傾斜的房?jī)r(jià)：商辦地出讓背后的秘密

類住宅在住宅限購(gòu)，尤其是2016年“3·25”新政出臺(tái)后，出現(xiàn)了一個(gè)異?；鸨匿N售周期。

上海再度開啟類住宅調(diào)控，背后是房企在擴(kuò)張與盈利壓力下隱現(xiàn)灰色地帶，以及投資者因投資回報(bào)而做出的選擇。

“從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，完整成熟的游戲規(guī)則是很重要的，現(xiàn)在市場(chǎng)中這樣的呼聲已經(jīng)越來(lái)越高。”上海仲量聯(lián)行住宅部高級(jí)董事、總監(jiān)周靜分析指出，近兩年在公開市場(chǎng)中拿地較多的是民企，當(dāng)然也有一些國(guó)企背景的企業(yè)，這些民企中大部分的投資策略比較激進(jìn)，這與他們自身的經(jīng)營(yíng)模式有很大關(guān)系。“大部分民企基本的盈利模式還是以開發(fā)銷售為主，商業(yè)持有的比例雖然正在慢慢增加，但目前還不成為主流。”周靜認(rèn)為，目前來(lái)看，整頓只是為了規(guī)范市場(chǎng)，目前還沒有全面停止銷售。“現(xiàn)在可以肯定的主要是在售、還沒有出大產(chǎn)證的項(xiàng)目會(huì)受到影響。”

另有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，整頓需要一定時(shí)間，今年春節(jié)后，政府方面會(huì)推出針對(duì)市場(chǎng)規(guī)范的舉措，到時(shí)也會(huì)解釋清楚“游戲規(guī)則”。

商辦地出讓沖動(dòng)

在一名業(yè)內(nèi)資深人士看來(lái)，上海的類住宅調(diào)控已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)階段：早于上世紀(jì)，上海就有一部分住宅地塊在出讓時(shí)包含有部分辦公性質(zhì)，房企將之做成酒店式公寓，當(dāng)時(shí)的產(chǎn)權(quán)也是70年，戶型和容積率與住宅也不太一樣。2012年7月23日上海出臺(tái)最新規(guī)定，明確了酒店式公寓屬限購(gòu)范圍，其中房屋用途為居住、70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，是居住建筑，屬于限購(gòu)范圍；房屋用途為旅（賓）館，40年產(chǎn)權(quán)的公寓式酒店，不屬于住宅，但按照規(guī)定不得分套銷售；房屋用途為辦公、50年產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公樓不屬于限購(gòu)范圍，對(duì)當(dāng)時(shí)涌現(xiàn)出的酒店式公寓進(jìn)行調(diào)整，將產(chǎn)權(quán)調(diào)整為50年；第二階段，2015年4月1日起，上海實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》，將公寓式其建筑控制要求為：每一分隔單元的建筑面積不小于150平方米，層高不大于4.5米；第三個(gè)階段，明確了公寓式辦公用地性質(zhì)是商服、用途為辦公，使用年限為40或50年，未納入限購(gòu)，酒店式公寓用地性質(zhì)為住宅，用途為居住，使用年限為70年，已納入商品住房限購(gòu)范圍；公寓式酒店用地性質(zhì)為商服，用途為旅（賓）館，使用年限為40年，不得分套銷售。

這名業(yè)內(nèi)人士指出，如今可以說(shuō)是上海進(jìn)入了類住宅調(diào)控的第四個(gè)階段，將會(huì)更有利于市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，商辦地在出讓的時(shí)候，尤其是郊區(qū)和遠(yuǎn)郊的商辦地，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，如果做純商業(yè)或者純辦公，很難招商或者銷售、運(yùn)營(yíng)得好。從地塊本身開發(fā)角度來(lái)看，如果能夠?qū)崿F(xiàn)快周轉(zhuǎn)，房企必然會(huì)想辦法，因此對(duì)用地規(guī)劃適當(dāng)作一些調(diào)整，改成住宅的類型但仍然是商辦的屬性，這樣更有利于回籠資金。

這就暴露了地塊所在區(qū)縣職能管理部門的監(jiān)管問題。類住宅項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)、市場(chǎng)銷售、驗(yàn)收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)存在職責(zé)不明、監(jiān)管失察、底數(shù)不清的問題。

目前郊區(qū)商辦類項(xiàng)目供應(yīng)偏多，利益驅(qū)動(dòng)開發(fā)商轉(zhuǎn)向住宅化。實(shí)際上，在多次調(diào)控中，上海對(duì)商辦用地與純住宅用地的條件和用地要求都不一樣，從土地性質(zhì)、規(guī)劃要求上來(lái)看都有嚴(yán)格區(qū)分。而在調(diào)控過(guò)程中，政府出于控制市場(chǎng)供應(yīng)和需求，會(huì)相應(yīng)調(diào)整各類用地比例。

