北京多數(shù)在售樓盤均存滯銷現(xiàn)象 特價房或重出江湖

雖然從來沒有被明確提出，但目前北京入市的新盤存在一條隱藏的紅線，8萬元/平方米，幾乎已經(jīng)成為共識。從今年3月17日一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳推出以來，還沒有一個入市新盤能夠成功跨越這條紅線。限住了高價盤入市的同時，這條線還帶來了另一個影響，近期入市新盤取證價格極為接近。有了購房意向，在同樣的預(yù)算下，購房人有了更大的選擇空間。尤其是前幾年土地供應(yīng)集中的京西南片區(qū)，西南二環(huán)樓盤的價格直接影響了本計劃在四環(huán)、五環(huán)甚至六環(huán)置業(yè)的購房人的買房節(jié)奏，他們開始在多個樓盤的比較中觀望。有業(yè)內(nèi)人士坦言，如果這樣的市場情況一直持續(xù)，北京樓市久違的特價房會重出江湖。

西南二環(huán)限價新盤的價格限住了門頭溝購房人的出手

如果時光倒流幾年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴你，購買三、四環(huán)平層項目的和購買六環(huán)外平層項目的，可能是同一批購房人，你會信嗎？但近期，事實就是這樣的。

從今年3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控升級以來，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京新入市的樓盤，獲批的最高價格是中國璽(亞林上苑)的79458.99元/平方米。雖然是一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產(chǎn)品，但這個位于西南二環(huán)樓盤的售價卻影響了整個西南片區(qū)。

一位近期幾乎看過西南板塊所有新盤的購房人方先生告訴《廣廈時代》，南四環(huán)外、門頭溝這兩個新盤集中的地方近期他都轉(zhuǎn)過好幾次了，沒開盤正在蓄客的，給出的報價都差不了太多，雖然從地理空間上看，位置相距很遠，但價格上差距并沒有那么大。已經(jīng)開盤的項目，目前的價格，還是很難讓他立刻決定出手。尤其是看到中國璽的售價，雖然戶型大、總價高，但畢竟單價在襯托，他更覺得7萬元單價買門頭溝有點不值。

方先生表示，以他前段時間看的一個門頭溝的樓盤為例，120平方米不到的戶型，總價八百多萬元，均價相當(dāng)于不到7萬元/平方米，這已經(jīng)比他最初看房時銷售的報價稍微低了些，但他還是有些猶豫。因為他近期還看了南四環(huán)外的一個項目，有130平方米不到的四居，他對那個戶型比較喜歡，估計1000萬元以內(nèi)也能拿下，想等那個項目開盤出來價格了再比較下。方先生工作在金融街(000402,股吧)，他覺得這兩個地方的交通對他來說都算方便，相差不大，但南四環(huán)的項目現(xiàn)在就已經(jīng)通了地鐵，價格稍微高一點的話，他覺得還是南四環(huán)值一些。

隱藏的新盤限價紅線拉近了西南二環(huán)與門頭溝新盤的價格距離，同樣也讓這些項目的客群在無限接近。有項目開發(fā)商就坦言，以前做項目，從來沒想過六環(huán)外的項目會和三環(huán)、四環(huán)的項目形成競爭。雖然每個項目為贏得購房者的青睞都給出了自己的各種價值點，環(huán)境牌、規(guī)劃牌、戶型牌、配套牌……但無論開發(fā)商怎么使出渾身解數(shù)，最影響購房人決策的因素——價格，就擺在那里。這些項目的操盤手近期都在面臨一個難題，如果不在價格上有所犧牲，那購房人就會在幾個不同的項目里來回觀望。

開盤當(dāng)日實際售價不再高于報價與預(yù)期

在房地產(chǎn)市場火爆的那幾年，開發(fā)商開盤價往往是這么來的：開盤前幾個月，先在市場上放出口風(fēng)，大概傳出一個性價比高的價格，人們紛紛聞聲而動前去排卡排號。開發(fā)商開盤時根據(jù)排卡排號人數(shù)和房源的對比，會開出不同的價格，排隊的人越多，開盤價格就越高，畢竟客戶的基數(shù)在那里擺著，一共幾百套房，擠走一批購買意愿不強烈的，剩下的就是真正的需求者。這就是為什么前幾年熱銷樓盤被廣為詬病的原因。

