房企備戰(zhàn)輕資產(chǎn):主謀“品牌輸出+資產(chǎn)證券化”

在銷售利率下降的當(dāng)下，房企想要快速擴(kuò)大規(guī)模并搶占更多市場份額，紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。萬達(dá)、萬科、佳兆業(yè)和星河等老牌房企均涉足輕資產(chǎn)，部分房企借力資本市場加快了全國化布局。

輕資產(chǎn)因投資少、靈活性強(qiáng)和風(fēng)險低等特點(diǎn)受到房企青睞。就目前來看，國內(nèi)各大商業(yè)地產(chǎn)房企正在嘗試或踐行的輕資產(chǎn)模式不外乎品牌管理輸出、資產(chǎn)證券化及合作開發(fā)這幾類。

仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部總監(jiān)許斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在房企商業(yè)品牌管理輸出還在不斷擴(kuò)張，但有一個考驗(yàn)是如何拿到更多的項(xiàng)目。

品牌管理輸出項(xiàng)目擴(kuò)張

世邦魏理仕《全球購物中心發(fā)展報(bào)告》顯示，2016年全球新建購物中心1250萬平方米，同比增長11.4%。中國延續(xù)了自2010年以來的活躍勢頭，以575萬平方米的面積占比近半，再居全球首位。2017年，中國17個主要零售市場將面臨800萬平方米的新增供應(yīng)量。

各大房企也在加速布局品牌管理輸出項(xiàng)目。以深圳本土房企星河為例，近日星河商置宣布簽約深圳龍崗星河iCO、深圳布吉星河COCOCity兩大品牌管理輸出項(xiàng)目，同時正在籌備深圳雅寶星河COCOPark。

星河商置方面透露，計(jì)劃將商業(yè)版圖向北拓展，并計(jì)劃至2020年完成以珠三角、長三角為核心的全國布局，實(shí)現(xiàn)商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目40個以上，商業(yè)運(yùn)營管理面積超過350萬平方米。

無獨(dú)有偶，佳兆業(yè)自2016年開始嘗試輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)，今年進(jìn)入開業(yè)籌備期的購物中心達(dá)到5個，目前在營、籌備和在建購物中心達(dá)64個，總面積超500萬平方米，未來5年內(nèi)僅廣深區(qū)域的精品購物中心數(shù)量將超過10個。

而萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型力度更大。萬達(dá)董事長王健林曾公開表示，想要更快擴(kuò)大規(guī)模，重資產(chǎn)模式已經(jīng)不適合，只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展。

今年上半年萬達(dá)新發(fā)展項(xiàng)目28個，萬達(dá)廣場26個，萬達(dá)城2個。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，今后長期持有項(xiàng)目和輸出管理將成為實(shí)力開發(fā)商及運(yùn)營商的兩大盈利模式。

資本運(yùn)作提速

目前國內(nèi)踐行的幾大輕資產(chǎn)模式，除了品牌管理輸出外，資產(chǎn)證券化也是重要舉措之一。

星河商置于去年12月掛牌新三板，邁入資本市場。按業(yè)務(wù)拓展模式，星河商置試圖通過委托管理、管理輸出、品牌輸出、整體租賃、小股操盤和第三方合作等模式快速拓展業(yè)務(wù)。未來星河商置將借力資本市場，產(chǎn)融互動，逐步建立商業(yè)運(yùn)營管理的資本運(yùn)作體系，并實(shí)現(xiàn)快速化、規(guī)?；l(fā)展及全國布局。

萬科商業(yè)也一直在走輕資產(chǎn)運(yùn)營道路，早在3月17日，萬科公告商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，決定把印力集團(tuán)定位為集團(tuán)商業(yè)開發(fā)和管理的平臺。5月23日公告成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，規(guī)模128.9億元，加之年初128.7億元的聯(lián)合收購平臺，試圖撬動258億元的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，為未來進(jìn)一步的資產(chǎn)證券化預(yù)留通道。

另外，去年9月大悅城地產(chǎn)宣布以14億美元轉(zhuǎn)讓下屬三家子公司49%股權(quán)，并建立國內(nèi)首家房地產(chǎn)基金平臺，引入中國人壽和新加坡政府投資公司（GIC）作為戰(zhàn)略合作伙伴，同時，其運(yùn)營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進(jìn)。

許斌指出，借力資本市場運(yùn)作其實(shí)就是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不會降低，投資者看好其穩(wěn)定的收益愿意投資。

記者觀察到，現(xiàn)實(shí)的情況是國內(nèi)資產(chǎn)證券化尚處在初級發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)ABS或類REITs仍處于試水階段；規(guī)?；詈诵牡娜缍愂諆?yōu)惠、法律還有待進(jìn)一步突破；商業(yè)運(yùn)營能力、資產(chǎn)管理能力及租金回報(bào)率等有待進(jìn)一步提升。未來，隨著金融風(fēng)險防控機(jī)制的逐步成熟，金融與房地產(chǎn)市場深度融合，才能走向真正的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。