北京二手房量?jī)r(jià)齊跌 千萬級(jí)房源降價(jià)幅度超200萬

距離最嚴(yán)調(diào)控已近3個(gè)月的時(shí)間，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，北京樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。5月，北京二手房市場(chǎng)成交10801套，這一數(shù)值也是最近27個(gè)月的最低點(diǎn)。此外，北京二手房均價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)，具體來看，多個(gè)區(qū)域的千萬級(jí)二手房，降價(jià)幅度甚至超過200萬元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策的效果在5月進(jìn)一步深化，市場(chǎng)降溫導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期開始扭轉(zhuǎn)，供需矛盾明顯緩和，加上信貸政策的進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)未來北京二手房市場(chǎng)仍將保持低溫運(yùn)行。

成交低迷

“以前基本每天都會(huì)有新增客戶，現(xiàn)在一周的時(shí)間能新增一兩個(gè)客戶就很不錯(cuò)了?！?a href="http://a5759.cn/city/chaoyang/" target="_blank">朝陽區(qū)勁松一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小王感慨道，一方面新增客戶大幅減少，另一方面，客戶的成交周期明顯變長(zhǎng)，導(dǎo)致成交量很難上去。

5月初，小王通過門店接待了一位購房者，在一個(gè)月的時(shí)間里，先后帶該客戶看房4次，不僅是勁松區(qū)域的房屋，連臨近區(qū)域甚至四環(huán)附近的同類型房屋都去看過，該客戶也看上了其中幾套房屋，但是客戶仍然猶豫不決，遲遲未能實(shí)現(xiàn)簽約。

實(shí)際上，從北京商報(bào)記者走訪的多個(gè)區(qū)域來看，小王面臨“客戶難下定”的這種情況并非個(gè)例，許多經(jīng)紀(jì)人都反映稱，近一個(gè)月時(shí)間里，成交周期明顯延長(zhǎng)，以往從新增客戶到完成簽約往往不到半個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在購房者的觀望情緒很濃。在市場(chǎng)下行的情況下，面對(duì)經(jīng)紀(jì)人的催促，一句“再等等看”幾乎成為許多購房者必說的話。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

在實(shí)地走訪過程中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，以往經(jīng)紀(jì)人會(huì)穿梭在小區(qū)里帶客戶看房，而現(xiàn)在，中介門店門口三五個(gè)經(jīng)紀(jì)人扎堆閑聊的現(xiàn)象很普遍。一線的經(jīng)紀(jì)人清閑下來，也意味著二手房市場(chǎng)的清冷。

從成交數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場(chǎng)成交量明顯萎縮。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房住宅共計(jì)簽約10801套，這是繼4月之后，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個(gè)月的最低值。另據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，鏈家經(jīng)手的二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點(diǎn)。

上述經(jīng)紀(jì)人小王稱，成交量的下滑幅度之大比統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)還要明顯。2016年，小王賣出去21套房，幾乎月均兩套成交，但是從“3·17”新政出臺(tái)到現(xiàn)在，近3個(gè)月時(shí)間里，小王只賣出去一套房。同樣的情況發(fā)生在很多經(jīng)紀(jì)人身上，連續(xù)數(shù)月不開單的大有人在。

價(jià)格回落

與成交量大幅回落不同，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格也開始回落，但幅度有限。

“今年初的時(shí)候，我開始考慮在北京買一套房子，年初在東四環(huán)十里堡區(qū)域看了幾次房，當(dāng)時(shí)一套60多平方米的兩居室，價(jià)格基本在480萬元以上，因?yàn)槭赘犊顩]有到位，當(dāng)時(shí)沒有購買?！辟彿空邚埾壬Q，上周，他接到經(jīng)紀(jì)人的電話，對(duì)方表示十里堡有一套450萬元的兩居室在售，并且是南北朝向、滿五年惟一只有契稅。

張先生感慨道，僅僅3個(gè)月時(shí)間，樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始回落。從他看的房子來說，一套總價(jià)不到500萬元的兩居室，價(jià)格降了30萬元。但是，張先生認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格的回落才剛剛開始，他覺得仍然存在降價(jià)的可能，所以他決定等一等再買，最起碼過了夏天再說。

鏈家研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，5月，北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月上漲之后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。但鏈家并未公布具體的成交均價(jià)。均價(jià)的下跌雖然有結(jié)構(gòu)性因素（城六區(qū)成交占比環(huán)比4月下降2.2%），但在政府調(diào)控以及信貸收緊雙重壓力之下，購房需求明顯被抑制，買賣雙方預(yù)期松動(dòng)，均價(jià)企穩(wěn)回落成為必然結(jié)果。

