鐵嶺新城債退市預(yù)警 房企1月發(fā)債融資規(guī)模驟縮

分析人士認(rèn)為，“14鐵嶺債”這類案例的出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)提出了警示，即隨著市場(chǎng)形勢(shì)和融資環(huán)境的變化，房企的資金鏈安全問題正在重新浮出水面。房企在未來6-9個(gè)月會(huì)面臨越來越大的資金問題。

在度過銷售最火熱的年份后，房地產(chǎn)業(yè)開始暴露資金風(fēng)險(xiǎn)問題。

2月10日，鐵嶺新城發(fā)布了關(guān)于2014年公司債券可能被暫停上市的第二次風(fēng)險(xiǎn)提示性公告。公告稱，由于預(yù)計(jì)公司2016年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，并可能導(dǎo)致連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損，按照規(guī)定，公司于2014年發(fā)行的“14鐵嶺債”可能在年報(bào)披露之日起被停牌，深交所將在停牌后15個(gè)交易日內(nèi)做出是否暫停債券上市交易的決定。

這是繼1月26日之后，鐵嶺新城針對(duì)“14鐵嶺債”可能被暫停上市而發(fā)布的第二份提示性公告。其間的2月7日，公司還發(fā)布了一份聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司對(duì)“14鐵嶺債”存在暫停上市風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注的公告。

如果最終坐實(shí)，這筆債務(wù)最快可能在兩個(gè)月后被暫停上市。且若難以在限期內(nèi)消除風(fēng)險(xiǎn)，該筆債券將被終止交易。

一位不愿具名的券商分析師指出，從現(xiàn)有信息來看，“14鐵嶺債”存在一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。按照《證券法》規(guī)定，若鐵嶺新城2016年的業(yè)績(jī)繼續(xù)虧損，又不能在未來一年改善業(yè)績(jī)的話，該債券還可能被退市。據(jù)悉，在此前的“超日債違約”事件中，*ST超日就因連續(xù)三年出現(xiàn)虧損等一系列問題而使“11超日債”走到退市邊緣，最終以超日重組的方式才實(shí)現(xiàn)全額兌付。

在融資難度加大、市場(chǎng)進(jìn)入下行期的背景下，這一案例正在給企業(yè)發(fā)出警示：資金最為寬松的時(shí)代已經(jīng)過去，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的上升速度可能超出預(yù)期。世邦魏理仕的一份報(bào)告也指出，隨著杠桿率上升、利潤(rùn)壓縮，房企的償債付息能力正在減弱。

鐵嶺新城受累于東北樓市

在上述公告發(fā)布之前的1月26日，鐵嶺新城已經(jīng)發(fā)布公告，就“14鐵嶺債”存在暫停上市的風(fēng)險(xiǎn)作出提示。

根據(jù)公司同日發(fā)布的業(yè)績(jī)公告，鐵嶺新城在2016年的業(yè)績(jī)預(yù)期為“虧損”。其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約2.5億-3.3億元，比2015年1.79億元的虧損額有所擴(kuò)大。

按照《證券法》規(guī)定，公司債券上市交易后，若公司最近二年連續(xù)虧損，由證券交易所決定暫停其公司債券上市交易。因此，這筆債券交易將面臨被暫停的風(fēng)險(xiǎn)。

“14鐵嶺債”發(fā)行于2014年3月，發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率8.45%，期限為5年。從第三年末開始，發(fā)行人可選擇上調(diào)票面利率，投資者也可選擇回售。

鑒于上述條款，鐵嶺新城在今年1月14日、1月17日和1月18日連續(xù)發(fā)布三份提示性公告，表示“本公司選擇不上調(diào)本期債券的票面利率”。但投資者在此期間大量選擇回售，回售比例接近93%。目前剩余債券為707321張，僅占最初發(fā)行數(shù)量的7%。

有分析認(rèn)為，這一結(jié)果說明，投資者對(duì)鐵嶺新城后續(xù)的償債能力有一定擔(dān)心。

鐵嶺新城的主營(yíng)業(yè)務(wù)為土地一級(jí)開發(fā)，為房地產(chǎn)上游行業(yè)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響較大。且公司地處東北地區(qū)三線城市，為全國(guó)去庫存“重災(zāi)區(qū)”。財(cái)報(bào)顯示，2015年鐵嶺新城的營(yíng)業(yè)收入僅為3438萬元，同比下降86.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1.79億元，下降723.32%；每股收益為-0.22元，下降833.33%。

