廣東放開(kāi)“商改住”出租“N+1”房也將有望合法

日前，記者從廣東省政府官網(wǎng)獲悉，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）已正式發(fā)布，該份文件明確鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠措施：如商業(yè)用房可改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，甚至“N+1”房將有望合法。

允許“商改住”，水電氣費(fèi)將下降

《實(shí)施意見(jiàn)》明確，允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

這意味著，商業(yè)用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，并且水、電、氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如此一來(lái)，水、電、氣的費(fèi)用一下子降低不少。

值得注意的是，不僅包括建成、庫(kù)存的商業(yè)用房，還包括在建的商業(yè)用房，這在一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商建公寓出租運(yùn)營(yíng)的積極性。

出租“N+1”房有望合法

《實(shí)施意見(jiàn)》明確，完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關(guān)職能部門按照商業(yè)用房改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。

這意味著，在符合要求的前提下，允許將現(xiàn)有住房進(jìn)行改造后出租，即業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”，比如將客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用。

不過(guò)，“房中房”如何避免再度出現(xiàn)被人詬病的亂改、亂增廚廁的現(xiàn)象？《實(shí)施意見(jiàn)》并沒(méi)有列出具體由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。

個(gè)人出租住房的個(gè)人所得稅可減半征收

《實(shí)施意見(jiàn)》明確，落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

也就是說(shuō)，房東的個(gè)人稅收將減免；對(duì)租房者而言，個(gè)人每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣中。

專家觀點(diǎn)

租賃市場(chǎng)

需練好“內(nèi)功”

綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，住宅的租賃與買賣是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要組成部分，這兩方面孰輕孰重也是影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是否健康的重要因素，作為經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市之一，深圳的租賃市場(chǎng)發(fā)展一直都走在全國(guó)的前列，市場(chǎng)的需求也非常旺盛。

“深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)以往可能偏重于買賣，租賃只是占其中的一部分，而反觀像國(guó)外倫敦、紐約這些大都市，租賃才是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)。所以提升深圳租賃市場(chǎng)的占有率，這也是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要措施，省里出臺(tái)的文件正是符合了‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的戰(zhàn)略目標(biāo)。”宋丁對(duì)記者說(shuō)。

他還指出，要加快房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展首先市民觀念就要轉(zhuǎn)變，在大城市租房其實(shí)比買房更加輕松，買房并非是唯一的選擇。同時(shí)對(duì)于租賃市場(chǎng)的管理也要加快推進(jìn)，房中房的安全問(wèn)題必須得到重視，“N+1”房的出現(xiàn)必須是在確保安全的前提下，這需要相關(guān)政府部門提前做好預(yù)防措施。作為目前較火的長(zhǎng)租公寓，也要進(jìn)一步納入規(guī)范化管理，使得房屋租賃市場(chǎng)能全方位地健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。