市長辭任、炒房勢起、調(diào)控加碼,一向溫和的重慶樓市近期因一系列重大新聞事件而引起廣泛關(guān)注。我們認為判斷住房市場未來走勢首先須看清庫存,而當前市場分析庫存大多只關(guān)注已開工未售的樓盤(狹義口徑),缺乏對未開工土地庫存的相關(guān)討論(廣義口徑)。本篇報告以重慶為例,介紹各個口徑下住房庫存的含義和分析方法,并對全國及不同城市、區(qū)域?qū)用娴膸齑鏍顩r予以深入剖析。由此推薦在一、二線核心城市及周邊都市圈資源豐厚的開發(fā)商,如華潤、中海、龍湖、龍光。
庫存規(guī)模有多大?
1)僅考慮已開工未售部分,全國住房庫存量約18億平方米,對應(yīng)去化月數(shù)16個月,略低于18-24個月的合理區(qū)間。其中,重慶庫存約3100萬平方米,對應(yīng)去化月數(shù)7個月,低于全國平均水平;2)若計入尚未開工的土地儲備,全國另有約36億平方米庫存,對應(yīng)去化月數(shù)38個月,高于24-36個月的合理區(qū)間。其中,重慶土地庫存約1億平方米,對應(yīng)去化月數(shù)28個月,處于合理區(qū)間內(nèi)。
庫存分布在哪里?
1)分城市來看,一、二線城市約占全國庫存規(guī)模的20%,其“已開工庫存”和“土地庫存”去化月數(shù)分別為10個月和16個月,均顯著低于三、四線城市(20個月/51個月);2)分區(qū)域來看,東北地區(qū)的“已開工庫存”和“土地庫存”去化月數(shù)達40個月和35個月,均為全國最高;華南地區(qū)兩類庫存去化月數(shù)最低(5.0個月/3.4個月),僅為東北地區(qū)的1/10左右;珠三角城市群庫存去化月數(shù)(3.7個月/1.3個月)遠低于其他城市群。
庫存高低只是表象,實質(zhì)問題仍在土地供應(yīng)端
當前我國的土地供應(yīng)存在明顯的區(qū)域間結(jié)構(gòu)錯配,三、四線城市居住用地供給整體過剩,而一、二線城市多數(shù)供地不足且有較大釋放空間,未來應(yīng)著力統(tǒng)籌區(qū)域間供地指標,優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。此外,應(yīng)繼續(xù)探索盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度措施,使其參與土地市場流轉(zhuǎn)以增加有效供給,進而促進住房市場的健康發(fā)展。
盈利預(yù)測與估值
港股地產(chǎn)板塊2017年平均市盈率6.6倍,對凈資產(chǎn)折讓43%(基于市值加權(quán)平均值測算),市盈率低于過往6年平均水平負1倍標準差,價值存在低估。
我們同時提示,宏觀經(jīng)濟下行;信貸緊縮;全國性行業(yè)政策收緊等,為潛在風險因素。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱 | 最新價 | 漲跌 |
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螺紋鋼 | 3370 | -20 |
熱軋板卷 | 3080 | -60 |
普厚板 | 3240 | -10 |
鍍鋅管 | 5330 | +130 |
工字鋼 | 4850 | - |
鍍鋅板卷 | 3690 | -50 |
316L/2B卷板 | 25400 | 0 |
冷軋取向硅鋼 | 12560 | - |
預(yù)應(yīng)力 | 3470 | - |
硅鐵 | 6200 | 50 |
低合金方坯 | 2950 | - |
塊礦 | 790 | -10 |
準一級焦 | 1860 | - |
足金 | 759 | 8 |
重廢 | 1720 | 0 |
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