此外，鏈家研究院認(rèn)為，“3·17”調(diào)控新政以來，北京二手房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)，部分地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下跌。鏈家研究院通過業(yè)主調(diào)價(jià)行為分析，房屋價(jià)格松動(dòng)的情況有以下幾種：郊區(qū)由于交通和就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源的缺乏，在抑制性調(diào)控政策下降價(jià)頻率更高；地鐵房的優(yōu)勢(shì)得以凸顯，和非地鐵房相比，地鐵房降價(jià)幅度更??；西城區(qū)業(yè)主降價(jià)較為突出，原因在于學(xué)區(qū)房調(diào)控政策對(duì)于學(xué)區(qū)房密集的西城區(qū)造成重大影響；住房消費(fèi)升級(jí)時(shí)代背景下，高品質(zhì)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)日益凸顯，使得房齡老、小區(qū)品質(zhì)較差的房子在市場(chǎng)上劣勢(shì)明顯，需要更大程度的降價(jià)才能將其售出；有抵押的房子業(yè)主降價(jià)意愿更明顯，原因在于目前以換房為主的背景下，有抵押的這部分業(yè)主成交周期長(zhǎng)，業(yè)主對(duì)價(jià)格做出一定讓步。

根據(jù)鏈家研究院對(duì)業(yè)主調(diào)價(jià)行為的調(diào)查，3月17日-5月24日，北京約8000套房源有調(diào)價(jià)行為，其中超過80%的調(diào)價(jià)行為表現(xiàn)為“降價(jià)”。這與新政前80%漲價(jià)的行為形成鮮明對(duì)比。

政策仍持續(xù)收緊

“北京二手房市場(chǎng)下行，與一系列樓市調(diào)控政策的出臺(tái)有重要關(guān)系?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前在北京的二手房市場(chǎng)，有資格、有能力購房的需求明顯減少，市場(chǎng)預(yù)期明顯改變，交易需求直線下滑，市場(chǎng)交易量大幅減少，網(wǎng)簽量、簽單量也自然持續(xù)下跌。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，短期內(nèi)，北京樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)收緊。從房貸利率政策來看，5月剛剛調(diào)整的房貸利率，于6月初再度收緊。其中，北京部分銀行首套房房貸利率提升至基準(zhǔn)利率的1.1倍，而5月北京首套房房貸的利率剛剛被調(diào)整回到基準(zhǔn)利率。

對(duì)于房貸利率的收緊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品。所以，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主提高至基準(zhǔn)上浮。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，6月初房貸利率的上調(diào)只是樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的一個(gè)信號(hào)。實(shí)際上，自“3·17”新政以來，三四月北京樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，5月政策出臺(tái)較少，但也包括房貸利率的上調(diào)以及商辦調(diào)控補(bǔ)充細(xì)則的發(fā)布等?！?·17”新政的限購限貸力度本身就是史上最嚴(yán)，后續(xù)對(duì)學(xué)區(qū)房、商住房、假離婚、假結(jié)婚等諸多漏洞的全面封堵更是非常嚴(yán)密。在政策的全力調(diào)控之下，北京樓市的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，需求受到限制，交易量下滑完全是板上釘釘，成交均價(jià)下跌也是意料之中。

低溫運(yùn)行將持續(xù)

“從調(diào)控的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)信貸收緊的延續(xù)周期內(nèi)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)降溫?！睆埓髠ト缡钦f。

鏈家研究院認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)的降溫導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期得以扭轉(zhuǎn)，調(diào)價(jià)中降價(jià)房源占比繼續(xù)攀升至89.3%，是自2012年以來的最高水平，業(yè)主態(tài)度空前緩和。調(diào)控效果在5月進(jìn)一步深化，成交價(jià)格企穩(wěn)回落，成交量低位運(yùn)行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場(chǎng)已切實(shí)步入降溫期。在冷卻的市場(chǎng)中，買賣雙方預(yù)期松動(dòng)，趨于理性。預(yù)計(jì)，未來北京二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持低溫運(yùn)行。

從新增供需來看，5月，北京鏈家新增房源和新增客源保持低位并持續(xù)回落，環(huán)比下降14%、10%，二者與3月水平相比分別下降50.8%、62.8%。此外，新增客房比繼續(xù)下降為3.98，較3月明顯下降。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從供需兩端來看，供應(yīng)及需求雙雙陷入低迷，也就意味著北京二手房市場(chǎng)的下行仍在持續(xù)。同時(shí)，政策對(duì)北京二手房市場(chǎng)的影響很大。此輪政策帶來的價(jià)格變化明顯來得更快，僅一個(gè)月便出現(xiàn)了回落，這也說明此輪政策力度空前，價(jià)格回調(diào)速度遠(yuǎn)超以往。北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個(gè)非常低的水平，接下來或許還會(huì)下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會(huì)逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢(shì)。價(jià)格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。