上海商辦地入市遇冷 1月成交面積外郊環(huán)約占四成

進(jìn)入一季度以來，盡管上海土地呈現(xiàn)放量態(tài)勢(shì)，但主要以商辦用地與遠(yuǎn)郊宅地為主，房企在上海的土地投資熱度因此有所冷卻。

3月底上海將有兩幅商辦用地出讓，其中靜安區(qū)市北高新區(qū)一幅建筑面積43841.1平方米的辦公樓用地，以起始價(jià)48225萬元計(jì)算，樓板價(jià)1.09萬元/平方米，目前已有6家房企領(lǐng)取申請(qǐng)表格；崇明長興島一幅建筑面積75600平方米的商辦用地，目前還未顯示有買家領(lǐng)取申請(qǐng)表格。

2月8日，分布于浦東、閔行等區(qū)的5幅商服、工業(yè)、回遷房用地掛牌出讓，此前這幾幅地塊均因?yàn)橹挥?家公司領(lǐng)取申請(qǐng)表格而延后一天公布結(jié)果，多為當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司與建設(shè)部門底價(jià)摘得，并沒有知名房企參與。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩指出，商辦地遇冷，是由于春節(jié)前上海整頓類住宅項(xiàng)目銷售以及嚴(yán)格審批商辦項(xiàng)目做類住宅，最終傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。并且，2016年開始，上海出讓地塊均明確規(guī)定15%自持比例，商辦自持對(duì)于住宅開發(fā)商而言仍是一道難題。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢上海土地交易中心網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)近期土地出讓主要分布于遠(yuǎn)郊，2月以來，僅嘉定區(qū)一幅工業(yè)用地、閔行馬橋一幅商服用地公告出讓。

商辦地遇冷

對(duì)于年初上海屢推商辦地，邵明浩分析認(rèn)為，用商辦地試探市場(chǎng)反應(yīng)也未嘗不可。區(qū)域板塊供應(yīng)商辦用地取決于幾個(gè)因素。首先，土地供應(yīng)計(jì)劃包括用地指標(biāo)與土地面積在半年或一年之前就已經(jīng)做好。邵明浩指出，全國一級(jí)、二級(jí)城市的城市規(guī)劃對(duì)于住宅與商辦用地有一定配比與技術(shù)指標(biāo)要求。

“這一點(diǎn)雖然有點(diǎn)死板，但必須遵守，也是需要地方改革的空間所在。”邵明浩認(rèn)為，行政區(qū)域如果想要供應(yīng)辦公用地，就必須推出一定配比的商業(yè)用地，這需要按照人均商業(yè)面積推算。“比如此前有規(guī)定100萬平方米住宅用地要配150-200萬平方米商業(yè)，大概1：1.5的要求，郊區(qū)與市區(qū)配比有所不同，實(shí)際上這個(gè)配比要求已經(jīng)不太符合上?，F(xiàn)在的發(fā)展。”

部分業(yè)內(nèi)人士也指出，此前上海商辦項(xiàng)目的亂象，大多由于商辦配比過剩造成。不少房企出于拿地開發(fā)獲利的短線投資需求，不惜冒險(xiǎn)拿商辦地開發(fā)類住宅產(chǎn)品，如今上海進(jìn)入全面整頓，房企自然卻步于商辦用地了。

一名長租公寓行業(yè)人士告訴記者，房企不會(huì)選擇購買商業(yè)地塊開發(fā)類住宅產(chǎn)品的原因在于：價(jià)格不低；商業(yè)產(chǎn)權(quán)手續(xù)存在問題；商業(yè)物業(yè)本身改造困難大，得房率低等因素不適合做公寓。

這就直接導(dǎo)致近期商辦地遇冷。房企不敢再增持商辦地，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可見一斑。同策咨詢統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1月上海市商業(yè)市場(chǎng)供求量均大幅下滑，新增供應(yīng)僅推出1.47萬平方米，環(huán)比下滑96%；辦公物業(yè)則出現(xiàn)了久違的零供應(yīng)。

從成交方面看，1月商業(yè)市場(chǎng)成交量僅15.21萬平方米，環(huán)比下滑4成，同比上揚(yáng)31%；辦公市場(chǎng)成交量15.84萬平方米，環(huán)比下滑63%，同比上揚(yáng)57%。從價(jià)格上看，商業(yè)市場(chǎng)1月成交均價(jià)為32040元/平方米，環(huán)比下滑7%，同比下滑6%；辦公市場(chǎng)成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月大幅下滑，1月均價(jià)為32040元/平方米，環(huán)比下滑24%，同比則上揚(yáng)52%。

與上海商辦土地入市趨勢(shì)吻合之處在于，上海1月份商辦項(xiàng)目外郊環(huán)成交面積比重占到39%，而其他環(huán)區(qū)的成交面積占比多在13%-17%之間。外郊環(huán)成交居前項(xiàng)目中，虹橋綠谷廣場(chǎng)在1月3日集中網(wǎng)簽1.93萬平方米辦公房源，成交均價(jià)為37531元/平方米。

郊區(qū)多幅宅地出讓

商辦地遇冷，還有一個(gè)重要原因在于，房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供應(yīng)。去年出臺(tái)的滬六條中曾明確提出，加大商品房用地供應(yīng)。

在上海土地交易中心可見，近期還推出多幅遠(yuǎn)郊住宅用地，分別位于臨港、金山。2月中下旬共有6幅宅地入市，出讓面積共34.83萬平方米，建筑面積共52.53萬平方米，按照起始價(jià)總價(jià)計(jì)算，平均起始樓板價(jià)達(dá)1.4萬元/平方米。相比1月份位于寶山、徐匯區(qū)的商辦地、宅地成交均價(jià)2.2萬-2.3萬元/平方米而言，確實(shí)便宜不少。但這兩個(gè)片區(qū)最近一次成交宅地價(jià)格，比如臨港中心城區(qū)南匯新城的三幅宅地，起拍樓板價(jià)均約2萬元/平方米，相比碧桂園于2016年12月連拿臨港、奉賢兩幅宅地，成交樓板價(jià)不到9000元/平方米，這次起拍價(jià)上漲不少。與萬科在2015年9月拿下的南匯新城宅地樓板價(jià)相比，更是接近三倍漲幅。

商辦地出讓遇冷的情況下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾幅宅地的出讓將能體現(xiàn)房企投資策略。而近期周邊城市土拍情況，仍然表明房企對(duì)長三角區(qū)域的土地投資熱情。從億翰智庫提供的2016年銷售排名前十房企拿地?cái)?shù)據(jù)可見，以重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，1月份萬科長三角拿地金額為83.1億元，碧桂園84.9億元，保利耗資30.6億元。但綠地、華潤、中海、融創(chuàng)、華夏幸福在1月份沒有拿地舉動(dòng)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海開年土地市場(chǎng)熱度不如二線城市原因有三：首先開年推出土地主要位于遠(yuǎn)郊，那里并非房企普遍看好的區(qū)域，且其中部分優(yōu)質(zhì)地塊起步價(jià)不低，如臨港已達(dá)2萬均價(jià)，對(duì)房企而言成本越來越高，相反地塊吸引力不夠。其次，最近市場(chǎng)有信貸趨緊苗頭，房企資金壓力較大，對(duì)地塊則會(huì)有更多考量。最后，今年剛開局，房企普遍對(duì)市場(chǎng)調(diào)整有共識(shí)，需要儲(chǔ)備一些現(xiàn)金流，而不能像去年一樣肆意拿地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。