蓄勢待發(fā) 蘭州樓市“小陽春”可期

雞年春節(jié)，火爆了一年的中國樓市也進(jìn)入了短暫休眠模式，開年多地樓市量價(jià)齊跌。在整體市場處于政策調(diào)控下，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

據(jù)2月22日國家統(tǒng)計(jì)局公布1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，是繼2016年11月、12月兩月連續(xù)下跌后重返上漲態(tài)勢；二手房同環(huán)比雙漲，且是西北五省區(qū)省會(huì)城市唯一雙漲的城市。但從新建商品住宅分類價(jià)格指數(shù)看，蘭州90平方米及以下的戶型價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲3.0%，而90平方米—144平方米及144平方米以上戶型的價(jià)格出現(xiàn)同環(huán)比雙漲，這也從一定程度上反映出蘭州市民對(duì)改善型住房的需求在上升。相關(guān)專家分析認(rèn)為，蘭州1月房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)增幅，說明雖然樓市進(jìn)入了營銷淡季，但不排除此前蘭州市區(qū)內(nèi)很多房源已被消化掉的因素，致使市場上房源略顯不足，房價(jià)隨之有所上漲。

由此看來，短暫的沉寂之后，蘭州樓市已經(jīng)進(jìn)入了新的提升和發(fā)展時(shí)期，雖然近期沒有看到明顯的樓市熱鬧局面，但各個(gè)樓盤都在蓄勢待發(fā)，都想在今年的市場競爭中取得一定的份額。春節(jié)假期本就是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，今年春節(jié)又恰逢2016年四季度以來的樓市調(diào)控加碼，1月各地開發(fā)商推盤量也明顯減少，樓市成交整體清淡。那么，隨著剛性需求不斷得到滿足，房屋供應(yīng)量也得到釋放，今年的樓市走向又將如何，這是擺在行業(yè)人士面前的一個(gè)主要的問題。

成交量總體平穩(wěn)

受到春節(jié)假期影響，不少熱點(diǎn)城市整個(gè)1月份的成交量較為清淡。深圳、廣州等一線城市成交量下降較為明顯，還有一些三四線城市也受春節(jié)影響，成交量有所下降。身處西北內(nèi)陸的蘭州，盡管從1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看房價(jià)實(shí)現(xiàn)了同比環(huán)比雙漲，但據(jù)眾多開發(fā)商反饋，其實(shí)際的成交量卻依舊不溫不火。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于數(shù)據(jù)來源、網(wǎng)簽滯后等原因，1月及春節(jié)期間的樓市成交數(shù)據(jù)變化，并不能準(zhǔn)確呈現(xiàn)市場走勢。2016年春節(jié)在2月份，所以從市場同比變化看，2017年1月市場成交量同比暴跌，2月暴漲這是必然。但這種簽約的數(shù)據(jù)變化與市場無關(guān)，實(shí)際市場成交量依然延續(xù)2016年4季度的變化，走勢平穩(wěn)，未出現(xiàn)加速下調(diào)的現(xiàn)象。2016年房地產(chǎn)市場在經(jīng)過暴漲之后已有所透支，加上部分房企去年業(yè)績完成得不錯(cuò)，導(dǎo)致雞年春節(jié)期間推盤意愿不強(qiáng)，因此成交量下降是正?，F(xiàn)象。

調(diào)控效果初現(xiàn)

春節(jié)后蘭州樓市冷清固然是受春節(jié)假期因素影響，但更重要的因素卻是樓市調(diào)控收緊。去年9月以來，全國20多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，同年四季度市場熱度驟降，部分三四線城市相繼加入調(diào)控行列，這預(yù)示2017年房地產(chǎn)市場將告別瘋狂回歸理性。在2月23日舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高答記者問表示：針對(duì)去年一些熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快的情況，政府積極努力采取了限購、限貸、增加土地和房屋供應(yīng)面積，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，打擊違規(guī)違法，同時(shí)正確引導(dǎo)輿論等各種調(diào)控措施，使得熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果。

從2016年四季度開始，各地嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，促使房地產(chǎn)成交量大規(guī)?？s減。從深圳市近日公布的去年12月深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。2016年第四季度，北京市場在“京八條”影響下，出現(xiàn)了非常明顯的降溫。專家認(rèn)為，隨著限購、限貸、限價(jià)政策的收緊，信貸資金緊張，以及租賃型房源供應(yīng)的增加，2017年的樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年。

