萬達(dá)城單個(gè)注冊(cè)資本僅幾十億 回款模式考驗(yàn)融創(chuàng)

7月10日，萬達(dá)商業(yè)擬將西雙版納、南昌、合肥等13個(gè)萬達(dá)文旅城的91%權(quán)益賣給融創(chuàng)，后者須支付交易成本295.75億元，并承擔(dān)這13個(gè)文旅城的貸款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，融創(chuàng)中國(guó)于7月11日公告稱，上述13個(gè)文旅項(xiàng)目總建筑面積為5897萬平方米，其中銷售部分建筑面積高達(dá)4973萬平方米，持有部分的建筑面積僅924萬平方米。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“萬達(dá)出售的資產(chǎn)包中，龐大的土地儲(chǔ)備才是融創(chuàng)最為看中的，也是最為值錢的資產(chǎn)。”

隨著行業(yè)發(fā)生新變局，如此龐大的土地儲(chǔ)備，融創(chuàng)能否將自己當(dāng)前玩得轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)模式復(fù)制到萬達(dá)文旅城開發(fā)之中？

萬達(dá)城模式依賴回款

業(yè)內(nèi)所謂的“萬達(dá)模式”，即銷售+自持雙輪驅(qū)動(dòng)，其中住宅、寫字樓和商鋪等作為銷售型物業(yè)，銷售額為收入和現(xiàn)金流的主要來源；購物中心和酒店為自持物業(yè)，產(chǎn)生租金收入及物業(yè)增值收益，提升地段價(jià)值，促進(jìn)物業(yè)銷售，并能通過抵押貸款支持滾動(dòng)開發(fā)。

上述模式曾讓萬達(dá)集團(tuán)開疆拓土，規(guī)模急劇擴(kuò)張。以廣州萬達(dá)城為例，其計(jì)劃總投資500億元，注冊(cè)資金為20億元，可售面積達(dá)到287萬平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2015年至今年上半年，廣州萬達(dá)城的物業(yè)銷售收入已經(jīng)達(dá)到129億元。憑借著室內(nèi)滑雪場(chǎng)、秀場(chǎng)、主題樂園等文旅業(yè)態(tài)的吸引力，該項(xiàng)目住宅售價(jià)從最早的每平方米萬元左右，升至如今超過2萬元/平方米。

早在2015年，成都萬達(dá)城投資公司總經(jīng)理聶和平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體記者采訪時(shí)曾表示，“項(xiàng)目開發(fā)的難點(diǎn)集中體現(xiàn)在建設(shè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、開發(fā)節(jié)奏較難把握。短期看，就算是把成都萬達(dá)城所有可售物業(yè)算上，550億元的投資也不可能達(dá)到收支平衡。長(zhǎng)期看，把今后持有物業(yè)的租金和游樂園門票收入納進(jìn)來，也至少需要15至20年。”

潛在償債壓力或增大

張宏偉認(rèn)為，融創(chuàng)拿下這么大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，雖然對(duì)其進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模有積極意義，但仍不能忽視住宅市場(chǎng)短周期調(diào)控帶來的企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次交易的13個(gè)文旅項(xiàng)目中，有4個(gè)已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，其余9個(gè)在建或擬建項(xiàng)目匡算總投資超過4000億元。

截至去年底，萬達(dá)商業(yè)旗下包括成都、合肥、重慶等10個(gè)文旅項(xiàng)目貸款余額約225億元，而該10個(gè)項(xiàng)目均在此次萬達(dá)商業(yè)出售給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中。這意味著，融創(chuàng)接下來順利開發(fā)上述文旅項(xiàng)目將面臨資金實(shí)力和開發(fā)節(jié)奏把握能力的雙重考驗(yàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融創(chuàng)此次并購規(guī)模較大，但當(dāng)前融資環(huán)境趨緊，融資成本逐漸走高，潛在的償債壓力會(huì)增大，在實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的城市越來越多的大趨勢(shì)下，回款節(jié)奏勢(shì)必會(huì)放緩，如何把握好周轉(zhuǎn)節(jié)奏，不得不引起融創(chuàng)的重視。

申萬宏源研報(bào)顯示，截至2016年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率從2015年底的76%大幅上升至208%，有息負(fù)債規(guī)模從2015年底的420億元增加到1130億元，凈負(fù)債規(guī)模從2015年底的150億元增加到430億元，對(duì)其激進(jìn)擴(kuò)張表示擔(dān)憂。

值得注意的是，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普已將融創(chuàng)中國(guó)信貸評(píng)級(jí)展望降為負(fù)面，認(rèn)為其此次收購并非核心業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)杠桿或會(huì)惡化。盡管如此，融創(chuàng)中國(guó)7月11日復(fù)牌后股價(jià)一路上漲，截至收盤報(bào)收16.82港元，漲幅13.65%，創(chuàng)下近年來新高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。