開發(fā)商鏖戰(zhàn)長三角 “廣積糧”才能“筑高墻”

去年，長三角站在了風口之上。國家級規(guī)劃及核心城市交通布局等利好，一眾房企舍命在此高價拿地。搶占長三角的上海、杭州、南京與蘇州等城市，成為能否進入一線房企的“標配”。

從新晉千億級房企2016年的業(yè)績來看，無不受惠于長三角區(qū)域的鼎力貢獻。二梯隊如新城控股、旭輝集團、中南建設、陽光城等，今年鉚著勁兒要進軍千億級，長三角無疑是其發(fā)力的重要籌碼。

然而，自去年三季度以來，熱點城市樓市調控頻頻升級，這無疑為鏖戰(zhàn)長三角區(qū)域的一眾房企，增加了不確定性因素。調控之下，布局于此的房企拿什么再度實現較高增長？本期房產周刊，《每日經濟新聞》記者以萬科、碧桂園、金地、融信四家各具特色的公司為個案，深度剖析其突圍之策。

明清以降，長江三角洲地區(qū)逐漸發(fā)展成為中國沿海貿易的重要舞臺。2016年5月，《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》提出，到2030年，全面建成具有全球影響力的世界級城市群。

正因長三角地區(qū)所具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，眾多房地產業(yè)內人士認為，搶占長三角成為能否進入一線房企的“門檻”。從2016年新晉千億級房企來看，長三角區(qū)域的銷售貢獻率無不占據重要地位。

綠地集團董事長張玉良也曾表示，未來綠地新的增量和亮點也會重點布局長三角，尤其會選擇上海周邊具有溢出效應的城市。

融信集團董事副總裁林峻嶺也曾表示，“作為國際金融中心，上海能為在長三角發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造良好的融資平臺，企業(yè)應該抓好這個機會。”

●廣積糧：規(guī)模之爭背后的土儲競賽

長三角是房企最重要的戰(zhàn)場之一，這點從區(qū)域主要城市的土地出讓規(guī)?？梢娨话?。

公開數據顯示，2016年，南京、杭州、上海和蘇州的土地出讓金均超過千億(只限市區(qū)，不含工業(yè)用地和安置房)，其中南京以1719.3億元位居第一，第二名杭州相差95.2億元。

土地儲備規(guī)模，是房企較量的基本要素。

從目前全國的情況來看，房企紛紛展開規(guī)模沖刺，恒大、萬科、碧桂園進入3000億元階段，融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤置地、金地躍進千億梯隊。2016年，不少房企超額完成全年任務，2017年主要房企還上調了銷售目標。恒大集團董事局主席許家印在集團內部會議上表示，2017年目標之一是地產集團實現銷售4500億元，實現核心凈利潤243億元。融創(chuàng)中國也表示，2017年有信心實現2000億元銷售額。

2017年的房地產市場，房企之間拼的就是基礎和速度，也即土地儲備、推貨量和周轉率。

各個區(qū)域的土地出讓情況側面反映出房企的拿地力度，進而可看出企業(yè)在各個區(qū)域的后發(fā)能量有多大。上海、杭州、蘇州、南京，依然將是2017年整個長三角乃至全國樓市的主要陣地。

從綠地公開的數據可以發(fā)現，整個2016年其在長三角重點城市的公開土地招拍掛市場拿地金額達到127億元，拿地面積為53.8萬平方米。

萬科在長三角重點城市的土地市場上以并購合作的策略，大力推行在長三角布局的戰(zhàn)略。

2015年報里，萬科提及將嚴控投資風險，堅持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地區(qū)發(fā)展項目，對重點城市提前布局。2016年的萬科，嚴格遵循了這個原則。

除了一線巨頭，二三梯隊房企儲糧也較為生猛。2016年，中南建設一二線城市戰(zhàn)略轉型加速，尤其是在長三角區(qū)域。據好地研究院統(tǒng)計，2016年至今年春節(jié)前，中南建設通過招拍掛在長三角區(qū)域共競得22宗地塊，拿地額高達259.8億元，占到去年銷售額的50%。

此外，據好地研究院統(tǒng)計，2016年新城控股在長三角重點城市公開土地出讓中拿了16宗地（張家港連體地塊算一宗），斥資298.7億元，總面積154.3萬平方米，總體量395.4萬平方米，平均樓面價7553元/平方米，平均溢價率176%。

