上海房價變局：價差收窄 總價600萬元項目先松動

一線城市房價博弈漸顯，而上海則出現(xiàn)了一個明顯的趨勢：外環(huán)外房價漲勢明顯，內(nèi)環(huán)單價10萬左右的房源已經(jīng)滯脹。此外，春節(jié)過后上海一、二手房市場均開始熱烈起來，房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。

春節(jié)期間就一直在看房子的王月佳（化名），發(fā)現(xiàn)她一直在關(guān)注的浦東陸家嘴板塊出現(xiàn)兩個價格比較實惠的項目，均價在8萬元/平方米左右，雖然沒有學(xué)位，但區(qū)位不錯，只是兩個項目屬于翻新再出售，因此相比附近動輒10萬元/平方米以上的項目，還是頗具吸引力。

與市中心房價出現(xiàn)暗降不同，上海外環(huán)外項目仍然開出高價。位于松江區(qū)泗涇板塊的金地自在城即將于2月份開盤四期產(chǎn)品，銷售均價約4.2萬元/平方米，這個項目在2016年年中三期產(chǎn)品售價為3萬元/平方米左右。據(jù)統(tǒng)計，目前該片區(qū)二手房單價約在3.5萬-4萬元/平方米。

上海中原市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨年初傳統(tǒng)淡季到來，大部分城市1月市場成交降溫明顯。供需兩方環(huán)比降幅均在4成左右，一線城市反應(yīng)尤為明顯。上海一二手房同樣有如此趨勢，在有議價空間的前提下，二手房成交量變得更大。

總價600萬元價格波動大

在上海，成交量下跌，交易價格的影響只體現(xiàn)于市中心與外環(huán)外的差別。上海外環(huán)外整體供應(yīng)較大，一手房均價有明顯上漲，除了前述位于泗涇的金地自在城之外，位于浦東的大華斐勒公園即將開售，宣稱均價8.6萬元/平方米，多名客戶預(yù)期實際單價還有松動空間。

但不論一手還是二手房，總價600萬元左右的房子價格波動明顯。2月10日，陳小明（化名）在虹口某中介門店咨詢一番之后，發(fā)現(xiàn)去年底他看中的一套總價580萬的房子掛牌價已經(jīng)下降到550萬元，中介人員告訴他，其實房價并沒有下降，這個房型的房子年前實際成交價達到530萬元，因此現(xiàn)在的價格還屬于漲價。

就在前一天，陳小明在浦東一學(xué)區(qū)房板塊看中的一套房子，年前成交總價660萬元，現(xiàn)在要價630萬元。因此他決定多觀察幾套此前有意向的房源再決定買哪一套。

陳小明是典型置換型買家，目前有一套位于寶山區(qū)的房子準備賣掉置換學(xué)區(qū)房。但目前寶山的房子沒賣掉，看中的房源，也有點擔(dān)心漲價買不上。

上海中原市場分析師盧文曦認為，一手或二手市場內(nèi)600萬總價左右房源尚有議價空間，一手房集中于外環(huán)外；二手房則在中環(huán)區(qū)域分布較多，業(yè)主掛牌價有5%左右松動，客戶議價空間也會根據(jù)房源樓層、朝向等具體情況以及業(yè)主賣房緩急程度來定。

整體價格差距收窄？

可以說，上海有著龐大的置換群體，是各個區(qū)域房價穩(wěn)定的助力所在。比如，每年想從臨港換到金橋，從松江、九亭換到閔行，從嘉定換到真如、寶山的家庭不計其數(shù)。在完成進入上海遠郊地區(qū)的第一套房購置后，很多家庭都在努力置換到距離市中心更近的板塊或者學(xué)區(qū)房板塊。這個群體對于房價的敏感程度可想而知。

正如王月佳在浦東陸家嘴板塊周邊看到的兩套一手房，單價在8萬元/平方米，總價1000萬元左右，她覺得房子下降空間不大，因為該板塊內(nèi)一手房此前均價基本位于10萬元/平方米以上。周邊濰坊村的二手房價目前維持在7-8萬元/平方米。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，上海房價正在進行調(diào)整，結(jié)果很可能是高價房與目前在售5萬-6萬元單價的房子價格差距減少，因為5萬-6萬元/平方米的房子多數(shù)分布于外環(huán)外，隨著外環(huán)外房價普漲，兩者總價差距在拉低。而一手房與同區(qū)域內(nèi)的二手房價格差距也在收窄。“這個變化的最根本原因在于，2016年出讓的土地當(dāng)中，有很大一部分外環(huán)外的土地變成了高價地”。他具體指出，如2016年年中，泗涇板塊出現(xiàn)多幅樓板價達到4萬元/平方米以上地塊，彼時周邊二手房價也接近4萬元/平方米。

來自第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海外環(huán)外房價漲幅達30%，2016年漲幅也在40%左右。

這名業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)指出，房價格局變化與上海城市整體擴容、規(guī)劃也有關(guān)。在今年初發(fā)布的上海2040年最新規(guī)劃中可見，上海多中心格局將形成，包括寶山、閔行、虹橋、川沙等四個主城片區(qū)與松江、嘉定、青浦、南橋、南匯等5個新城。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。