熱點城市去庫存周期拉長 房價料高位震蕩

析人士表示，受政策、貨幣環(huán)境影響，2017年商品房銷售面積將回調(diào)，但不同城市之間分化明顯。

新年首周銷量全線回落

伴隨房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，2017年首周，國內(nèi)主要城市住宅銷量全線回落。

民生證券報告顯示，2017年首周（2016年12月31日至2017年1月6日），主要城市新房銷售指數(shù)為134.3，環(huán)比下降32.6%，同比上升16.8%。分城市看，一線城市指數(shù)為119，環(huán)比降16.4%，同比上升10.3%；二線城市指數(shù)為140，環(huán)比降36.2%，同比降8.7%；三線城市指數(shù)為137.4，環(huán)比降36.8%，同比上升20.4%。

分區(qū)域看，環(huán)渤海地區(qū)指數(shù)為165.9，環(huán)比降17%，同比上升25.4%；長三角地區(qū)指數(shù)為104.3，環(huán)比降11.1%，同比降17%；珠三角地區(qū)指數(shù)為134.3，環(huán)比下降28.7%，同比下降35.3%。

新房銷售方面，全國16個城市新房庫存面積為5424.9萬平方米，新房庫存指數(shù)為66.2，環(huán)比上升5.3%，同比降32.8%。其中，一線城市指數(shù)為76.3，環(huán)比降4%，同比降25.4%；其他城市指數(shù)為64，環(huán)比上升2.1%，同比降34.1%。去化周期為6.1個月，其中一線城市為7.3個月，其他城市為5.6個月。

二手房銷售方面，全國12個城市二手房成交面積為95.8萬平方米。其中一線城市為34.7萬平方米，二線城市為61.1萬平方米。二手房銷售指數(shù)為168.9，環(huán)比降39.0%，同比降3.2%。其中一線城市指數(shù)為139.7，環(huán)比降33.0%，同比降54.8%；其他城市指數(shù)為168.9，環(huán)比降39%，同比降2.1%。

華融證券分析師指出，元旦過后，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策將持續(xù)收緊。政策收緊與此前中央經(jīng)濟工作會議所提出的建立長效機制，回歸住房居住屬性，推動房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應。抑制一二線城市過熱，帶動三四線城市去庫存，城市間的市場形勢既相互區(qū)別又相互影響。

廣發(fā)證券(17.250,-0.02,-0.12%)報告指出，目前熱點城市調(diào)控持續(xù)深化，限購城市已擴大至26個城市，限購城市在地理位置上逐步由東部向中西部延伸，而在城市級別上，則出現(xiàn)由二線城市向熱點三線城市蔓延跡象。信貸政策上，個別城市部分銀行逐步上調(diào)貸款利率；政策層面上，部分熱點城市信貸收緊逐步由商貸延伸至公積金貸款，熱點城市政策導向仍以收緊為主，且不排除進一步蔓延的可能。

熱點城市去庫存周期拉長

申萬宏源預計，2017年16個過熱城市、24個受監(jiān)測的二三線城市及其余三四線城市全年可售資源同比將分別下滑5%、10%和7%。假設以上三類城市去化率分別相應下滑10個百分點、持平和下滑5個百分點，預計這三類城市全年新房銷售面積將分別下滑19%、10%和15%，從而令全國新房銷售面積同比回落15%至11.6億平方米，與歷史次高位2013年水平相仿。

中國指數(shù)研究院表示，2017年房地產(chǎn)政策方面，將在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調(diào)控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。預計今年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受政策、貨幣環(huán)境影響將出現(xiàn)回調(diào)，預計全年降幅將達到12.8%至14.8%。供應方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降，預計全年降幅在3%以內(nèi)。

房價方面，申萬宏源分析師表示，根據(jù)銷售預測，2017年末，16個過熱城市庫存將同比增長27%，24個二三線城市和其余三四線城市庫存同比將分別下滑11%和1%。由此，16個過熱城市的去庫存周期將從2016年末的5.5個月上升至2017年末的8.7個月，但仍將保持在低于10個月的健康水平。相比之下，成都、廣州、廈門、武漢、合肥、上海和杭州市場更加強勁，無錫、蘇州、天津和福州則稍顯弱勢。因此，開發(fā)商在定價上不會輕易讓步，2017年房價將呈現(xiàn)高位震蕩，除非信貸政策急劇收縮。

中國指數(shù)研究院認為，一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇；二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個發(fā)展的新風口；西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地；位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。