上海炒房者撲向重慶 會(huì)步溫州炒房團(tuán)后塵嗎？

重慶過去的房價(jià)之低舉國皆知。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年重慶住宅商品房平均銷售價(jià)格5012元/平方米，相比于2011年4492.3元/平方米的價(jià)格，上漲約12%。這一增速不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于北京（44%）、上海（58%）、深圳（60%）等一線城市，也不及南京（34%）、杭州（16%）等二線城市。

即使進(jìn)入2016年，在一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)迅速升溫的情況下，根據(jù)2016年11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，重慶新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為6.5%，這一增幅甚至低于徐州、金華、蚌埠等三四線城市。

外界認(rèn)為，這顯然與重慶直轄市的“身份”不符，在重慶房價(jià)從2011年到2015年上漲12%之時(shí)，其GDP增速于2014年與2015年連續(xù)兩年領(lǐng)跑全國，重慶在經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)成功兼顧“穩(wěn)房價(jià)”，成為房價(jià)“大爆炸”時(shí)代的“異類”。

但《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，2016年年末，重慶的新建商品房成交面積明顯攀升，易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交量。而曾經(jīng)被視為穩(wěn)定房價(jià)關(guān)鍵的重慶土地市場，在2016年末也迎來一股熱潮，數(shù)據(jù)顯示，2016年12月出讓31宗土地溢價(jià)率創(chuàng)下全年新高，重慶主城土地溢價(jià)率前五位均在12月的土拍中誕生。

“山城搶房”迅速發(fā)酵為熱門話題。上海知名炒房團(tuán)的多位成員都告訴記者，去年第四季度開始，已經(jīng)陸續(xù)飛往重慶多次看房，趁著尚未頒布“限購令”對部分樓盤發(fā)起團(tuán)購。

一個(gè)耐人尋味的時(shí)間點(diǎn)在于，已經(jīng)在重慶工作了15年11個(gè)月20天，任職重慶時(shí)期幾乎與整個(gè)中國樓市上漲周期吻合的黃奇帆于去年12月30日卸任重慶市市長。這位一直被視作重慶“控房價(jià)”關(guān)鍵人物的離開，或許給了市場一個(gè)最應(yīng)景的補(bǔ)漲借口。

誰在炒作重慶樓市？

上海炒房團(tuán)“打飛的”搶房

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，早在去年八九月間，已經(jīng)有一些炒房客作為“先行者”飛赴重慶，這種現(xiàn)象被認(rèn)為是搶先“建倉”。“在去年下半年以前，很少有上海投資客在重慶有‘倉位’，但今年1月再進(jìn)入市場的人其實(shí)已經(jīng)算后知后覺了，早一批的人現(xiàn)在已經(jīng)有15%以上的收益了。”2016年國慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子嵋（化名）對記者表示，金融街融景城、翠湖天地等樓盤都有上海人數(shù)十套團(tuán)購的身影。

在上海知名的炒房團(tuán)大本營水庫論壇上，近日關(guān)于重慶的帖子如雨后春筍般出現(xiàn)，“要不要買”“什么時(shí)候買”“會(huì)漲多少”成為高頻問題，引發(fā)了眾多多空雙方的“交火”。

一位特意避開元旦高峰去重慶看房的炒房客告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從他實(shí)地考察的結(jié)果看，現(xiàn)在南岸、江北嘴和觀音橋等幾個(gè)熱點(diǎn)板塊的房價(jià)加速上漲，很快脫離了前期進(jìn)入的投資人的成本區(qū)，“沿江的‘看江盤’價(jià)格普遍比2016年8月上調(diào)了30%以上，位于江北嘴的新鷗鵬2016年9月價(jià)格只有9000元/平方米，現(xiàn)在漲到了1.55萬元/平方米。”