進(jìn)入2016年，全國(guó)樓市大幅升溫，但由于東北地區(qū)去庫存壓力并未緩解，鐵嶺新城的業(yè)績(jī)?nèi)匀徊槐M人意。2016年前三季度，鐵嶺新城的營(yíng)業(yè)收入約為1505萬元，同比下降35.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1.12億元，同比下降46.9%。

對(duì)于去年全年業(yè)績(jī)預(yù)虧，鐵嶺新城的解釋為：2016年公司所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫存過程中，市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)，報(bào)告期內(nèi)未能實(shí)現(xiàn)土地成交。同時(shí)根據(jù)會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則，公司計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備，公司下屬凈水廠和污水廠計(jì)提了資產(chǎn)減值。

該筆債券在發(fā)行時(shí)的評(píng)級(jí)為AA級(jí)。到2015年6月，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司將其信用等級(jí)調(diào)至AA-，展望為“負(fù)面”。2016年6月，該筆債券的跟蹤評(píng)級(jí)仍為AA-，但展望為“穩(wěn)定”。

1月融資規(guī)模繼續(xù)走低

在這一案例之前，恒盛地產(chǎn)曾于去年兩次延期支付美元債務(wù)利息。由于資金鏈極度緊張，恒盛的多個(gè)項(xiàng)目停擺，公司還啟動(dòng)了第二次退市程序，但最終未果。

2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來歷史性高點(diǎn)，房企銷售回款大增。加之國(guó)內(nèi)資金成本低廉，企業(yè)通過低息債務(wù)替換舊債，并補(bǔ)充了大量資金。因此，出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)顯得不可思議。

一名不愿具名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，過去幾年，“分化”成為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要特征。在市場(chǎng)層面，熱點(diǎn)城市供應(yīng)短缺的同時(shí)，三四線城市仍然處在巨大庫存壓力下。在企業(yè)層面，大型房企的規(guī)模和市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大，中小房企的生存壓力不斷加大。

該人士認(rèn)為，就鐵嶺新城和恒盛地產(chǎn)而言，兩家公司均屬于小型企業(yè)。其中，鐵嶺新城深陷庫存“重災(zāi)區(qū)”，恒盛則存在經(jīng)營(yíng)層面的重大問題，因此出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)并不意外。

在該人士看來，這類案例的出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)提出了警示，即隨著市場(chǎng)形勢(shì)和融資環(huán)境的變化，房企的資金鏈安全問題正在重新浮出水面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除自有資金外，房企最主要的資金來源在于兩個(gè)方面：銷售和融資。

其中，隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵和市場(chǎng)進(jìn)入下行期，總體銷售規(guī)模的下滑不可避免。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年下半年以來，房企的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”增速明顯下滑。其中，定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，同期個(gè)人按揭貸款增速由57.0%下降到46.5%。這兩項(xiàng)資金占房企總資金來源的46%。

相比之下，在監(jiān)管部門的嚴(yán)格控制下，融資規(guī)模的縮水幅度更大。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年1月，房企私募、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億，延續(xù)了四季度來的低迷狀態(tài)，同比下調(diào)幅度達(dá)92%。

去年7-9三個(gè)月，房企的月度融資規(guī)模均維持在1000億以上水平，但從10月開始便迅速下滑，到12月已滑落到126.7億。這期間，融資成本卻開始上升，從9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之間。今年1月的融資成本大多在5%以上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)行的兩單類REITs產(chǎn)品，成本則在6%以上。

張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控、發(fā)債收緊、市場(chǎng)下行、人民幣匯率波動(dòng)等因素影響下，房企在未來6-9個(gè)月會(huì)面臨越來越大的資金問題。

世邦魏理仕發(fā)布的一份報(bào)告也指出，由于政策環(huán)境寬松，去年很多開發(fā)商通過替換的方式將債務(wù)期限延至2018年以后，但總體債務(wù)壓力并未減輕。如果利率觸底回升，融資環(huán)境變得不利，再融資風(fēng)險(xiǎn)將現(xiàn)端倪，屆時(shí)開發(fā)商需要以較高成本發(fā)債，債券再融資壓力將加大。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，部分區(qū)域房企存在杠桿率過高的情況，且由于土地價(jià)格快速上漲，開發(fā)商利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，企業(yè)的償債付息能力有所減弱，未來企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。