北京下決心解決樓市供應(yīng)端問題 時隔5年推出住宅地塊

在需求端限購、限貸后，北京市終于開始在樓市供應(yīng)端動手想辦法了。

6月27日，北京市規(guī)土委推出5宗新地塊，包括東城區(qū)永外大街一幅地塊、大興黃村一幅地塊和評估夏各莊鎮(zhèn)三幅地塊，這5宗地合計為市場增加了40萬平方米供應(yīng)。

其中，東城區(qū)地塊尤為引人注目，這是時隔五年后的第一次住宅地塊上市，同時，該地塊未來供應(yīng)的房源均價不超89068元/平方米，最高不超93521元/平方米。這一價格超過了今年來新取得預(yù)售許可的項目備案價，多位市場人士向界面新聞記者分析稱，這可能預(yù)示限價在后期會有所松動。

此外，北京市住建委還出臺了商品住宅項目預(yù)售許可新規(guī)，文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請第二次預(yù)售許可時，應(yīng)同時提交情況說明。同時，要求清單內(nèi)的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅認為，新規(guī)頒布后主要有三項變化。一是打破了一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可的規(guī)定。二是清單內(nèi)三分之二的項目可以不用達到2013年施工進度的要求，即可取得首次商品房預(yù)售許可證。三是施工進度約束有所放開，將房企開盤預(yù)售的時間提前了3-6個月，有助于房企加快銷售回款，緩解資金壓力。

其實，北京市的土地供應(yīng)總數(shù)不少，但一直存在結(jié)構(gòu)性矛盾。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年合計土地成交金額達到了1006.22億元，相比2016年上半年的360.6億上漲179%。其中，合計居住類面積（商品房住宅包括自住房）供應(yīng)已經(jīng)達到223萬平方米。

限價房和自住房成為土地供應(yīng)一個重要方向。根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至6月27日，北京今年共推出24塊住宅用地，其中自住房占比為30.5%，要知道2016年全年自住房的供應(yīng)不過是16.37%。

從預(yù)售新政來看，北京市的拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項將有望盡快形成現(xiàn)實供應(yīng)，繼續(xù)緩解北京市場的供需問題。

在新規(guī)前，預(yù)售許可的管理主要依賴兩項政策。其一是2004年住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。辦法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

其二是2013年北京頒布加強商品房預(yù)售管理新措施。文件指出：2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，凡是商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，或者套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，項目申請預(yù)售許可時，施工進度應(yīng)達到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進度應(yīng)達到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進度應(yīng)達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。

而根據(jù)新規(guī)，清單中已取得過一次預(yù)售許可的項目，在2017年年底前可申請辦理第二次預(yù)售許可。未取得過預(yù)售許可的項目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前，可申請辦理第二次預(yù)售許可。未納入清單的項目仍按照原規(guī)定執(zhí)行。

去年10月31日蔡奇擔(dān)任北京市代市長（現(xiàn)就任北京市市委書記）以來，北京房地產(chǎn)方面的調(diào)控卓有成效。蔡奇在去年12月29日提出的房地產(chǎn)調(diào)控的目標為：精準發(fā)力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環(huán)比不增長。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場，把“租房住”作為實現(xiàn)住有所居的重要手段。同時在住房保障上，要“三房”（定向安置房、公租房、自住型商品房）并舉，做好住房保障工作。

從當前情況來看，北京的房地產(chǎn)市場正朝著蔡奇制定的方向發(fā)展。以每年的供地計劃為例，以往北京供地計劃的完成率都不高。但以當前的土地供應(yīng)情況來看，有市場人士認為，2017年1200萬公頃的住宅用地供地計劃或?qū)磿r按量完成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。