從包租婆到機(jī)構(gòu)房東 4萬億租賃市場(chǎng)盈利難題待解

“機(jī)構(gòu)房東”重塑城市生態(tài)

快速變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)和現(xiàn)代消費(fèi)觀，正在改變中國的租房市場(chǎng)和城市居住方式。

近兩年，國家大力倡導(dǎo)住房租賃，萬科、保利、首創(chuàng)等開發(fā)商毅然拿下一些只能租賃不能銷售的住宅，成為租客們的房東；大量長租公寓品牌也在資本的簇?fù)硐逻M(jìn)入租賃市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)房東正在崛起。

而對(duì)租房者來說，機(jī)構(gòu)房東將使市場(chǎng)更加規(guī)范，這不失為一種福音。

種種因素推動(dòng)之下，4萬億的租賃市場(chǎng)迎來大爆發(fā)。但是，先行者們也必須直面租賃物業(yè)地價(jià)、稅收、資金成本三方面的運(yùn)營和盈利難題。

在大城市生活的人，很多都經(jīng)歷過糟糕的租房體驗(yàn)：房東毀約，被迫臨時(shí)找房。尤其是在一線城市過去幾年內(nèi)，房價(jià)不斷高漲，房東想要賣房趕走租客的情況經(jīng)常發(fā)生。

與發(fā)達(dá)國家不同，我國房屋租賃市場(chǎng)極不成熟，市場(chǎng)中充斥著大量個(gè)人房東和中介二房東，租客在這個(gè)體系中處于弱勢(shì)。

然而這種情況正在發(fā)生變化。隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，以及租賃立法提上日程，一線城市在過去三年出現(xiàn)了大量的獨(dú)立品牌長租公寓，大型開發(fā)商也在紛紛加碼出租物業(yè)。機(jī)構(gòu)，正在變?yōu)樽赓U市場(chǎng)的主流房東之一。

地方政府的土地出讓新規(guī)也在迎合這一趨勢(shì)，截至目前，已有北京、上海、天津等地推出了自持住宅地塊的出讓，促使開發(fā)商們轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)。

種種因素推動(dòng)之下，4萬億的租賃市場(chǎng)迎來大爆發(fā)。但是，先行者們也必須直面租賃物業(yè)地價(jià)、稅收、資金成本三方面的運(yùn)營和盈利難題。

機(jī)構(gòu)房東來襲

2月13日，天津發(fā)布土地出讓新規(guī)，推出“自持住宅”地塊，與北京如出一轍。

去年以來，北京推出多宗自持商品住房，全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，持有年限為70年。

其中去年11月16日與17日成交的4宗地企業(yè)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，競(jìng)得人有萬科、首創(chuàng)、天恒等；今年1月19日成交的兩宗地比例則為70%，競(jìng)得人有保利、龍湖、首創(chuàng)等。

將目光轉(zhuǎn)向上海，保利地產(chǎn)以54.5億元競(jìng)得浦東周浦鎮(zhèn)一塊純住宅地塊，其中15%的面積需要自持70年。

自持住宅運(yùn)營出租，開發(fā)商們看似被迫做起了“房東”。但在此之前，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商，早已布局租賃物業(yè)市場(chǎng)。幾年前萬科就已經(jīng)試水，推出長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”。目前萬科已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地多個(gè)長租公寓項(xiàng)目，且計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬間的公寓持有運(yùn)營。

除了萬科，龍湖、招商蛇口，保利、綠城、金地等房企也紛紛加入租賃市場(chǎng)的大軍中。目前，招商蛇口在運(yùn)營的公寓面積超過60萬平方米，并計(jì)劃未來兩年內(nèi)提供面積超過百萬平米的租賃式公寓。針對(duì)不同的消費(fèi)人群，招商蛇口已經(jīng)推出了“壹棧”、“壹間”和“壹棠”三大產(chǎn)品。

在去年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖宣布進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)?，F(xiàn)龍湖在重慶主城三區(qū)推出的近千套長租公寓，定名為“冠寓”，龍湖計(jì)劃在全國10余城市全方位布局。

與租賃市場(chǎng)有天然聯(lián)結(jié)的中介代理機(jī)構(gòu)們，也早已經(jīng)搶灘長租公寓領(lǐng)域。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。2016年，鏈家自有宣布獨(dú)立運(yùn)營，目前管理房間數(shù)超過25萬間。

獨(dú)立的品牌公寓則是機(jī)構(gòu)房東的另一大力量。典型的如魔方公寓、優(yōu)+國際青年社區(qū)等，在北上廣深，品牌化的長租公寓如雨后春筍般冒出，為大量新進(jìn)入這些城市的年輕人提供了棲息之地。

在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買賣和租賃本應(yīng)是兩大重要組成部分。然而長達(dá)20多年的時(shí)間里面，中國房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)迅猛發(fā)展，租賃市場(chǎng)幾乎處于邊緣化位置，租房的供應(yīng)主體也是個(gè)人為主。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，我國住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

“將Top10的機(jī)構(gòu)做統(tǒng)計(jì)，目前中國公寓運(yùn)營商房屋管理數(shù)量占全國租賃房屋的0.8%，美國是7%，日本31%左右。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)稱，長期以來，機(jī)構(gòu)作為租賃市場(chǎng)房源供給主體，其應(yīng)有的作用未得到發(fā)揮。

2016年6月3日，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)通過培育市場(chǎng)供應(yīng)主體開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，這被視為發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的最大政策性支持。