而眼下的市場有所不同，新盤開盤價往下走。

新盤扎堆的區(qū)域，買房人因選擇空間大、價格相差小而觀望。而一些新盤沒有那么集中的區(qū)域，熱銷則是建立在犧牲一定利潤的基礎(chǔ)上。雖然近期項目取得預(yù)售許可證的價格多在7萬元上下，但實際的成交價格大多都比獲批價格低出不少，同時開發(fā)商也想出各種辦法，提升新盤的性價比。

小麥6月底在昌平某熱盤購買了一套中疊戶型，按照他的預(yù)期，他本來只能購買一套上疊戶型，沒想到開盤的價格讓他如此“驚喜”。

小麥告訴《廣廈時代》，他購房的預(yù)算在1200萬元左右，之前看房的時候置業(yè)顧問給他報的預(yù)算一直是6萬多一平方米，按照這個價格，他只能購買一套上疊的戶型。而且置業(yè)顧問告訴他，上疊戶型會比較搶手，按照他排號的順序，有可能會買不到。因此，他還特意找了找人，想托關(guān)系訂一套上疊。

該項目開盤當(dāng)天，他早早地到了售樓處，選房時發(fā)現(xiàn)，實際銷售價格比他預(yù)期低了不少。他的預(yù)算已經(jīng)足夠可以購買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費等費用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右。與開發(fā)商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲銷售合同，合同面積80平方米左右，而實際使用面積則有180平方米，同時還有贈送的精裝院子。這樣算下來，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個已經(jīng)超出了他預(yù)期，于是當(dāng)時就訂房簽了合同。

小麥還透露，他認識的另一購房人則在當(dāng)天購買了他原來看中的上疊戶型，總價不到1000萬元，即使不算贈送面積，單價也沒有到6萬元/平方米。

實際成交價低于購房人的心理預(yù)期，這樣的情況在北京樓市已經(jīng)很久沒有發(fā)生了。在今年以前，二手房市場，購房人還在遭遇賣家一天一調(diào)價，幾個購房人一起競價買房。新房市場，在未開盤以前，購房人收到的是置業(yè)顧問一次又一次抬高的開盤預(yù)期價。買房人走進售樓處，收獲的很少有“驚喜”，多半是驚嚇。

資料圖：北京西直門附近某居民小區(qū)。中新網(wǎng)種卿攝

資料圖：北京西直門附近某居民小區(qū)。中新網(wǎng)種卿攝

房子滯銷的幾大原因

除了幾個限價商品房憑借超高的性價比得以熱銷外，目前，大多數(shù)在售樓盤都存在滯銷的現(xiàn)象。《廣廈時代》在調(diào)查門頭溝樓市時發(fā)現(xiàn)，在小小的一個區(qū)域內(nèi)，10個樓盤進行著白熱化競爭，而開盤價也是比著往下走。甚至發(fā)生了誰家開盤，別的樓盤銷售員就舉著“別著急買，來我家看看”的標(biāo)語站在開盤項目的路邊進行槍客。

但即使房子價格下降了，房子依然賣不動，都沒有出現(xiàn)搶購的局面。數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽961套，與5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在？

首先，投資客離場，而真正購房者購買力不足。

自從中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”之后，房地產(chǎn)市場漸趨冷靜，從年初到5月份二手房成交量逐漸下滑，整體走勢呈下坡路線，投資型購房者身影越來越少。據(jù)了解，以往投資客買房會運用高杠桿，交了首付，還月供至房產(chǎn)證下來便迅速出手，而眼下，去杠桿化的樓市現(xiàn)狀讓他們無路可走，尤其是高位接盤的投資客正在被市場報復(fù)，據(jù)某二手房中介負責(zé)人透露，目前傳出的很多低價拋盤的消息，很多都是那些炒房者低價出售的房源。

而對于剛需和改善型購房人來說，目前買房門檻越來越高，貸款越來越難，不得不暫停購房的腳步。一位購買到了熱銷房的改善型購房人，最近卻不得不選擇退房。原因就是無房無貸款的她由于收入達不到覆蓋月供的原因，不能交40%的首套首付，而是要交80%的首付，購房成本的增加對她來說是致命打擊，退房、選擇觀望無疑是她最無奈的選擇。

其次，開發(fā)商按兵不動，或拿少量房源回籠資金。

前不久，剛剛有傳言部分高價商品房可能解凍，拿到10萬元左右的預(yù)售價格，有關(guān)部門在昨天通過其宣傳渠道發(fā)聲：確保2017年房價環(huán)比不增長。并明確提出，嚴(yán)格商品房預(yù)售、現(xiàn)售的價格引導(dǎo)，對于申報價格明顯高于前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可證或辦理銷售備案。

