自貿(mào)區(qū)助推地鐵試通行 福州樓市2015這樣走

2014年，在調(diào)控的大環(huán)境下，福州樓市隨全國(guó)大流，上半年一片肅殺，8月8日，福建祭出全國(guó)首個(gè)省級(jí)救市新政“閩八條”取消限購(gòu)，央行9.30房貸新政，11.22時(shí)隔28個(gè)月再降息。不在少數(shù)的福州地產(chǎn)商審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整銷售策略，強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)，踏出不凡。

2015轉(zhuǎn)瞬已至，福州樓市將去向何方？

未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判：

觀點(diǎn)1：各種政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)回升，榕自貿(mào)區(qū)等規(guī)劃助力，樓市整體環(huán)境向好

2015年，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)或下調(diào)至7%，而中央預(yù)計(jì)依然將采用適時(shí)適度的微刺激，來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持“中高速增長(zhǎng)”水平。在中央在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上表示：要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。這預(yù)示著，一方面，明年將會(huì)繼續(xù)推出結(jié)構(gòu)性減稅政策、創(chuàng)新PPP、加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、鼓勵(lì)消費(fèi)等方面，另一方面，貨幣政策更加強(qiáng)調(diào)了主動(dòng)性和靈活性，預(yù)示著貨幣政策的刺激力度可能進(jìn)一步增大。

可以說(shuō)，2015年中國(guó)宏觀下行壓力依然巨大，但我們有理由相信經(jīng)濟(jì)依然能夠保持中高速增長(zhǎng)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入企穩(wěn)回升的階段。

相比宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的利好，福州城市規(guī)劃及建設(shè)對(duì)福州樓市利好更加直接和明顯，2015年，福建自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)規(guī)劃將正式落實(shí)實(shí)施，四片區(qū)沿江沿海分布，為區(qū)域帶來(lái)更好的發(fā)展契機(jī)，未來(lái)大量國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)的爭(zhēng)相入駐，對(duì)福州樓市也是一大利好。此外，2015年的青運(yùn)會(huì)、地鐵1號(hào)線南段試通行、眾多商業(yè)綜合體的投入運(yùn)營(yíng)，市區(qū)眾多舊改項(xiàng)目啟動(dòng)等重大城市規(guī)劃及建設(shè)將為整體福州城市形象升級(jí)、城市各片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善提供了巨大基礎(chǔ)，也直接為2015年的福州樓市發(fā)展提供了寬松、向好的宏觀發(fā)展環(huán)境。

觀點(diǎn)2：2015年福州樓市量?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)回升，倉(cāng)山、東區(qū)、南嶼板塊成為樓市熱點(diǎn)

宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，信貸政策的進(jìn)一步松動(dòng)，福州自貿(mào)區(qū)、青運(yùn)會(huì)、大規(guī)模舊改等各項(xiàng)城市規(guī)劃及建設(shè)利好支持，為2015年的福州樓市發(fā)展提供了寬松、向好的宏觀發(fā)展環(huán)境。

據(jù)立丹行統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2015年福州市區(qū)含閩侯區(qū)域放量約470萬(wàn)㎡，其中倉(cāng)山、南嶼及東區(qū)板塊，為15年的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)，預(yù)計(jì)新推量排名前三甲。倉(cāng)山板塊依托近兩年大量土地出讓，項(xiàng)目于14年逐步上市，至15年板塊放量將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)將達(dá)到119萬(wàn)㎡，占比全市放量達(dá)25%，板塊云集了陽(yáng)光城、萬(wàn)科、泰禾、禹洲、濱海、世紀(jì)金源等眾多知名開(kāi)發(fā)商，放量多集中于南站-三江口以及會(huì)展片區(qū)，項(xiàng)目均以大盤開(kāi)發(fā)為主，板塊開(kāi)發(fā)熱度將大大提升。

東區(qū)近兩年隨著各大名企進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，區(qū)域由前期轉(zhuǎn)入中期開(kāi)發(fā)階段，板塊明年放量依舊以橫嶼組團(tuán)片區(qū)為主，市場(chǎng)供應(yīng)充足，包括保利、泰禾、首開(kāi)中庚、融僑、中聯(lián)、正榮等房企旗下樓盤。閩侯南嶼南通板塊今年受在售項(xiàng)目縮減及多項(xiàng)目處于尾盤影響供銷量表現(xiàn)下滑，明年區(qū)域多盤待售，預(yù)計(jì)放量將達(dá)74萬(wàn)㎡，占閩侯區(qū)域放量6成，板塊熱度將再次燃起。

觀點(diǎn)3：SOHO迎來(lái)大規(guī)模放量，降價(jià)在所難免，路在何方考驗(yàn)SOHO項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)

隨著近兩年出讓商服地塊的大規(guī)模入市，2015年福州樓市迎來(lái)SOHO白熱化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的元年。據(jù)立丹行統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，市區(qū)SOHO新增推量約有160萬(wàn)，其中城南板塊SOHO放量達(dá)60萬(wàn)方，占比近40%，閩侯區(qū)域SOHO新增推量76萬(wàn)方，集中于大學(xué)城、南嶼板塊，合計(jì)推量達(dá)136萬(wàn)方。計(jì)入目前福州+閩侯在售SOHO項(xiàng)目存量48.5萬(wàn)方，已知項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)放量高達(dá)171.9萬(wàn)方，按福州近三年年均28.8萬(wàn)方去化量，需要7.7年去化，福州SOHO市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。

如果說(shuō)市中心SOHO項(xiàng)目其地段、周邊配套以及自身綜合體配套等優(yōu)勢(shì)，配合價(jià)格策略尚有機(jī)會(huì)獲得客戶青睞外，那么位于外圍區(qū)域的SOHO項(xiàng)目在基本同質(zhì)化下，又將如何突圍？這考驗(yàn)著每一個(gè)SOHO項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，或許在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段如何結(jié)合自身特性進(jìn)行差異化定位才是根本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。