4萬億租賃市場(chǎng)盈利難題待解

盡管市場(chǎng)潛力巨大，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前無論是大型企業(yè)抑或是小型品牌，在住宅持有租賃上仍未有明確的盈利模式。由于商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立起盈利模式。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪相關(guān)專業(yè)人士，發(fā)現(xiàn)租賃的盈利難題主要集中在三方面：地價(jià)、稅收以及資金成本。

萬科高級(jí)副總裁譚華杰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地成本過高大大降低了租金回報(bào)率，因居住用地本來地價(jià)就貴，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格偏高，而租金回報(bào)率過低，對(duì)于資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢。這是導(dǎo)致過去多年租賃市場(chǎng)無法發(fā)展的重要原因。

地價(jià)高企拉高成本，而較重的稅賦也使收益降低。機(jī)構(gòu)出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租金12%，增值稅占租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業(yè)所得稅，合計(jì)起來租賃業(yè)務(wù)的平均稅賦是實(shí)際收入的25%。目前現(xiàn)狀是個(gè)人對(duì)這一部分稅的繳納尚未嚴(yán)格執(zhí)行，但機(jī)構(gòu)不得不面對(duì)。

除地價(jià)與稅賦高外，機(jī)構(gòu)還要面對(duì)資金成本高的挑戰(zhàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場(chǎng)的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業(yè)租金回報(bào)率較高的能達(dá)到2個(gè)點(diǎn)左右，即使是一些高端公寓租金回報(bào)率也就5個(gè)點(diǎn)，但是國內(nèi)資金成本的年化是5-8個(gè)點(diǎn)。開發(fā)商正常運(yùn)作的話，是不可能盈利的。

“但是在美國或香港這樣住宅租賃市場(chǎng)較為成熟的地方，租金回報(bào)率為5-8個(gè)點(diǎn)、資金成本只有2-3點(diǎn)，這樣就具有收益性了。”張大偉說。

楊現(xiàn)領(lǐng)也指出，現(xiàn)在長租公寓市場(chǎng)融資成本很高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任、專家組組長開彥還指出，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的運(yùn)作模式是拍地建造銷售，但是自持租賃的回款時(shí)間長、速度慢，錢不能快速回籠，易形成資金短缺。

發(fā)展租賃的瓶頸突破在于土地

“機(jī)構(gòu)靠租賃盈利還沒有成功的模式可循。即使是現(xiàn)在有企業(yè)響應(yīng)政府推出長租公寓，很多也是利用政策紅利打擦邊球。”

張大偉介紹，現(xiàn)有政策規(guī)定可以把商業(yè)類屬性的土地改變?yōu)槌鲎鈱傩?，能享受一些如水、電收費(fèi)政策紅利。但這并不足以刺激可售類的商業(yè)用地改變?yōu)槌鲎庥玫亍，F(xiàn)在許多長租公寓產(chǎn)權(quán)屬性都有問題，用的是工業(yè)類或不可售的商業(yè)類土地。

因此，發(fā)展租賃的瓶頸突破關(guān)鍵在于土地。北京等地的自持住宅土地出讓便是這方面的破冰之舉。

就北京萬科所拿的自持住宅地塊而言，譚華杰認(rèn)為，這宗地的價(jià)格比周邊可銷售類型的土地地價(jià)低，那么租金收益率肯定會(huì)提高。他表示，國家可以定向出售扶持類的租賃住宅用地，單獨(dú)給出自持物業(yè)的供地指標(biāo)，不占用原來的住宅用地指標(biāo)，這樣能降低地價(jià)，提高租金收益率。

拿到地以后如何運(yùn)營？譚華杰的設(shè)想是“眾籌”。

北京萬科正在進(jìn)行實(shí)驗(yàn)。拿地后，由萬科建立眾籌平臺(tái)，并選擇合適的眾籌企業(yè)進(jìn)入。眾籌企業(yè)早期眾籌投資支持萬科開發(fā)，后期向萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用。在項(xiàng)目建設(shè)完成后，眾籌企業(yè)的員工可向萬科租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套服務(wù)。

譚華杰認(rèn)為，“眾籌的核心是降低融資成本，類似于發(fā)展住房合作社，讓大家能夠像存銀行一樣把錢存進(jìn)去，這樣能夠真正降低利率。”

此外，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)還需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)及增量價(jià)值賺錢。更便宜的資金包括險(xiǎn)資、債權(quán)，甚至REITs等低利率的資本。

最后，在降低稅費(fèi)方面，譚華杰建議，可以參照個(gè)人出租繳稅的辦法，實(shí)施綜合稅率，把20%多的稅降到4%、5%。因?yàn)閷?shí)行20%多的稅率，個(gè)人繳稅未得到嚴(yán)格執(zhí)行，機(jī)構(gòu)也不敢進(jìn)入租賃市場(chǎng)，但如果降稅之后，機(jī)構(gòu)熱情被激發(fā)，國家收到的稅一定會(huì)增長。

“除了做一些定向的土地出讓、資金扶持、稅收減免，最直接的方法是抑制房價(jià)增長。”張大偉則表示，房價(jià)漲得太快，任何人都不會(huì)安心租房，開發(fā)商也不會(huì)想發(fā)展租房業(yè)務(wù)。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開彥表示，中央鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)成為租賃市場(chǎng)的房源提供主體，還需要較長時(shí)間建立長效、完善的機(jī)制，讓運(yùn)營商能從中獲利；并且，租賃立法等配套法規(guī)措施也應(yīng)盡快出臺(tái)，以保障各方權(quán)益。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。