2016年，對融信來說，也是拿地較多的一年。據統(tǒng)計，融信通過招拍掛在全國土地市場共競得16宗地塊，總拿地額421億元，權益拿地額272億元。其中，13宗分布于長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、蘇州（昆山）等城市，拿地額375億元，占總拿地額的89%。

●高筑墻：做大業(yè)績謀話語權

克而瑞華東區(qū)總經理劉晨光告訴記者，現在長三角拿地的開發(fā)商大致可以分為三類：一類是全國規(guī)模型開發(fā)商，以3000億元銷售額為一檔。他們由于自身戰(zhàn)略，對城市核心區(qū)和邊緣城市都會積極介入，以便完成銷售計劃。

第二類是有望沖擊規(guī)模的開發(fā)商，這類房企提出的戰(zhàn)略是深耕城市。他們會選擇核心城市，這些區(qū)域無論時機好壞，只要把城市的規(guī)模做大還是能保證銷量，這部分企業(yè)看的是城市周期，不太看重政策周期。

第三類是“調倉型”開發(fā)商，以前大本營可能在福州等地，為了更高增長，這些開發(fā)商也成為長三角拿地的中堅力量。

這三類開發(fā)商匯聚長三角，競爭格局到底將怎樣演變？

以南京為例，克而瑞數據顯示：2016年銷售金額前十的房企中，南京萬科和保利地產均突破百億。其中，南京萬科全年成交金額達118.80億元，保利地產以103.94的成交金額緊隨其后。第三名朗詩96.86億元，排名第十的碧桂園成交金額也有66.31億元。

“排名前列的房企之間未來差距只會越來越小。”劉晨光表示，有些開發(fā)商沒能占據這些大市場的主要份額，而導致一這結果的主要原因是房企普遍缺貨。

由此，房企對長三角重點城市的土地，更為渴求，不僅是上海、南京、蘇州、無錫等長三角一二線重點城市，周邊二線省會城市的部分重點地塊也受到關注，而這也讓企業(yè)拿地成本越來越高。

以綠地為例，從綠地近三年的拿地情況看，2016年，綠地雖然在長三角區(qū)域拿地量出現較大幅度減少，但拿地金額卻不斷攀升。好地網數據顯示，2016年綠地通過招拍掛在長三角區(qū)域共競得8宗宅地，拿地額高達235.59億元，僅南京就耗資80.6億元，在蘇州也花費了53.93億元，在寧波則用了23億元。

億翰智庫指出，預計未來2~3年房地產行業(yè)將逐步形成相對穩(wěn)定的三層次競爭格局。小型企業(yè)逐步退出公眾視線，具有一定話語權的企業(yè)將至少達到1000億元的銷售額；而行業(yè)Top10企業(yè)將紛紛邁上3000億元階段，行業(yè)競爭日益加劇。

●突圍戰(zhàn)：占有量之外還拼能力和技巧

自去年下半年以來，熱點城市樓市調控升級加碼。對于高價拿地的房企來說，長三角區(qū)域也成為2017年最艱難的競爭地帶，如何突圍，房企拼的是能力和技巧。

僅以拿地操作而言，克而瑞杭州區(qū)負責人韓云霞指出，在長三角熱點城市拿了高價地的企業(yè)，會再拿一塊出貨速度快的流量型地塊去平倉，調整貨值結構。

“今年許多熱點城市都在搖號拿地，對于國企來說，管理等成本會高一些，但對民企來說，反而是拿低價地的機會，只要有利可圖，很有可能會比去年價格低。”

“沒辦法，搶地將是家常便飯，所以必須更有技巧。因為現在情況就是所有開發(fā)商的貨值都不夠賣。”劉晨光進一步表示，在這些城市，誰要是拿到地，排名立馬就發(fā)生變化——只要運氣好，多拿兩宗地，一塊地貨值20多億元，兩塊地50億元，足以影響整個年度排名。

從某種意義上來講，房地產市場這輪競爭將決定一些房企的生死存亡。不快速拿地、不創(chuàng)造銷售、不擴張規(guī)模，在下一輪上升周期前建立資源優(yōu)勢，就可能被拋出戰(zhàn)場。踩準這輪行情的節(jié)奏，房企則可能在未來的格局中占據一席。

韓云霞直言，對于房企來說，只有長三角核心城市的占有量大才能在房地產的前沿圈層立足。如果在這些核心城市沒有實現深耕，也很難在行業(yè)內有一席之地。對房企來說，如果還有規(guī)模需求，想要在行業(yè)內持續(xù)深耕，在核心城市一定要有大量項目去做，并且長三角依然是重中之重，具有戰(zhàn)略意義。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。