根據(jù)他的梳理，皇冠國際現(xiàn)價(jià)1.5萬元/平方米的房源還不保證能看江，開發(fā)商已經(jīng)開始捂盤惜售；和李嘉誠的樓盤做鄰居的南濱特區(qū)現(xiàn)在開的2號(hào)樓靠近高壓線，位置不如上期開的樓，價(jià)格反倒昂貴；而和黃御峰1月1日開的三期房源中，最搶手的小別墅早已售罄，現(xiàn)在只能等1月中旬開出靠近變電站的小高層。而據(jù)親臨現(xiàn)場的炒房客爆料，選購小別墅的那天人山人海，這對于見識(shí)過上海“日光盤”場面的人來說都極具沖擊力。

記者還注意到，自從去年11月25日開始，在短短三周之內(nèi)，水庫論壇還涌現(xiàn)出三家異地購房的服務(wù)類公司，專門為上海炒房客到重慶買房提供裝修監(jiān)理、房租收租、貸款輔助等服務(wù)。

之所以如此不計(jì)成本地“打飛的”到重慶買房，與上海炒房資金在調(diào)控大背景下無處“泄洪”有關(guān)。“目前重慶的環(huán)境太寬松了，去年12月的政策是新房一套房首付兩成，利率八五折，就算有過貸款記錄，只要結(jié)清，首付也可以是三成，利率同樣八五折，即使有貸款未結(jié)清，也可以享受三成首付，利率第二年就可以轉(zhuǎn)成八五折，這在樓市‘去杠桿’的時(shí)代非常有吸引力。”周子嵋告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“大多數(shù)人去重慶買房并不是對賭短期暴漲，但是重慶毫無疑問屬于基本沒泡沫的真空地帶，下跌的空間很小，是資金避險(xiǎn)的好去處。”

黃奇帆卸任成開啟炒作時(shí)點(diǎn)？重慶政府出招應(yīng)對“炒房”

重慶樓市突然“受寵”，恰好和原市長黃奇帆的離任時(shí)間大體吻合。外界不禁猜測，這是否與黃奇帆的卸任造成了嚴(yán)控房價(jià)政策松動(dòng)的心理預(yù)期有關(guān)。

在黃奇帆的主導(dǎo)下，重慶市政府曾推出10年建4000萬平方米公共租賃房的計(jì)劃，大大增加住房供應(yīng)類型，抑制部分投資性購房需求。黃奇帆還曾在兩江新區(qū)成立的新聞發(fā)布會(huì)上承諾過，房價(jià)的增速應(yīng)該控制在老百姓收入增速之下，使每個(gè)家庭6~7年能夠買下一套房。

但就在去年12月30日，黃奇帆卸任重慶市市長當(dāng)天，據(jù)稱是由重慶市房地產(chǎn)商會(huì)起草的一份文件就開始在各大微信群和朋友圈傳播，其內(nèi)容包括向重慶市工商聯(lián)建議，修改2002年以來重慶商品房銷售以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的地方政策，改以建筑面積計(jì)價(jià)，有分析認(rèn)為，這是想通過在數(shù)字賬面降低售價(jià)來獲得更高的上漲空間。

不止一位炒房客告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，重慶政府只要像其他城市那樣抬高一級(jí)市場的地價(jià)，房價(jià)后續(xù)的上漲就是“板上釘釘”。而黃奇帆時(shí)代曾要求重慶土地價(jià)格不得超過房價(jià)的35%。

“要控制房價(jià)，首先要控制一級(jí)市場的地價(jià)，政府為開發(fā)商控制了成本，價(jià)格上升自然缺乏動(dòng)力。”重慶市上海商會(huì)秘書長、從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的韋根告訴記者。

就在人們紛紛猜測重慶樓市的這波熱度如何收場，以及黃奇帆任職重慶期間推出的穩(wěn)定房價(jià)的政策能否得到延續(xù)之時(shí)，重慶市政府已然出招調(diào)控樓市。

先是在2016年12月31日，重慶國土房管局在官網(wǎng)上公布近期工作重點(diǎn)，其中第一項(xiàng)工作便事關(guān)土地市場，提出“保持土地市場的有效供應(yīng)”，此外兩項(xiàng)工作分別為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，以及繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價(jià)和炒房的遏制作用。

2017年1月8日，重慶國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對房地產(chǎn)企業(yè)，要求其嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范銷售行為。

