自貿(mào)區(qū)助推地鐵試通行 福州樓市2015這樣走

2014年，在調(diào)控的大環(huán)境下，福州樓市隨全國大流，上半年一片肅殺，8月8日，福建祭出全國首個省級救市新政“閩八條”取消限購，央行9.30房貸新政，11.22時隔28個月再降息。不在少數(shù)的福州地產(chǎn)商審時度勢，調(diào)整銷售策略，強勢反轉(zhuǎn)，踏出不凡。

2015轉(zhuǎn)瞬已至，福州樓市將去向何方？

未來市場預(yù)判：

觀點1：各種政策刺激下，宏觀經(jīng)濟有望企穩(wěn)回升，榕自貿(mào)區(qū)等規(guī)劃助力，樓市整體環(huán)境向好

2015年，整體經(jīng)濟增長目標或下調(diào)至7%，而中央預(yù)計依然將采用適時適度的微刺激，來促進經(jīng)濟保持“中高速增長”水平。在中央在經(jīng)濟工作會議上表示：要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時特別強調(diào)，積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。這預(yù)示著，一方面，明年將會繼續(xù)推出結(jié)構(gòu)性減稅政策、創(chuàng)新PPP、加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、鼓勵消費等方面，另一方面，貨幣政策更加強調(diào)了主動性和靈活性，預(yù)示著貨幣政策的刺激力度可能進一步增大。

可以說，2015年中國宏觀下行壓力依然巨大，但我們有理由相信經(jīng)濟依然能夠保持中高速增長水平，促進經(jīng)濟逐步進入企穩(wěn)回升的階段。

相比宏觀經(jīng)濟及政策的利好，福州城市規(guī)劃及建設(shè)對福州樓市利好更加直接和明顯，2015年，福建自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)規(guī)劃將正式落實實施，四片區(qū)沿江沿海分布，為區(qū)域帶來更好的發(fā)展契機，未來大量國內(nèi)外金融機構(gòu)、大型企業(yè)的爭相入駐，對福州樓市也是一大利好。此外，2015年的青運會、地鐵1號線南段試通行、眾多商業(yè)綜合體的投入運營，市區(qū)眾多舊改項目啟動等重大城市規(guī)劃及建設(shè)將為整體福州城市形象升級、城市各片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善提供了巨大基礎(chǔ)，也直接為2015年的福州樓市發(fā)展提供了寬松、向好的宏觀發(fā)展環(huán)境。

觀點2：2015年福州樓市量價逐步企穩(wěn)回升，倉山、東區(qū)、南嶼板塊成為樓市熱點

宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，信貸政策的進一步松動，福州自貿(mào)區(qū)、青運會、大規(guī)模舊改等各項城市規(guī)劃及建設(shè)利好支持，為2015年的福州樓市發(fā)展提供了寬松、向好的宏觀發(fā)展環(huán)境。

據(jù)立丹行統(tǒng)計，預(yù)計2015年福州市區(qū)含閩侯區(qū)域放量約470萬㎡，其中倉山、南嶼及東區(qū)板塊，為15年的重點競爭片區(qū)，預(yù)計新推量排名前三甲。倉山板塊依托近兩年大量土地出讓，項目于14年逐步上市，至15年板塊放量將進一步增加，預(yù)計將達到119萬㎡，占比全市放量達25%，板塊云集了陽光城、萬科、泰禾、禹洲、濱海、世紀金源等眾多知名開發(fā)商，放量多集中于南站-三江口以及會展片區(qū)，項目均以大盤開發(fā)為主，板塊開發(fā)熱度將大大提升。

東區(qū)近兩年隨著各大名企進駐開發(fā)，區(qū)域由前期轉(zhuǎn)入中期開發(fā)階段，板塊明年放量依舊以橫嶼組團片區(qū)為主，市場供應(yīng)充足，包括保利、泰禾、首開中庚、融僑、中聯(lián)、正榮等房企旗下樓盤。閩侯南嶼南通板塊今年受在售項目縮減及多項目處于尾盤影響供銷量表現(xiàn)下滑，明年區(qū)域多盤待售，預(yù)計放量將達74萬㎡，占閩侯區(qū)域放量6成，板塊熱度將再次燃起。

觀點3：SOHO迎來大規(guī)模放量，降價在所難免，路在何方考驗SOHO項目開發(fā)商團隊

隨著近兩年出讓商服地塊的大規(guī)模入市，2015年福州樓市迎來SOHO白熱化市場競爭的元年。據(jù)立丹行統(tǒng)計，預(yù)計未來兩年，市區(qū)SOHO新增推量約有160萬，其中城南板塊SOHO放量達60萬方，占比近40%，閩侯區(qū)域SOHO新增推量76萬方，集中于大學(xué)城、南嶼板塊，合計推量達136萬方。計入目前福州+閩侯在售SOHO項目存量48.5萬方，已知項目未來市場放量高達171.9萬方，按福州近三年年均28.8萬方去化量，需要7.7年去化，福州SOHO市場競爭壓力可想而知。

如果說市中心SOHO項目其地段、周邊配套以及自身綜合體配套等優(yōu)勢，配合價格策略尚有機會獲得客戶青睞外，那么位于外圍區(qū)域的SOHO項目在基本同質(zhì)化下，又將如何突圍？這考驗著每一個SOHO項目的開發(fā)團隊，或許在項目前期規(guī)劃階段如何結(jié)合自身特性進行差異化定位才是根本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。