預(yù)計(jì)在調(diào)控政策延續(xù)下，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)和地價(jià)漲幅均將暫時(shí)見頂，部分區(qū)域房價(jià)可能出現(xiàn)小幅回落。這一趨勢將可能延續(xù)一段時(shí)間，一方面由于限價(jià)政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致房企對(duì)房價(jià)的預(yù)期難以提升，推房上市意愿普遍不高；另一方面，買房人觀望情緒濃厚，期盼房價(jià)下滑漸成市場主流。

資金變化影響深遠(yuǎn)

得益于去年銷售行情較好和土地市場過熱兩個(gè)因素影響，蘭州不少大中型房企手持現(xiàn)金，而貨幣政策收緊將對(duì)小型房企產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng)，從而使行業(yè)進(jìn)一步分化。而房地產(chǎn)是金融屬性最強(qiáng)的行業(yè)，受沖擊自然最大。房企僅剩的為數(shù)不多的融資渠道再受影響，對(duì)小型房企和現(xiàn)金流并不充裕的房企將產(chǎn)生不利影響。2017年必將是對(duì)房企融資能力的重大考驗(yàn)，或有房企熬不住。資金收緊，房企為保證現(xiàn)金流會(huì)加速推盤去化。下半年房地產(chǎn)市場或有調(diào)整，尤其是房價(jià)或有波動(dòng)，資金緊張的小公司怎樣渡過難關(guān)就成了擺在他們面前的一大重點(diǎn)難題。

2017年元旦過后，北京銀行業(yè)率先宣布，提高房貸利率。這意味著商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定向“加息”了，而加息一直是抑制資產(chǎn)泡沫最有效的武器。同時(shí)，央行控制信貸總量的窗口指導(dǎo)也成了房企資金鏈的緊箍咒。近日，數(shù)家銀行收到央行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)，由于1月份信貸規(guī)模猛增，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。而銀行在執(zhí)行層面則繼續(xù)收緊房企的開發(fā)貸和個(gè)人購房按揭貸款。分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會(huì)影響開發(fā)商的銷售回款速度從而限制公司現(xiàn)金流。

開年銷售困難對(duì)蘭州房企的資金鏈會(huì)造成很大壓力，開發(fā)商的資金成本也會(huì)相應(yīng)增加，他們會(huì)加快預(yù)售以回籠資金，并改善市場上的供需。同時(shí)，房企的拿地積極性大幅降低，快速銷售、融資創(chuàng)新以及“開源節(jié)流”保障現(xiàn)金流安全是房地產(chǎn)上市公司未來需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

市場走勢蓄勢待發(fā)

2月3日，央行開始調(diào)整常備借貸便利利率，隔夜、七天和1個(gè)月利率分別上調(diào)35、10和10個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)后的各項(xiàng)利率分別是3.1%、3.35%和3.7%。此次利率上調(diào)反映央行通過緊貨幣抑制金融杠桿政策意圖進(jìn)一步強(qiáng)化，未來不排除去杠桿進(jìn)一步加碼，也將對(duì)未來樓市走勢造成壓力。不論是房企買地賣房，還是作為消費(fèi)者自己的投資，在降息周期內(nèi)，可以閉著眼買，因?yàn)槭袌鲂枨笤谕顿Y推動(dòng)下非常旺盛。但到了加息周期，生存原則就變得非常重要。專家分析稱，短期房價(jià)漲跌看信貸，中期看土地，長期則看人口。因此，信貸是否收緊將是決定2017年樓市走勢的關(guān)鍵因素。

從2016年市場供應(yīng)看，一、二線城市土地成交金額刷新歷史紀(jì)錄，但實(shí)際入市的商品房住宅土地供應(yīng)則刷新歷史最低。所以選擇投資或者自住城市，必須看土地供應(yīng)量。因此，在春節(jié)期間人口流出多，春節(jié)后，返城人口多的蘭州，成長性必然好，也值得在此買房。雖然當(dāng)前市場交投意愿都不高，人氣聚攏需要花費(fèi)比以往更長的時(shí)間。但是按以往慣例，節(jié)后市場會(huì)逐步恢復(fù)活力，市場投放會(huì)逐步增加，3月小陽春指日可待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。