瑞銀：香港房價(jià)未來兩年將下跌10%到15%

“香港房價(jià)會(huì)在未來兩年有一個(gè)大概10%到15%的跌幅。”1月10日，在瑞銀集團(tuán)主辦的“第十七屆瑞銀大中華研討會(huì)”上，瑞銀中國內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予對(duì)今后兩年香港住宅市場的發(fā)展情況作出了預(yù)判。

張知予解釋，判斷香港房價(jià)未來兩年會(huì)下跌，主要原因有三點(diǎn)：一是利率上升，利率的上升將對(duì)支付能力產(chǎn)生直接影響；二是香港的經(jīng)濟(jì)，香港的經(jīng)濟(jì)可以說在2016年已經(jīng)到了最差的情況，而我們預(yù)計(jì)到今年不會(huì)有一個(gè)明顯的恢復(fù)，基本上是一個(gè)L型的情況；三是，供應(yīng)的增加，“我們預(yù)計(jì)未來三年的供應(yīng)量與過去十年相比會(huì)增加一倍左右，香港政府在過去三到四年所供應(yīng)出來的房子、土地，已對(duì)未來市場構(gòu)成了壓力明顯。而對(duì)于我們這個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在市場上還是有大部分的人沒有完全認(rèn)同。”

在張知予看來，當(dāng)下香港住宅市場的供應(yīng)量增大是值得關(guān)注的現(xiàn)象。“經(jīng)過我們的統(tǒng)計(jì)分析，過去十年，香港住宅市場基本上沒有太大的供應(yīng)，但經(jīng)過后續(xù)持續(xù)增長，到了未來三年每年大概會(huì)有兩萬三千套的供應(yīng)量。這個(gè)從絕對(duì)量來說，香港的存量大概是110萬到120萬左右的住宅的存量，這大概2%的增量，其實(shí)不大，但相對(duì)過去十年來說這個(gè)變化還是挺大的。過去十年香港整體房價(jià)上漲了差不多兩三倍的水平，最大的原因就是供應(yīng)非常不足。”他說。

張知予說，由于政府過去想要把每年的供應(yīng)量大力推高，最直接的做法就是把每一戶的戶型縮減，未來三年的供應(yīng)，有80%左右新的供應(yīng)都是相對(duì)比較小的戶型，這使得大眾住宅價(jià)格會(huì)有壓力。高端住宅方面，香港超過一百平米的房子只有大概不到九萬套，因?yàn)楣?yīng)比較少，國內(nèi)需求相對(duì)較大，市場會(huì)比較平穩(wěn)。

盡管如此，瑞銀認(rèn)為，香港整體房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)特別大幅度的波動(dòng)。

“內(nèi)地買家過來買房子，2016年上半年大概在24%，高端樓盤可能更集中，以后整個(gè)市場在高端、大眾的住宅有一個(gè)分化。”張知予分析。

對(duì)于目前內(nèi)地收緊個(gè)人購匯用于海外購房和投資的現(xiàn)象，張知予對(duì)澎湃新聞表示，預(yù)計(jì)這種現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)，內(nèi)地買家在香港購置的房產(chǎn)以豪宅巨多，盡管現(xiàn)在由于政策的原因?qū)е虏糠仲I家不能夠在香港購置房產(chǎn)，但對(duì)于香港住宅市場來說并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

2016年大量內(nèi)地企業(yè)赴港高價(jià)拿地的現(xiàn)象在2017年還會(huì)否持續(xù)？對(duì)此，張知予認(rèn)為，這種現(xiàn)象有機(jī)會(huì)繼續(xù)。“首先要理解為什么內(nèi)地的一些公司在香港購買這些資產(chǎn)？第一，當(dāng)然有人民幣風(fēng)險(xiǎn)的原因，因?yàn)橄愀圻€是以美元做結(jié)算的，第二，從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率的角度來看，由于香港的利率、稅費(fèi)比較低，香港住宅的凈利潤率還是比內(nèi)地的項(xiàng)目，特別跟一線城市比，至少有4%到5%的利潤空間。特別是在內(nèi)地一線城市地價(jià)已經(jīng)漲得那么快的情況下，部分一線城市的地已經(jīng)無利可圖，并且融資成本相對(duì)香港更高，整體的回報(bào)就不是特別理想，反而在香港買地，本身匯率的差別就已經(jīng)有一個(gè)價(jià)值重估的增值。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。