房企融資遭遇“緊箍咒”重拳之下何以夾縫求生

作為一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對金融有很強(qiáng)的依賴性，但在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房企融資的難度陡增。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)地房企融資明顯收緊，2016年1~5月，房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億元，而2017年上半年，合計房企融資資金只有1232.4億元，同比跌幅高達(dá)77.7%。

在融資渠道緊縮的形勢之下，房企又將如何應(yīng)對？

借道房地產(chǎn)信托

今年以來，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模一直在攀升。

用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比逐月上升，其中，5月成立規(guī)模為256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領(lǐng)域中占比達(dá)23%。

作為國內(nèi)的龍頭房企，恒大是房地產(chǎn)信托的大戶。據(jù)Wind資訊，今年以來涉及到恒大的信托項目共27單，總規(guī)模接近160億元。其中最大的一筆為由愛建信托發(fā)行的長盈精英恒大深圳沙井項目并購貸款信托，實際募集規(guī)模高達(dá)52.76億元，預(yù)期收益率為7%。

走在強(qiáng)勢擴(kuò)張路上的房企也頗青睞房地產(chǎn)信托的融資模式。用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年拿下全國單價最貴地塊的融信今年以來已經(jīng)發(fā)行了多只信托產(chǎn)品，其中6月份由五礦信托發(fā)行的融信6-9號集合資金信托產(chǎn)品總募集金額為18.93億元，預(yù)期收益率為不高于每年7%。

而實際上，房地產(chǎn)信托一直是融信最為依賴的融資模式。據(jù)其招股書，2015年末融信借款總額為186.28億元，其中信托及其他資金為164.52億元，占比近九成。

申萬宏源分析師KrisLi指出，隨著持續(xù)調(diào)控政策下房地產(chǎn)銷售會面臨放緩，開發(fā)貸和自籌資金（包含自有資金、債券融資、股權(quán)融資、信托融資以及其他渠道融資）在整體資金來源中的重要性會更加凸顯，而這兩個再融資渠道接下去都會面臨額度收窄、定價上行的壓力。

股權(quán)融資盛行

實際上，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》稱，過去幾年來，通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“名股實債”。

但今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，其中明文規(guī)定名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)將不予備案。

不過，這并沒有澆滅房企通過股權(quán)融資模式獲取資金的熱情。今年5月，中國恒大披露稱，公司附屬恒大地產(chǎn)集團(tuán)、各項目公司與基金經(jīng)理簽訂10份項目協(xié)議，基金將投資合共約人民幣108.5億元于各項目公司，與集團(tuán)共同開發(fā)各相關(guān)項目。

5月23日，萬科公告稱，經(jīng)綜合考慮市場融資環(huán)境，擬通過下屬公司夢想家出資50.31億元，與招銀資本、長江招銀共同設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，兩支基金的投資方向均為特定社區(qū)商業(yè)的不動產(chǎn)或股權(quán)等資產(chǎn)——即萬科或下屬控股子公司所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目。

一不愿具名的投資人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以上股權(quán)融資項目是股權(quán)和債權(quán)同時投資的形式，但股權(quán)背后是否有類似于債權(quán)的擔(dān)保機(jī)制無法判定，單從項目本身來看，不算是“名股實債”。

據(jù)《財新網(wǎng)》報道，華夏幸福主要是通過信托計劃募集信托資金向子公司增資，增資后華夏幸福仍持有項目公司50%以上的權(quán)益。在2017年4月至6月，華夏幸福通過股權(quán)融資獲得97億元。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，房企作為資金密集型企業(yè)，對資金持續(xù)性的需求和外部環(huán)境的收縮可能導(dǎo)致了股權(quán)融資金額自4月份以來的持續(xù)上漲。

上述研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月至6月，40家典型房企的融資總額分別為538.58億元、604.92億元、1131.66億元，而股權(quán)融資占比分別為14.50%、20.82%、36.14%；而2017年1月至3月，這40家房企融資總額分別為397.52億元、428.53億元、588.17億元，而股權(quán)融資占比則分別為0.05%、1.44%、0.92%

境外發(fā)債“井噴”

國內(nèi)融資受阻，不少房企開始尋求境外資金的支持。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1~5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規(guī)模就升至90億元，同比增長115.1%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2017年前5個月，房企海外融資規(guī)模達(dá)到148.75億美元，同比上漲97%。“出海”的房企中，恒大同樣是巨頭。根據(jù)英國《金融時報》報道，今年以來，恒大和佳兆業(yè)發(fā)售的美元債券達(dá)110億美元，超過過去兩年中國所有開發(fā)商發(fā)售的債券總規(guī)模。

需要警惕的是，伴隨著美元加息的預(yù)期，境外融資的成本目前已經(jīng)處于高位。以恒大為例，新近恒大發(fā)行了總額66億的美元債券，票息最高達(dá)到8.75%。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中，龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

而據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計，40家上市房企同期的整體融資成本在5%以上，部分被推高至6%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，疊加債券市場融資難，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的窘境將會被加劇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。