1月12日，重慶國土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場相關(guān)問題答記者問，新聞發(fā)言人披露，2017年1月1日至10日，重慶主城商品住房日均交易量較2016年12月日均交易量下降9%，商品住房建面均價(jià)7632元/平方米，與12月均價(jià)持平。

談及有何措施應(yīng)對“炒房”時(shí)，該新聞發(fā)言人透露了三項(xiàng)措施，包括嚴(yán)禁已購的預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)規(guī)定，在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員在重慶購第二套房要征收房產(chǎn)稅；與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。此外，新聞發(fā)言人特別提及，“我們還儲(chǔ)備了進(jìn)一步有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，將根據(jù)市場情況適時(shí)推出，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的突發(fā)情況。”

就在12日當(dāng)天，重慶13家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)表聲明，反對“炒房”。

重慶房價(jià)會(huì)漲嗎？

曾是溫州炒房團(tuán)“毒藥”

除了來自政府的“無形之手”，重慶“遺世獨(dú)立”的房價(jià)走勢還與其投資生態(tài)息息相關(guān)。“重慶房向來主要是出售給本地人，外地炒房團(tuán)比例相對很小，移居重慶的外國人也相對少，所以房價(jià)由本地人收入作為支撐，限定了上漲的范圍。”重慶大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長蒲勇健向記者解釋道。那么，此番獲得炒房團(tuán)垂青，房價(jià)的穩(wěn)定之錨似乎也出現(xiàn)了一角缺口。

不過，記者梳理發(fā)現(xiàn)，更早些時(shí)候，著名的溫州炒房團(tuán)曾敗走山城，也從側(cè)面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性，給了其他蠢蠢欲動(dòng)的資金前車之鑒。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者連線了一位曾一度流連于重慶市場的溫州炒房客林建人。2004年，手握熱錢的溫州商人曾將當(dāng)時(shí)房價(jià)只有2000元/平方米的重慶定為目標(biāo)，林建人也是其中一員。“當(dāng)時(shí)覺得重慶是塊處女地，解放碑、楊家坪這些商圈的高檔樓盤都通盤下單，但沒想到能夠接盤的下家太少，最后只能在房交會(huì)上折價(jià)甩賣。”

滬上著名的房產(chǎn)投資客歐成效從2007年開始，累計(jì)飛赴重慶20次進(jìn)行調(diào)研，他也總結(jié)認(rèn)為，重慶二手房市場極不活躍，一二手房交易比例大約是2：1，“重慶有酸雨，外墻損壞較快，才建好幾年的樓就顯舊，這點(diǎn)和2001年的上海很像，傳統(tǒng)意義上，上海被認(rèn)為是全國二手房流通性最好的城市，甚至全球房地產(chǎn)交易金額最大的城市，上海每年成交金額1.4萬億元，一手和二手比例達(dá)到1：3。”

盡管二手房成交清淡，溫州商人還是選擇了在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶。據(jù)蒲勇健介紹，歷史上重慶房價(jià)一次較大漲幅可以追溯到這一年，當(dāng)時(shí)由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)獲批，城市化進(jìn)程的加快使大量人口進(jìn)城居住就業(yè)，刺激了需求市場。

但那一次，溫州炒房團(tuán)仍然鎩羽而歸。“重慶是一個(gè)多中心、組團(tuán)式的城市，結(jié)構(gòu)太分散，實(shí)際上沒有真正的中心，沒有所謂絕對的內(nèi)環(huán)，天然不利于炒作。”林建人對記者分析，比如北京雖然面積大，但城區(qū)面積只有1000平方公里，不到總面積的十分之一，人口密度成為城區(qū)房價(jià)的支撐力，“而重慶以前是一個(gè)大農(nóng)村，城區(qū)和大量農(nóng)村是交織在一起的，城區(qū)面積是北京的4倍，上海的6倍，人口卻只有它們的一半，土地供應(yīng)并不稀缺。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，重慶房價(jià)短期內(nèi)仍然是不可能暴漲的，歸根到底在于供需關(guān)系難以快速改變，而從外部環(huán)境來看，目前全國樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨(dú)秀。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。