北京新年首批土地仍競自持 開發(fā)商拿地策略是否生變待觀察

土地市場的變化歷來是樓市動向的風向標。北京規(guī)劃和國土資源管理委員會官方網(wǎng)站1月5日掛出了2017年首批出讓土地，3宗土地均延續(xù)了2016年末的“限房價競地價”及競報自持面積比例以及設計方案的模式。業(yè)內(nèi)人士稱，去年底多塊出讓土地開發(fā)商均以“全部自持”的方式取得曾引發(fā)市場“算不過來賬”的爭議和質(zhì)疑。隨著該土地政策再度來襲，開發(fā)商經(jīng)過當初的“沖動”后，是否還會延續(xù)此前的“搶食”模式，有待市場解疑。

門頭溝高價地入市

根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站，新掛出的地塊分別位于門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)、房山區(qū)西潞街道和平谷區(qū)金海湖鄉(xiāng)韓莊村。其中，門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊最為引人注意。該地塊規(guī)模最大，起始價高達57億元，起始樓面價約2.4萬元。按照要求，該地塊中商品住房銷售均價不超過4.48萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過4.7萬元/平方米。

門頭溝潭柘寺宗地限定商品住房銷售價格并設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。本次出讓宗地設定有企業(yè)自持商品住房面積預設比例，當現(xiàn)場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入投報自持商業(yè)（含辦公）用房面積比例程序。若在投報商業(yè)（含辦公）用房自持面積比例階段有兩個或兩個以上的競買人將自持面積比例投報為100%，現(xiàn)場競報程序停止，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

根據(jù)克而瑞北京機構的分析顯示，受2016年門頭溝商品住宅成交量和價格上漲，以及門頭溝WSD概念的提出和地鐵S1號線的規(guī)劃并全面動工等利好因素影響，本輪門頭溝地塊很有可能會突破57億元大關，成為北京新的標志性高價地塊。但業(yè)內(nèi)人士分析，政府出臺的限制房價等各種措施，使該地塊即使拍出高價，對周邊地塊商品房價格造成實質(zhì)性沖擊的影響可能也會減小。

與門頭溝地塊類似，房山區(qū)西潞街道和平谷區(qū)金海湖鄉(xiāng)韓莊村出讓宗地均限定商品住房銷售價格并設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積（不含無償還建的居住回遷房）比例程序。同時，本次出讓宗地設定有企業(yè)自持商品住房面積預設比例，當現(xiàn)場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

稀缺的土地

北京土地供應下滑的態(tài)勢已奠定。據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，2016年北京公開土地市場共實現(xiàn)土地成交44宗，相比去年減少66宗，也創(chuàng)造了自2004年北京土地市場全面實施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米，同比減少37%、54%，土地出讓金合計852.51億元，同比減少62%。

其中，住宅類用地僅實現(xiàn)成交15宗，相比去年減少了35宗，這一數(shù)量同樣創(chuàng)造了全面招拍掛以來的新低。15宗宅地建設用地面積合計99.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積219.93萬平方米，同比分別減少了77%、75%，土地出讓金合計525.33億元，同比減少了64%。

2016年北京僅年初、年中和年末有少量住宅用地供應，中間甚至一度有超過5個月完全沒有住宅用地新供。

但地價則漲勢兇猛。從7宗地塊純商住宅部分的實際樓面價來看，朝陽區(qū)駝房營地塊樓面價高達5.5萬元/平方米，大興、門頭溝、順義3宗地塊均超過4萬元/平方米，昌平南邵2宗甚至遠郊區(qū)延慶樓面價均超過3萬元/平方米，讓業(yè)內(nèi)人士也大嘆看不懂。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，數(shù)量少而價格高，再加上各類政策性住房產(chǎn)品的擠壓，使得未來北京住宅市場新盤供應將呈回落態(tài)勢。

拿地規(guī)則之變

競自持面積成為北京土地市場供應的一道新風景。而經(jīng)過此前短暫的沉淀期，新一輪自持面積地塊的入市能否引來房企爭搶成為新看點。

2016年底，北京首次出現(xiàn)自持純商住宅，海淀北部及大興黃村等4宗土地其中純商住宅部分競為自持，自持部分規(guī)劃總建面50萬平方米。

亞豪機構營銷總監(jiān)郭毅表示，鑒于土地資源的不可再生性，在經(jīng)歷了多年的規(guī)?；_發(fā)之后，北京土地供給稀缺的現(xiàn)狀仍將長期持續(xù)，開發(fā)商手中持有大量現(xiàn)金，卻苦于地寡且貴。房企爭搶自持面積用地也是無奈之舉，然而拿地企業(yè)面臨的后市風險不小。

另有業(yè)內(nèi)人士分析，競自持面積原是調(diào)控后土地市場“限房價、競地價”之下的輔助手段，但市場特殊性使得這一輔助手段喧賓奪主。土地供應的極度稀缺，使得每一宗住宅用地都成為必爭之地，很多房企也在并未形成明確商業(yè)模式的前提下不計后果拿下自持地塊。

中原地產(chǎn)首席研究員張大偉則認為，從歷史上來看，2011年后的高價地塊，能夠銷售痛快的不多見。對于房企來說，過去一年搶了地王的，很可能要付出站崗幾年的代價。企業(yè)提出的“眾籌”模式也存在操作難度，“自持”地塊將在今明兩年接受市場大考。

隨著競自持面積的政策地塊再度上市，開發(fā)商“沖動”之后，是否還會延續(xù)此前的“搶食”模式，將有待進一步觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。