香河土地江湖：土地市場(chǎng)灰色地帶的現(xiàn)實(shí)尷尬

2016年12月16日上午，河北省廊坊市香河縣人民法院一審公開(kāi)審理萬(wàn)科員工前往土地競(jìng)拍途中遭襲案件，香河縣人民檢察院以被告人涉嫌尋釁滋事罪，向法院提起公訴。

被告人王某源、涂某義、何某龍、武某磊當(dāng)庭認(rèn)罪。

認(rèn)罪原因是：2016年7月8日8時(shí)30分，王某源、涂某義與何某龍利用鎬把、白色塑料管等工具擊碎程某、秦某某和梁某車(chē)輛，并毆打三人。

被害人程永、秦某某和梁某是萬(wàn)科集團(tuán)北京分公司員工。

在庭審現(xiàn)場(chǎng)，被害人律師韓冬平認(rèn)為，被告方行為明顯超出了尋釁滋事罪范圍，4人是有組織、有計(jì)劃的暴力犯罪行為，且與萬(wàn)科土地招拍掛有極密切關(guān)聯(lián)。

韓冬平提供了5項(xiàng)司法證據(jù)：一是，案發(fā)時(shí)，被告穿著統(tǒng)一黑色上衣，持統(tǒng)一的棍棒類(lèi)兇器；二是，案發(fā)后，4人被一輛無(wú)牌照的黑色凱美瑞轎車(chē)接走；三是，案發(fā)時(shí)間距離土地招標(biāo)時(shí)間不到兩小時(shí)；四是，案發(fā)地點(diǎn)距離香河縣國(guó)土資源局不足200米；五是3名被害人屬于北京萬(wàn)科公司員工，北京萬(wàn)科公司在土地競(jìng)買(mǎi)中有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

韓冬平所說(shuō)的土地招拍掛事件中的土地，具體指香河掛牌出讓的2015-39、2015-121、2015-144、2015-146、2015-150、2015-90、2015-91、2015-92、2016-14、2016-15地塊。

這10塊地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間是2016年7月8日上午10點(diǎn)到上午12點(diǎn)，案發(fā)時(shí)間是2016年7月8日8時(shí)30分。

一級(jí)開(kāi)發(fā)商

萬(wàn)科方面稱(chēng)，在北京萬(wàn)科報(bào)名競(jìng)拍10塊土地前，三強(qiáng)集團(tuán)通過(guò)多種渠道勸退過(guò)萬(wàn)科。

萬(wàn)科拿地負(fù)責(zé)人表示，事發(fā)前一天，其在香河縣人民政府辦事被香河縣一名官員告知，“預(yù)計(jì)你們明天上午在國(guó)土局會(huì)發(fā)生沖突，提前跟公安局打了招呼。”

三強(qiáng)集團(tuán)是這10塊土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，其官方對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的回復(fù)是，三強(qiáng)集團(tuán)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)萬(wàn)科拿地途中被打一事，三強(qiáng)集團(tuán)并不知情。

萬(wàn)科和三強(qiáng)集團(tuán)并不是天然的冤家，甚至有合作計(jì)劃。

一位熟悉三強(qiáng)的香河縣政府官員說(shuō)，在剛開(kāi)始做這10塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，三強(qiáng)集團(tuán)和萬(wàn)科方面談了合作。三強(qiáng)集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)對(duì)這位官員說(shuō)，正在和萬(wàn)科談合作。

萬(wàn)科相關(guān)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)證實(shí)，三強(qiáng)集團(tuán)確實(shí)和萬(wàn)科有過(guò)接觸，商討10塊土地在事實(shí)層面的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)時(shí)談的中標(biāo)價(jià)格是每畝120萬(wàn)元，在這個(gè)中標(biāo)協(xié)議之外，還需和三強(qiáng)集團(tuán)簽署一個(gè)配套協(xié)議，但在配套協(xié)議細(xì)則上，雙方?jīng)]有達(dá)成共識(shí)。

三強(qiáng)集團(tuán)一直是香河縣土地市場(chǎng)的重要角色，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，和香河縣政府保持著密切的合作。

主要的合作方式有兩種：一種是三強(qiáng)出資負(fù)責(zé)拆遷和安置補(bǔ)償，并承擔(dān)回遷房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)底價(jià)銷(xiāo)售配建商品房回收成本；另一種是，三強(qiáng)負(fù)責(zé)拆遷和安置補(bǔ)助，拆遷費(fèi)用有另外一家企業(yè)合作出資，一級(jí)開(kāi)發(fā)完畢后，雙方簽訂協(xié)議，出資方獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)利。

拆遷工作非常復(fù)雜，香河縣一位政府官員說(shuō)，“三強(qiáng)集團(tuán)前期墊資，牽涉利益眾多，通常，香河一個(gè)項(xiàng)目的拆遷安置工作至少需要5-10年，這期間，拆遷安置補(bǔ)償、過(guò)渡安置費(fèi)用、回遷房建設(shè)等費(fèi)用全部由三強(qiáng)承擔(dān)，按照原有的模式，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作一旦完成，政府會(huì)確保參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商以底價(jià)獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，默契行為。”

