天津武清地價(jià)一年上漲近六倍 高溢價(jià)率引眾房企扎堆

新年伊始，天津土地市場(chǎng)就迎來(lái)了火熱行情。

近日，天津公開(kāi)出讓武清、津南兩宗地塊，然而，在吸引了眾多房企爭(zhēng)奪之后，兩宗地塊最終都因報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)而雙雙遭到“熔斷”，被終止出讓。

據(jù)法治周末記者了解，武清地塊僅在經(jīng)歷兩輪報(bào)價(jià)后就以0.01億元之差而超過(guò)最高限價(jià)。作為今年武清出讓的首批宅地，該地塊吸引了眾多房企的爭(zhēng)奪。

地價(jià)一年上漲近六倍

此次出讓的武清地塊為津武(掛)2016-070號(hào)地塊，位于武清區(qū)黃莊濱河道，土地出讓面積約為17.77萬(wàn)平方米，容積率為1.0至1.5；為城鎮(zhèn)住宅、商服、科教用地。出讓公告規(guī)定，該地塊設(shè)定最高限價(jià)，溢價(jià)率不得超過(guò)50%，若超過(guò)最高限價(jià)，將終止出讓。

根據(jù)掛牌價(jià)格計(jì)算，該地塊最高限價(jià)為31.98億元，折合最高樓面價(jià)為每平方米12001元。

據(jù)了解，這一地塊在出讓當(dāng)天共吸引了包括鴻坤、金泰、金融街(10.290,-0.04,-0.39%)、首創(chuàng)、魯能、首開(kāi)、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、保利、正榮、碧桂園、石榴、萬(wàn)科、天保14家房企進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)奪。

首創(chuàng)在地塊剛開(kāi)拍時(shí)就直接喊出了31.98億元的最高限價(jià)，而金泰則緊跟著喊出來(lái)31.99億元的報(bào)價(jià)，該地塊在兩輪喊價(jià)之后直接超過(guò)最高限價(jià)而宣布熔斷，該地塊因此終止出讓。

法治周末記者注意到，以這一地塊最高限價(jià)31.98億元折合的樓面價(jià)與相鄰地塊對(duì)比計(jì)算，該區(qū)域地價(jià)在不到一年的時(shí)間內(nèi)上漲了近六倍。

去年2月，位于武清區(qū)黃莊泉尚路北側(cè)的津武(掛)2014-160號(hào)地塊被鴻坤以1.96億元收入囊中，該地塊總土地面積8.71萬(wàn)平方米，容積率為1至1.1，建筑密度不大于35%，綠地率不小于40%，樓面地價(jià)為每平方米2046元。

去年3月底，鴻坤又以2.27億元拿下了位于武清區(qū)黃莊建設(shè)路西側(cè)的津武(掛)2014-159號(hào)地塊，總土地面積10.1萬(wàn)平方米，容積率為1至1.1，建筑密度不大于35%，綠地率不小于40%，樓面地價(jià)為每平方米2045元。

從一年前的約每平米2000元的樓面地價(jià)到此次遭熔斷的每平方米12000元的最高限價(jià)，價(jià)格之間相差了近六倍。

樓市向好催熱地市

之所以該地塊會(huì)如此火熱，吸引到眾多房企的爭(zhēng)奪，并在開(kāi)拍第二輪就告“熔斷”，一位長(zhǎng)期居住在武清的居民告訴法治周末記者，此前一直有傳言稱(chēng)該區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)一些北京的高校遷入，但一直未經(jīng)官方證實(shí)。法治周末記者注意到，該地塊在規(guī)劃中除住宅、商服外，也包括了科教用地的屬性。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“市場(chǎng)交易活躍的態(tài)勢(shì)，會(huì)使得房企拿地的積極性也在增加。而天津土地市場(chǎng)出現(xiàn)的熔斷機(jī)制，說(shuō)明房企補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向比較明顯。另外對(duì)于此類(lèi)土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，地價(jià)相對(duì)不貴，所以房企的投資方面也總體比較積極，認(rèn)為在成本控制方面的壓力是不大的。”