開發(fā)商指望政策松動看來又被潑了冷水。此前，很多開發(fā)商遲遲不開盤，有的是因為預(yù)售價格過高，建委沒有批準(zhǔn)，而有的項目則是被限價，不想利潤受損，索性捂盤不開。目前，與買房人的觀望期一樣，大量的可售商品房開發(fā)商也進入了觀望期。

京城北部幾個重量級樓盤都是在售樓盤，但基本上是一個月賣不了一兩套，倒不是因為賣不出去，而是開發(fā)商根本不想賣，缺錢了就推出幾套放到市場上，這種“消極怠工”的做法是目前開發(fā)商們普遍的應(yīng)對狀態(tài)。

第三，買房人看衰預(yù)期。

3月至今，北京樓市迎來密集的政策窗口期，不僅有“317”新政(認房又認貸，提高二套房首付比例)頒布，還對“假離婚”“商住房”“學(xué)區(qū)房”等政策可能存在漏洞的地方進行了嚴(yán)格的限制，對哄抬房價的中介也采取了嚴(yán)厲的措施，4月初，北京再次對房價祭出“殺手锏”——明確未來五年全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，年均1200公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。這就給剛需購房人一個信號：不要打破腦袋買高價商品房。

而醫(yī)療、教育、金融、行政等資源由以往過度集聚于中心城區(qū)逐步向外發(fā)散，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行陌l(fā)展、向衛(wèi)星城發(fā)展之后，很多資源都會被疏散，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的很多壟斷性資源價值就沒有以前大了，買房對于區(qū)域性選擇也隨之增大。

另一方面，受北京生活成本的不斷提升、非首都功能疏解以及戶籍制度的收緊等因素影響，北京市常住人口增加值近幾年呈顯著下降態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2016年末，北京市常住人口為2172.9萬人，僅比2015年末增加2.4萬人。同時，居民新增存款同比增速也開始出現(xiàn)下降，數(shù)據(jù)顯示，2016年12月末，北京市住戶人民幣存款余額28012億元，全年增加1271.5億元，同比少增163億元。在購房成本上升、人口增速放緩與購買力增速放緩的前提下，北京樓市上漲的原動力正在不斷耗盡。

全年過半迫于壓力特價房或?qū)⒅爻鼋?/p>

新入市的項目因價格相近而面臨購房人的反復(fù)糾結(jié)和觀望，另一方面，又有一大批競爭對手即將入市參與競爭。逼近年底，很多企業(yè)存在一年年報或者財務(wù)核算，想過年關(guān)就必須有資金回籠，因此，久違的特價房很可能重出江湖。

某國企在東四環(huán)酒仙橋附近有一個體量不大的社區(qū)，本來是作為公司資產(chǎn)留著的，目前傳出消息，很可能在九十月份入市，價格達到驚人的6萬元單價，戶型從六七十平方米到二百平方米左右，這個價格如果出爐，勢必會引起轟動，要知道，周邊的二手商品房房價最低的也在8萬元左右。大型國企尚且如此，更別說中小型的私企了。

6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項。

根據(jù)北京中原市場研究部的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，228在途項目涉及普通的二類居用地、公寓樓項目、安置房、危改項目、新村建設(shè)項目、需要配建公共租賃住房、限價商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟適用住房的項目，未來可提供住宅新增供應(yīng)11萬套。而已入市項目各階段價格產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，單價在3萬以下的低價位產(chǎn)品熱銷，成交占比超6成。而單價在8萬以上的項目僅占2.8%，單價在5萬至8萬之間的項目占10.2%，單價在3萬至5萬之間的項目占到26.1%。而單價在1.5萬至3萬之間的項目占比最多，達到近4成。

這些未開工未入市項目，很多土地獲取早、拿地成本低，定價可操作空間要遠大于近兩年拿地的“地王”們。這些項目的加速入市對已入市項目又是一個不小的擠壓。

另一方面，政府繼續(xù)推行調(diào)控的決心也沒有變化。7月11日在北京市人民政府新聞辦公室舉辦的推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果情況新聞發(fā)布會上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰針對當(dāng)前樓市的情況作出了以下的介紹。

針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實去年“9.30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作“天價學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密精準(zhǔn)調(diào)控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2017年已經(jīng)過半，很多房企都面臨完成業(yè)績和回款的壓力，在政策沒有調(diào)整的情況下，想要迫使購房人走出觀望，加速入市，以價換量只是時間問題。而降價如何體現(xiàn)，特價房可能就是最簡單的選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。