杭州：新增供應(yīng)釋放辦公樓升級(jí)需求 租賃格局重心東移

上半年年度辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量可觀，但未來(lái)發(fā)展前景仍屬樂(lè)觀。

日前，仲量聯(lián)行在對(duì)外發(fā)布的《2017年上半年杭州商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》中指出，今年上半年杭州辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約25萬(wàn)平方米，目前整體市場(chǎng)總體量約為350萬(wàn)平方米，供應(yīng)量十分可觀，但鑒于杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，整體辦公樓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景仍屬樂(lè)觀。

“杭州辦公樓市場(chǎng)的需求主要來(lái)自于專業(yè)服務(wù)類企業(yè)和科技類企業(yè)。”仲量聯(lián)行杭州分公司董事總經(jīng)理辛毅介紹。

穩(wěn)步攀升的凈吸納量和大型企業(yè)的自用需求等因素，有效緩解了新增供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。數(shù)據(jù)顯示，目前辦公樓市場(chǎng)整體空置率為17.5%，較2016年底下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)10萬(wàn)平方米，有較大發(fā)展空間。

與此同時(shí)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重心、格局等也有了新變化。

辦公樓租賃格局重心東移

“在辦公樓主要板塊中，錢江新城細(xì)分市場(chǎng)持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注。”辛毅表示，錢江新城正逐漸成為企業(yè)選址的熱門板塊，多家信息科技類大型租戶已從傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)搬遷至錢江新城板塊。“辦公樓租賃格局已呈現(xiàn)出重心東移的趨勢(shì)。”

發(fā)生這種變化，其實(shí)也不難理解。對(duì)新入駐的企業(yè)而言，錢江新城的樓宇多數(shù)由實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商建造，樓宇較新且品質(zhì)較好，租金水平也相對(duì)低于傳統(tǒng)的武林、黃龍商圈，并且有雙地鐵配套，交通便利；同時(shí)地理位置上也更為臨近火車東站以及蕭山機(jī)場(chǎng)，利于員工出行。加之傳統(tǒng)商圈目前的總體出租率較高，大型租戶在傳統(tǒng)商圈選址的難度較大，因而選址在供應(yīng)量大、空置率更高的錢江新城的可能性也就相對(duì)較大。

據(jù)了解，目前杭州的辦公樓市場(chǎng)已形成“一體兩翼”的格局，“一體”指以黃龍、武林、慶春為代表的傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)，“兩翼”指城北的運(yùn)河商務(wù)區(qū)以及新興的錢江新城板塊。而從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，錢江新城顯然是重點(diǎn)區(qū)域之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州在建的辦公樓中，有較大比例位于錢江新城，預(yù)計(jì)在2018年末將達(dá)到新增供應(yīng)峰值。

多區(qū)域商業(yè)中心格局形成

以商業(yè)綜合體為代表的零售地產(chǎn)，今年上半年也迎來(lái)了一波集中供應(yīng)，共有6個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。

不過(guò)從位置來(lái)看，其中僅2個(gè)項(xiàng)目位于核心商圈，其他4個(gè)均位于城北及濱江等非核心區(qū)域，而未來(lái)可甄別的優(yōu)質(zhì)新增零售項(xiàng)目中，也僅有湖濱銀泰in77。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州非核心商圈零售項(xiàng)目現(xiàn)已占據(jù)市場(chǎng)一半以上的比例，多數(shù)新開(kāi)發(fā)的零售項(xiàng)目跟隨新建成的住宅片區(qū)向非核心商圈延伸，現(xiàn)已拓展至城西、城北、城東以及錢塘江南岸的濱江區(qū)一帶。零售地產(chǎn)的多區(qū)域商業(yè)中心格局正在逐漸形成。

在商業(yè)綜合體的自身定位上，增加餐飲、兒童娛樂(lè)以及運(yùn)動(dòng)健康等生活方式體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例正成為杭州零售物業(yè)業(yè)態(tài)布局或調(diào)整的一致選擇。在零售形態(tài)方面，天貓超市第一家線上線下融合的全渠道實(shí)體體驗(yàn)店開(kāi)業(yè)，使得線上線下多元化模式進(jìn)一步擴(kuò)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。