青島上半年土拍成交量創(chuàng)4年新低 二級市場成房企拿地主渠道

在“強者恒強、弱者漸弱”的生存法則下，通過做大規(guī)模實現(xiàn)突圍已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，而優(yōu)質(zhì)的土地儲備規(guī)模則是房企比拼的重要籌碼。隨著北上廣深等一線城市及杭州（樓盤）、南京（樓盤）等熱門二線城市拿地門檻越來越高，在年初成功躋身“國家中心城市”的青島（樓盤）吸引了不少實力房企的關(guān)注，然而，今年上半年青島土地市場成交并不火熱。

7月3日，青島銳理機構(gòu)發(fā)布了青島市上半年土地市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年青島市土拍市場成交商住用地56宗、2592畝，這一成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2013年以來同期的最低值。與此同時，數(shù)據(jù)還顯示，上半年房企通過二級市場獲得土地超過5000畝，遠超招拍掛市場。二級市場成為房企在青島拿地的重要渠道。

“開發(fā)商去年銷售情況不錯，土儲不足，補貨意愿強烈。”青島銳理機構(gòu)總經(jīng)理馬光明告訴《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者：“在住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文要求嚴防地王的背景下，青島目前也還在探索不出地王、合理引導(dǎo)市場預(yù)期并穩(wěn)定房價的土地出讓機制，因此導(dǎo)致了上半年土地的低位供應(yīng)。”

商品房待售面積持續(xù)下降

青島銳理機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年青島土地招拍掛市場共供應(yīng)商住用地64宗、3541畝，成交56宗、2592畝，其中8宗地在出讓公告發(fā)布后被國土部門中止出讓。

而在銷售和庫存端，青島市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，青島市商品房銷售面積555.7萬平方米，同比增長34.3%；銷售金額548.9億元，同比增長49.8%。以此粗略計算，青島市商品房月均去化約110萬平方米。

此前的4月初，青島市統(tǒng)計局曾公布了全市商品房待售面積數(shù)據(jù)，至3月末待售面積為644.9萬平方米，較2月末減少23.4萬平方米，待售面積持續(xù)下降。以此計算，青島市商品房庫存去化周期大約在6個月左右。

以此來看，青島市的商品房庫存并不寬裕。根據(jù)青島市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，前5個月，青島市商品房銷售均價為9878元/平方米，較去年同期的8855元/平方米上漲了11.6%。而國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數(shù)也顯示，5月份，青島房價同比上漲11.4%，呈溫和上漲趨勢。

“目前，房企和購房者大多看好青島房地產(chǎn)市場，如果不加限制直接供地，必然會出現(xiàn)地王現(xiàn)象，勢必會進一步擾亂市場預(yù)期，很有可能會造成房價失控。”馬光明告訴記者。

此前的4月21日，青島市在出讓5宗地塊時曾出臺“限地價、競房價”政策，并要求競買人須為2016年度世界品牌500強；更早前的一次土地出讓公告中，還曾要求競買人須位列“2016中國電子信息百強企業(yè)”前30位。馬光明認為，這些抬高出讓門檻的做法，目的就是要防止出現(xiàn)地王，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。

下半年或加快供應(yīng)速度

招拍掛市場的土地低位供應(yīng)，一些開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二級市場，通過收并購等方式曲線拿地。

銳理機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年青島土地二級市場交易案例約20宗，涉及商住用地面積超過5000畝，遠遠超過招拍掛市場2592畝的成交數(shù)字。《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，恒大上半年在青島至少有4筆收購，涉及土地面積近2000畝。此外融創(chuàng)、綠地、新城、中駿置業(yè)、榮盛等房企也都有“斬獲”。

值得注意的是，近年青島在加大閑置土地清理整頓工作。2013年青島曾公布第一批閑置土地名單，并無償收回10宗735畝閑置土地；2014年青島公布了第二批閑置土地名單共涉及22宗。

控制一級市場供地節(jié)奏是否與盤活存量土地資源有關(guān)？對此，馬光明并不認同。他認為，青島其實也想通過加快土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模以與銷售相匹配，但目前來看，青島還在探索如何在加快土地供應(yīng)節(jié)奏的同時避免出現(xiàn)地王的土地出讓機制。

4月下旬，青島曾發(fā)布了49宗預(yù)公告商住用地，面積3133畝。到目前為止只有4宗土地正式出讓，這也意味著下半年將有近3000畝商住用地集中上市。銳理機構(gòu)發(fā)布的近幾年青島市土地數(shù)據(jù)也顯示，下半年是土地集中出讓和成交的高峰期。

“如果上述出讓計劃得到落實的話，下半年青島土地一級市場將會加快供應(yīng)速度。”馬光明告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。