北京加速土地供應(yīng)：多重限價(jià)調(diào)控市場(chǎng)預(yù)期

分析認(rèn)為，在此輪被多重限價(jià)的掛牌地塊中，限價(jià)商品房部分未來(lái)售價(jià)將低于區(qū)域二手房價(jià)格，如果經(jīng)過(guò)競(jìng)持有環(huán)節(jié)，還能剩余可售限價(jià)商品房，這部分房源對(duì)市場(chǎng)目前售價(jià)將造成明顯影響。

開(kāi)年以來(lái)，北京明顯加快了土地供應(yīng)步伐。

3月2日，北京市國(guó)土資源委員會(huì)官方網(wǎng)站再公開(kāi)掛牌3宗經(jīng)營(yíng)性用地，分別位于大興舊宮與大興開(kāi)發(fā)區(qū)，屬性為住宅與多功能地塊。最近9天，北京公開(kāi)掛牌的土地已達(dá)10宗。

除了加快土地供應(yīng)，北京市還對(duì)出讓的土地進(jìn)行了多重限價(jià)。本次出讓的舊宮區(qū)域的兩宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)競(jìng)報(bào)達(dá)到預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。兩宗地塊還設(shè)定商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)52315元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)54931元/平方米。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，在北京供應(yīng)的新商品房住宅地塊，舊宮地塊這是第一次限價(jià)低于區(qū)域周圍二手次新房?jī)r(jià)格。這說(shuō)明北京調(diào)控房?jī)r(jià)的力度在升級(jí)。北京市正試圖通過(guò)限價(jià)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。

國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明今年1月在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，要區(qū)分保障性住房和商品房，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例;對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

多重限價(jià)

北京市明顯在有意加快土地供應(yīng)。

土地出讓公告顯示，2017年至今，北京公開(kāi)掛牌土地達(dá)到10宗，含住宅性質(zhì)用地的地塊共計(jì)5宗，均位于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，2宗位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，2宗位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1宗則位于密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)。而2016年北京出讓含住宅性質(zhì)的地塊僅13宗。

3月2日北京掛出的3宗地中，位于大興開(kāi)發(fā)區(qū)的北區(qū)1號(hào)地塊，將以“三通一平”形式供地，土地面積18303平方米，規(guī)劃建筑面積58571平方米，掛牌出讓起始價(jià)為7.96億元。位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的2宗地塊都將以“六通一平”形式供地，其中一宗土地面積85956平方米，規(guī)劃建筑面積182033平方米，掛牌出讓起始價(jià)為46.6億元;另一宗地塊土地面積66379平方米，規(guī)劃建筑面積146035平方米，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣38.3億元。

值得注意的是，舊宮地塊如前所述進(jìn)行了多重限價(jià)。

張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在舊宮區(qū)域的二手次新房均價(jià)已超5.6萬(wàn)，部分小區(qū)超過(guò)6.2萬(wàn)，部分年限較長(zhǎng)房源均價(jià)也超過(guò)5萬(wàn)。

也就是說(shuō)，限價(jià)商品房部分未來(lái)售價(jià)將低于區(qū)域二手房?jī)r(jià)格，如果經(jīng)過(guò)競(jìng)持有環(huán)節(jié)，還能剩余可售限價(jià)商品房，這部分房源對(duì)市場(chǎng)目前售價(jià)將造成明顯影響。

截至目前，北京合計(jì)掛牌含住宅屬性土地4宗，均為自住房地塊與限價(jià)地塊。分析稱，限價(jià)與自住房將成為2017年北京土地市場(chǎng)的最主要特征，2017年土地供應(yīng)量相比2016年將有明顯增加。預(yù)期對(duì)未來(lái)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)增加有積極意義。

張大偉表示，從房地產(chǎn)發(fā)展三年小周期的規(guī)律看，2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開(kāi)始出現(xiàn)的回落趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大，特別是這類限價(jià)及自住房的價(jià)格明顯低于普通商品房?jī)r(jià)格。

土地調(diào)控

姜大明在前述會(huì)議上還提到，房地產(chǎn)過(guò)度投資、投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，金融風(fēng)險(xiǎn)隱患增加，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的突出問(wèn)題。并要求各地國(guó)土資源部門(mén)更加主動(dòng)自覺(jué)擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)用地調(diào)控責(zé)任，抑制房地產(chǎn)泡沫，建立分類調(diào)控制度。

不過(guò)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)重點(diǎn)城市土地出讓金明顯增加，土地供應(yīng)量仍有待加強(qiáng)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1-2月全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為4528.4億，相比2016年同期上漲了73%。武漢等13個(gè)城市土地出讓金2個(gè)月超過(guò)百億，土地市場(chǎng)分化明顯。大部分城市平均溢價(jià)率相比2016年有所下調(diào)，在一系列約束性政策下，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少。

中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示了土地出讓金大漲。2017年2月，全國(guó)出讓金排名前二十城市成交總額為1506.5億元，同比增加69%，上榜門(mén)檻高于去年同期。二線重點(diǎn)城市中，南京、武漢、蘇州、鄭州、合肥五城市收金過(guò)百億，同比漲幅顯著;一線城市均進(jìn)入榜單前十，上海收金約96億元。宅地總價(jià)榜單總額同比增加逾九成，半數(shù)地塊成交價(jià)達(dá)60億元。

具體到城市，2月，10個(gè)重點(diǎn)城市宅地供求總量環(huán)比均降，半數(shù)城市無(wú)宅地入市。一線城市資源稀缺供地有限，加之政策從嚴(yán)，房企拿地較為謹(jǐn)慎，宅地以低價(jià)成交為主;二線城市土地交易有所回落，杭州、天津、成都均無(wú)宅地成交，南京、武漢成交量與出讓金居前。1-2月，北京、武漢、上海、重慶、南京5個(gè)城市供應(yīng)量超過(guò)去年同期。

張大偉認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)看，2017年全國(guó)熱點(diǎn)城市的地王數(shù)量將有明顯降低，但在銷售火熱的2016年，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高。這種情況下，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然會(huì)拼搶激烈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。