上海商辦用地的出讓在2016年達(dá)到了一個(gè)峰值。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2016年，商辦用地占土地出讓的比例隨著上海土地供應(yīng)的數(shù)量調(diào)整而經(jīng)歷了下滑與上漲，2011年，上海商辦用地出讓面積為321.98公頃，占總體出讓的大約9.8%；2012年為174.65公頃，占比約7.6%；2013年為349.58公頃，占比約15.65%；2014年為185.18公頃，占比約9.8%；2015年127.64公頃，占比約11.73%；2016年為190.3公頃，占比約21.54%。

很顯然，2012年上海出臺(tái)調(diào)控政策與2016年上海出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)于商辦用地的出讓都有影響。而商辦地在出讓價(jià)格方面也經(jīng)歷了比住宅落差更大的變化。2011年商辦地出讓樓板價(jià)幾乎是純宅地的一倍，2012年，純宅地樓板價(jià)均價(jià)為4983元/平方米，商辦地為7457元/平方米，差距有所拉近；到了2013年商辦地成本突然上漲至13528元/平方米，而純宅地為6644元/平方米；2014年，純宅地樓板價(jià)突飛猛進(jìn)，進(jìn)入10348元/平方米，而商辦地為7905元/平方米，首度被純宅地樓板價(jià)超越；2015年、2016年，無(wú)論純宅地還是商辦地，樓板價(jià)都在上漲，差距縮小，而其在市面上的售價(jià)卻存在很大差異。

“類住宅價(jià)格一般相當(dāng)于同地段住宅的價(jià)格70%，有的則是65%。”張宏偉分析指出，從價(jià)格上的區(qū)別就可以看出類住宅的性價(jià)比確實(shí)比住宅高一點(diǎn)，而且大部分類住宅面積小、總價(jià)低，購(gòu)買者的門檻相對(duì)也降低了。

調(diào)控下的投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移

“現(xiàn)在幾乎所有房企都很關(guān)注這個(gè)問題，因?yàn)槭袌?chǎng)中已經(jīng)沒有純做住宅的房企了，在比較好的開發(fā)區(qū)域，很久沒有純宅地供應(yīng)，大部分都是含有商辦地塊的。”周靜指出，所有投資熱點(diǎn)的出現(xiàn)與政策有很大關(guān)系。從2005年第一次出臺(tái)調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷不同的周期，其間的投資熱點(diǎn)也在變化。而類住宅在住宅限購(gòu)，尤其是2016年“3·25”新政出臺(tái)后，甚至出現(xiàn)了一個(gè)異?；鸨匿N售周期。“投資熱點(diǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策引導(dǎo)都有關(guān)聯(lián)，類住宅是在住宅限購(gòu)后引起投資者關(guān)注的。”

來(lái)自上海一家第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在上海土地儲(chǔ)備和在售項(xiàng)目較多的一些房企中，從2014年到2017年1月10日所拿商辦地的數(shù)量也不少。比如，綠地拿了76幅，約1162.36萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約253.7億元；萬(wàn)科拿了25幅商辦地，約238.39萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約153.17億元；碧桂園兩年間拿了23幅商辦地，約140萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)63.78億元；龍湖拿了11幅，約113.71萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約101.22億元；保利地產(chǎn)拿了15幅商辦地，約97.53萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)64.76億元。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，商辦項(xiàng)目中包含有很多散售型辦公樓，市面上傾向于商辦項(xiàng)目的買家分兩種：一為自用型，二為投資型。投資回報(bào)被越來(lái)越多機(jī)構(gòu)或者個(gè)人認(rèn)可。而辦公樓銷售行情一直不錯(cuò)，機(jī)構(gòu)甚至喜歡整棟或整層收購(gòu)，僅去年一年，上海就有四宗寫字樓大宗交易。以純辦公樓的形式銷售顯然是比較快的。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，融創(chuàng)一個(gè)位于浦東的商辦項(xiàng)目，包括商場(chǎng)和辦公兩部分，其中辦公部分大部分被改建成小面積的LOFT。一家大型基金公司收購(gòu)了該項(xiàng)目其中一棟塔樓。

一名房企人士指出，上海很多商辦地是不能完全轉(zhuǎn)成類住宅，即便要轉(zhuǎn)也要通過(guò)嚴(yán)格審批。因此，“暫停銷售”應(yīng)該還是暫時(shí)性的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。