升。

在銷售增長的同時，房地產市場的其他指標也出現改善。今年上半年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長11.2%，增速比前5月提高1.3個百分點。同期，房企拿地面積同比增長8.8%，增速提高3.5個百分點。6月份，房地產開發(fā)景氣指數為101.37，達到最近一年多以來的高點。

在調控的影響下，上述三個指標下行的壓力較大。此番止跌回升，在一定程度上也被認為是銷售升溫的提振所致。如在房企資金來源中，1-6月的“定金和預售款”增速就明顯提升。

但投資數據增速仍在下滑，上半年全國房地產開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，該指標增速已連續(xù)兩個月下滑。

補庫存周期將至？

銷售指標被視為樓市冷熱的基礎因素，但此次銷售的升溫，恐怕仍是短暫現象。中信建投指出，考慮到下半年信貸指標收緊、放款時間延長、成本提升，預計銷售端整體下滑的趨勢難以改變。

嚴躍進也認為，市場將在7-8月迎來傳統(tǒng)淡季，緊接著就是9-10月的傳統(tǒng)旺季，因此不排除銷售情況繼續(xù)出現波動的可能。但總體而言，銷售增速總體下滑的趨勢很難改變。

他還認為，隨著銷售下滑和資金面的收緊，樓市的其他指標增速也有可能繼續(xù)轉頭向下。

但由于過去兩年房地產銷售高速增長，仍對去庫存起到了積極作用。國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，同比下降9.6%。自今年3月以來，該指標已連續(xù)4個月下滑，且實現了自2015年3月以來最近28個月的最低值。

按照中信建投的觀點，土地供給側變化是這輪去庫存被忽視的原因。因為自2013年以后，全國房地產用地的供應面積就逐年下降，其中三線城市的降幅尤其明顯，東北和中西部的很多三線城市，土地供應量下降了一半以上。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，該公司在中西部的很多項目，今年錄得較好的銷售業(yè)績，且由于部分城市房價上漲較快，一些區(qū)域公司還貢獻了一定的利潤。而在過去兩年，利潤的貢獻多來自于一二線城市。

該人士認為，對于經濟基礎扎實、人口結構較好、供應相對不足的三線城市，不排除繼續(xù)增加投資的可能。而對于一二線城市，“所有企業(yè)都不會放松”。中信建投指出，從供應端來看，今年大部分城市的供地計劃都有所上調，這無疑會提振企業(yè)的投資熱情。受此影響，盡管房地產開發(fā)投資增速全年下行的趨勢不會改變，但回落的幅度會比預期樂觀，該機構的估算為“全年增長5%左右”。

從更長的周期來看，利好因素仍然存在。中信建投還表示，通過對10個城市的跟蹤發(fā)現，其在“十三五”期間的土地供應計劃，較“十二五”平均增長37%，除重慶以外的其他城市都明顯增加了供應。如果這些計劃能確保完成，則意味著從2017年開始，市場的供需結構將迎來新一輪的改善。

國家統(tǒng)計局的數據也顯示，2014年到2016年，房企購置土地面積幾乎連續(xù)三年處于負增長狀態(tài)，直到2017年才轉為正增長。主流觀點認為，這說明房企將進入新一輪的補庫存周期，并為下一輪的市場周期蓄力。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。