樓市因城施策促穩(wěn)：緊調(diào)控與去庫存并行

近期，地方兩會(huì)陸續(xù)召開。從各地的政府工作報(bào)告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。業(yè)內(nèi)人士表示，“促穩(wěn)”（促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展）成今年樓市關(guān)鍵詞，但熱點(diǎn)城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

調(diào)控以穩(wěn)為主

2016年部分地區(qū)樓市表現(xiàn)搶眼，在購房者“買漲不買跌”購房心態(tài)下，熱點(diǎn)城市房價(jià)像坐“過山車”。同時(shí)，部分城市因房價(jià)上漲過快，存在不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

中國人民銀行最新發(fā)布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年12月末，個(gè)人購房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

熱點(diǎn)城市樓市擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)料成為重點(diǎn)，這在今年部分省市政府工作報(bào)告中也得以體現(xiàn)。福建省政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)決完成年度化解過剩產(chǎn)能任務(wù)。堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，嚴(yán)控福州、廈門房價(jià)上漲，化解三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

河北省強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策。對(duì)于包含杭州等熱門城市的浙江省提出，要堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，支持自住型和改善型購房，抑制投機(jī)性購房。重慶市政府工作報(bào)告中也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市在經(jīng)歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報(bào)告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

“‘促穩(wěn)’成樓市關(guān)鍵詞。”華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，熱點(diǎn)城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調(diào)控基本思路，分化甚至可能加劇。

實(shí)際上，在各地兩會(huì)召開之前，從去年11月開始，多地陸續(xù)對(duì)樓市限購政策進(jìn)行升級(jí)。長江證券分析師蒲東軍表示，樓市限購范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市進(jìn)入限購行列。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動(dòng)銷售下行，且從房價(jià)看，不少受調(diào)控影響的城市已出現(xiàn)下跌。

關(guān)注分化現(xiàn)象

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示：“總體看，始于2015年的房價(jià)上漲是一個(gè)結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)牛市。除長三角和珠三角兩大地區(qū)房價(jià)漲幅較大外，其他兩個(gè)地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。”

而熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲與三四線城市和非熱點(diǎn)二線城市庫存過大呈現(xiàn)冰火兩重天局面。國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆稱，房地產(chǎn)市場調(diào)控要看兩方面，一方面要堅(jiān)決控制對(duì)房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)的炒作，另一方面要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬平方米。樓市去庫存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續(xù)發(fā)力。

青海省指出，把去庫存同促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化有機(jī)結(jié)合起來，合理安排土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)布局，擴(kuò)大棚改貨幣化安置比例和保障房以購代建規(guī)模，注重消化商業(yè)房地產(chǎn)庫存，培育發(fā)展住房租賃市場。

陜西省則表示，要培育發(fā)展住房租賃市場，提升棚戶區(qū)改造貨幣化安置率，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，全省商品房庫存規(guī)模減少5%，把“房子是用來住的、不是用來炒的”要求落到實(shí)處。

與陜西省列出明確指標(biāo)相似，山西省強(qiáng)調(diào)，2017年力爭把全省商品房待售面積消化周期控制在10個(gè)月左右。遼寧省表示，要將房地產(chǎn)庫存去化周期調(diào)整到合理水平，商品房銷售面積增長10%。

構(gòu)建長效機(jī)制

“2017年房地產(chǎn)還是要因地制宜、分城施策，因?yàn)楦鞯胤讲町愝^大。”寧吉喆表示，總的來說，要促進(jìn)和保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。

各地在建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制方面，是從購租并舉、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面入手。天津市表示，要加大房地產(chǎn)分類調(diào)控力度，建立健全房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

安徽省指出，把去庫存與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來，落實(shí)進(jìn)城落戶農(nóng)民住房保障政策，推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

福建省指出，要完善租購并舉的住房制度，鼓勵(lì)發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，創(chuàng)新多樣化住房供給。堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購買和租賃住房的能力。落實(shí)好公積金使用、信貸、稅收等優(yōu)惠政策，積極消化房地產(chǎn)庫存。大力發(fā)展住房租賃市場，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。提高公租房租賃補(bǔ)貼比重，打通保障房和商品房通道。

值得注意的是，山東省還提出，支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)將庫存商品房改造為電商用房、教師公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游場所等專業(yè)設(shè)施。

民生證券分析師溫陽表示，日前三部委發(fā)文加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，確保落實(shí)棚改信貸支持政策，優(yōu)先安排出讓棚改騰空土地。重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)加碼，在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上普通住房也要征收房產(chǎn)稅。這些都是長效機(jī)制不斷落地，金融、土地、財(cái)稅政策多管齊下的表現(xiàn)。

銀河證券分析師陳智旭認(rèn)為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調(diào)下，2017年銷量調(diào)整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購置及新開工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，一線及重點(diǎn)二三線城市，房企補(bǔ)庫存動(dòng)力較強(qiáng)勁。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體來看，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市仍會(huì)強(qiáng)化政策導(dǎo)向。對(duì)于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，從2016年數(shù)據(jù)看，庫存規(guī)模并不足。因此，從抑制房價(jià)、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫存。一方面，調(diào)控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。去庫存周期指標(biāo)也會(huì)有反彈可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。