地價是房價5倍 逾五成高溢價地被國企摘得

地價是房價的3倍！在這個老地王靠鄰居新地王解套的市場中，上市公司、國企、央企成為高溢價的推手。六月的前三天，一、二線城市就已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價率超過50%的高溢價地，其中北京、上海、杭州、廈門等熱點地區(qū)，也有郊區(qū)地塊拍出高價。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，超過50%的高溢價地都被國企摘得。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，國企、央企和評級較高的上市房企發(fā)債規(guī)模很大，動輒數(shù)十億元，上百億元規(guī)模，加之銷售業(yè)績回暖，這為其搶地提供了資金支持。

國企高價搶地

6月3日，廈門翔安區(qū)捧出新晉單價地王。而當日下午，首開金茂聯(lián)合體以60多億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，刷新拱墅區(qū)樓面價。而這已經(jīng)是三天來出現(xiàn)在一、二線城市的第七宗地王。

6月1日，上海寶山顧村拍出了總價58.5億元，溢價率300%、地價3.7萬元/平方米的土地，溢價超過了前期由保利溢價296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄；6月2日，深圳龍華上塘地塊出讓，5.6萬元/平方米的地價接近甚至超過了周邊在售項目房價。而北京當日近郊海淀北乃至遠郊區(qū)順義、延慶的三塊土地，樓面地價超過3萬元/平方米。

拿下上海顧村的信達地產(chǎn)，其是財政部直屬信達資產(chǎn)的子公司。而新晉深圳總價地王的奪得者電建聯(lián)合體同樣也屬央企聯(lián)合體，其中中國電建直屬國資委，方榮地產(chǎn)則是中國金茂子公司，中國金茂的第一大股東是中化集團，也是國資委直管企業(yè)。

值得注意的是，今年以來，一半以上的地王是被國企摘得，八成以上高溢價地是被上市公司摘得。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國土地市場合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額為1785.8億元，占比為54%左右。

另外，在這105宗高溢價地塊里，上市公司比例明顯占絕對多數(shù)，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億元，占比為84%。

對此，張宏偉認為，從資本市場來看，去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以在資本市場發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5%-6%，并且規(guī)模較大，品牌房企幾十億元的發(fā)債規(guī)模很常見，200億元公司債審批也被通過。此外，去年下半年至今，房企銷售業(yè)績不錯，資金面并不存在太大的壓力。有資金支持的背后，三、四線城市存量過高，無法布局，一、二線城市當然會成為必爭之地。

國字頭企業(yè)謀“地王局”

事實上，從城市布局戰(zhàn)略來看，品牌房企布局戰(zhàn)略變化明顯。2013年以來，品牌房企積極搶灘一、二線城市優(yōu)質地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中，進一步推升一線城市的投資價值，也催生了一、二線城市土地市場“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

此外，張宏偉認為，外來開發(fā)商不惜一切代價（包括以聯(lián)合體形式）挺進市場基本面較好的一線城市、部分二線城市，以期短期內(nèi)謀求上位，通過布局一、二線核心城市輻射帶動周邊整個區(qū)域市場開發(fā)，實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局，導致高溢價地頻現(xiàn)。

然而，更重要的是，一半以上的高溢價地是央企、國企制造的。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是更大的“地王局”。

張宏偉直言，對于央企、國企來講，不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，可以增加公司的估值，其考慮的出發(fā)點并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算，其背后更大的局是謀求自己在企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”。

比如，近期保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等多個央企拿地均較為激進，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的難以理解的拿地結果。確實，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊短期內(nèi)難以入市，短期內(nèi)也不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。