缺地

萬(wàn)科與香河土地市場(chǎng)淵源已久。

2010年，由于北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，北京萬(wàn)科聯(lián)合五礦進(jìn)軍香河房地產(chǎn)市場(chǎng)，年初，萬(wàn)科、五礦與香河縣政府簽署一項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議。

根據(jù)五礦建設(shè)2010年1月8日的公告，項(xiàng)目總占地面積8145畝，土地出讓金總額為52.09億元，五礦建設(shè)和北京萬(wàn)科各承擔(dān)一半的費(fèi)用。

2011年3月，該地塊上的歡慶城項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。隨后，香河縣政府以租代征違規(guī)征地行為被媒體曝光，這些通過(guò)招牌掛程序出讓的土地，是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目用地。國(guó)土資源部要求歡慶城項(xiàng)目必須拆除。

萬(wàn)科當(dāng)時(shí)發(fā)布公告稱(chēng)，此前并不知情項(xiàng)目用地為新農(nóng)村建設(shè)用地。

正常邏輯和結(jié)局是，香河縣政府把不合規(guī)土地出讓金退還，開(kāi)發(fā)商把土地歸還。

但交接過(guò)程中，香河縣政府出現(xiàn)資金短缺，“我們把不合規(guī)土地退了，但政府拿不出3.37億元的現(xiàn)金，就補(bǔ)償了萬(wàn)科1塊土地。”萬(wàn)科相關(guān)人士稱(chēng)，相當(dāng)于政府以地抵債。

為這塊土地，萬(wàn)科繳納了4億元拆遷費(fèi)用，但5年后，土地依然沒(méi)有拆遷完畢，萬(wàn)科在香河進(jìn)入缺地狀態(tài)，準(zhǔn)確地說(shuō)，萬(wàn)科在京津冀地區(qū)進(jìn)入缺地狀態(tài)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，萬(wàn)科曾經(jīng)準(zhǔn)備利用股權(quán)并購(gòu)形式進(jìn)軍燕郊地區(qū)，結(jié)局是并購(gòu)公司不過(guò)戶股權(quán)，最后交易失敗。

這家香港上市公司向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)證實(shí)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科確實(shí)想入股項(xiàng)目股權(quán)交易，談得不錯(cuò)，但也確實(shí)收到各方壓力。

在環(huán)北京區(qū)域，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收獲了豐富的土地儲(chǔ)備：華夏幸福在固安、大廠、懷來(lái)等地已擁有孔雀城項(xiàng)目和大量土地儲(chǔ)備資源；碧桂園以“農(nóng)村包圍城市”的方式扎根河北淶水、懷來(lái)、燕郊等地區(qū)；富力則在香河擁有3000多畝土地儲(chǔ)備資源；恒大入股廊坊發(fā)展曲線進(jìn)軍京津冀地區(qū)；綠地在香河投資300億元獲取大量土地儲(chǔ)備資源，中間雖有波折，但現(xiàn)陸續(xù)有成果；融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)與萊蒙國(guó)際簽訂合作，在京津冀地區(qū)收獲7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括位于燕郊的水榭花城項(xiàng)目。

但萬(wàn)科在京津冀地區(qū)的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)并不明顯。

在通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個(gè)京津冀概念熱潮下，京津冀地區(qū)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)快速上升通道，到2017年元旦時(shí)，燕郊部分項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米30000元，且房源稀少。

萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在北京市新增用地減少、萬(wàn)科香河事件波折、萬(wàn)科燕郊股權(quán)購(gòu)地失敗的情況下，萬(wàn)科需在京津冀拓展新的用地。

在萬(wàn)科進(jìn)軍香河的波折背后，是土地市場(chǎng)灰色地帶的現(xiàn)實(shí)尷尬。

大樹(shù)之下

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者通過(guò)北京市建委、國(guó)土等多部門(mén)了解道，目前北京市正在積極協(xié)同各方資源，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)通州和北三縣（燕郊、大廠和香河）統(tǒng)一規(guī)劃，但難度較高，很多地區(qū)把預(yù)留的廊道、管線等全部用來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

“當(dāng)務(wù)之急，是把通州副中心整體規(guī)劃好，再去做北三縣規(guī)劃，只有把這些土地功能定位、產(chǎn)業(yè)用地定位、城市用地的規(guī)模等法制化，讓大家有據(jù)可循，有章可依，有法可守，這樣才能進(jìn)入良性發(fā)展。”國(guó)土資源部一位官員在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪時(shí)表示。

前昆山市市長(zhǎng)路軍曾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專(zhuān)訪時(shí)表示，“京津冀和長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展需要注意的有兩點(diǎn)：一是大樹(shù)底下好乘涼，背靠北京、上海大樹(shù)資源，發(fā)展機(jī)會(huì)非常多；二是大樹(shù)底下不長(zhǎng)草，自己的土壤養(yǎng)分容易被大樹(shù)吸干。解決的辦法，一是在自身內(nèi)部，拼命獨(dú)立追求特色發(fā)展；二是，帶著自己的特色發(fā)展能力，融入到大樹(shù)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。