自2016年以來(lái)，武清已累計(jì)成交五宗宅地。鴻坤去年3月拿地后，在6月底恒大拿下泗村店地塊，成交樓面價(jià)為7147元每平方米，溢價(jià)率高達(dá)590%，相較于鴻坤拿地時(shí)的樓面價(jià)，漲幅已超過(guò)5000元。

2016年12月底，首創(chuàng)經(jīng)過(guò)17輪激戰(zhàn)，以總價(jià)25.07億元斬獲武清高村地塊，折合樓面價(jià)為每平米14520元。較于恒大拿地時(shí)的樓面價(jià)，首創(chuàng)再一次刷新了記錄，這一價(jià)格幾乎是6月底恒大拿地時(shí)樓面價(jià)的兩倍。

武清樓市的向好催熱了地市的火爆，從成交量可見(jiàn)一斑。2016年，武清樓市商品住宅成交總套數(shù)35908套，排在天津所有區(qū)域第二位，僅次于濱海新區(qū)，遙遙領(lǐng)先于第三位的津南區(qū)。

從成交面積來(lái)看，在天津遠(yuǎn)郊寶坻、寧河、薊州、靜海、武清五個(gè)區(qū)域中，僅武清區(qū)的商品住宅成交面積就占據(jù)了整個(gè)遠(yuǎn)郊五區(qū)的54%。

投資應(yīng)把握京津冀概念

早在2014年之前，武清樓市的最大賣(mài)點(diǎn)是天津藍(lán)印戶口，然而2014年藍(lán)印戶口政策取消之后，武清隨即將借力點(diǎn)轉(zhuǎn)向北京。

相較于其他區(qū)縣，武清憑借著身處北京與天津的交界，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。武清是天津市距離北京市中心最近的區(qū)，武清城區(qū)距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)僅71公里。每天22班高鐵往返于武清與北京南站，車(chē)程僅20分鐘。優(yōu)秀的區(qū)位條件使得不少北京的投資客和自住購(gòu)房者選擇武清。

近年來(lái)，伴隨著京津冀一體化上升為國(guó)家意志，京津冀協(xié)同發(fā)展飛速進(jìn)行。由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不匹配及房?jī)r(jià)居高不下，環(huán)京樓市的價(jià)值日益凸顯。作為京津冀協(xié)同發(fā)展的“橋頭堡”，武清的區(qū)域價(jià)值越來(lái)越凸顯，成為整個(gè)京津區(qū)域的又一熱點(diǎn)區(qū)域。

“京津冀一體化”概念的推進(jìn)為武清帶來(lái)了大量異地購(gòu)房者。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年，武清的異地購(gòu)房者400來(lái)電數(shù)高達(dá)37002次，已超越濱海新區(qū)，成為異地購(gòu)房者在天津市關(guān)注度最高的區(qū)域。

“從天津武清的成交量、房?jī)r(jià)等指標(biāo)來(lái)看，存在市場(chǎng)交易較好或者說(shuō)火爆的態(tài)勢(shì)。尤其是北京限購(gòu)的大環(huán)境下，部分購(gòu)房者還是會(huì)積極進(jìn)入武清市場(chǎng)。而武清高鐵站周邊的項(xiàng)目規(guī)劃也不錯(cuò)，所以投資性價(jià)比很高。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)在于很多投資客和房企沒(méi)有意識(shí)到即便是武清，也存在市場(chǎng)分化的現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“高鐵站周邊到武清區(qū)政府一帶房?jī)r(jià)實(shí)際上比較堅(jiān)挺，規(guī)劃也不錯(cuò)，但其他區(qū)域其實(shí)還是有風(fēng)險(xiǎn)的。所以投資方面建議緊緊把握京津冀的概念，只有這樣整個(gè)投資層面才會(huì)顯得有底氣，否則也是盲目炒作武清的概念。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。