2016年中國房地產(chǎn)市場回顧系列之一：市場篇

2016是中國房地產(chǎn)政策變化最多、成交規(guī)模最大，地價(jià)房價(jià)創(chuàng)新高的一年。

不知不覺2016年余額只剩下寥寥四天，又到了做回顧總結(jié)的時(shí)候，最近我會(huì)分三篇文章總結(jié)這一年的房地產(chǎn)發(fā)展變化，今天先談?wù)務(wù)吆褪袌觯?/p>

政策：180度轉(zhuǎn)向

今年政策面可分成涇渭分明的兩個(gè)時(shí)間段，在前三季度，大多數(shù)城市的政策導(dǎo)向仍是去庫存、支持自住型購買需求，僅上海、合肥、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)政策收緊，但對市場影響有限。中央繼2015年“9.30”下調(diào)首付最低至2.5成之后，2016年1月進(jìn)一步將不限購城市首付款比例下調(diào)至最低20%，其后多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營業(yè)稅，以及5月全面實(shí)行“營改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8%。緊隨中央腳步，上半年有30多個(gè)省市先后出臺刺激方案，主要方式有三類：其一，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房；其二，調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)，其三，多數(shù)城市給予購房貨幣補(bǔ)貼。

但四季度卻是急轉(zhuǎn)直下，自“9•30”開啟22城密集調(diào)控之后，以“四限”（限購、限貸、限價(jià)、限錢）為代表的調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延、升級。其中，限購、限貸出現(xiàn)頻率最高，部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。典型如南京、蘇州二套房首付比例可達(dá)80%，上海、鄭州等市也在年末進(jìn)入了”認(rèn)房又認(rèn)貸“的嚴(yán)限貸款模式。

一年之中政策先松后緊，差異如此之大，也是歷年罕見。

投資：全年增速回穩(wěn)

自2013年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速跌破20%開始，其后即一路下滑，2015年降至最低1%，2016年初在基數(shù)效應(yīng)以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達(dá)到7.2%，為2015年下半年以來最高。下半年，受全國土地供給持續(xù)收緊，部分熱點(diǎn)城市供地政策變化等因素影響，投資增速進(jìn)入平臺波動(dòng)期。截至到11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比名義增長6.5%，預(yù)計(jì)12月也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。

可以說2016年是房地產(chǎn)開發(fā)投資回到正常速度的一年，為GDP穩(wěn)定6.5%的增速起到了至關(guān)重要的作用。

新開工面積方面，受此前基數(shù)較低影響，2016年增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，一季度累計(jì)同比增速攀升至21.4%的最高點(diǎn)，絕對量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速?zèng)_高僅“曇花一現(xiàn)”。由此來看，在中央“去庫存“大方針不變、熱點(diǎn)城市預(yù)售證控價(jià)加嚴(yán)的背景之下，短期內(nèi)新開工指標(biāo)依然面臨著較大的上行壓力。

市場：成交量價(jià)共創(chuàng)新高

繼2013年之后，中國房地產(chǎn)成交面積、成交金額再次雙雙創(chuàng)下新高。簡單測算一下，全年商品房成交量價(jià)有望達(dá)到15億平方米、12萬億元，與十年前的行業(yè)規(guī)模相比，成交面積達(dá)到了2.5倍，成交金額更是達(dá)到了6.3倍。

特別強(qiáng)調(diào)的是，15億平方米應(yīng)該是歷史天量，繼2013年達(dá)到13億平方米之后，2016年再度出現(xiàn)如此大幅的提高，未來應(yīng)該是很難打破了。當(dāng)然金額方面仍有突破紀(jì)錄的希望，隨著產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)提升，成交金額依然有望突破2016年的12萬億元。

房價(jià)：快速攀升誘發(fā)政策調(diào)控

2016年初，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)率先上漲，春節(jié)之后，房價(jià)升溫現(xiàn)象更是進(jìn)一步蔓延。從70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看，上半年不僅深圳、上海、南京、合肥等城市房價(jià)高漲，惠州、無錫也加入了房價(jià)快速上漲的行列，二季度房價(jià)漲幅均超過7%。三季度房價(jià)漲幅進(jìn)一步加快，多達(dá)12座城市單季度房價(jià)漲幅超過10%，其中無錫更是達(dá)到17%高居首位。再加之9月份“深圳6平米88萬天價(jià)房“，人民日報(bào)《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將無家可歸》等報(bào)導(dǎo)的傳播，更是讓有關(guān)房價(jià)的輿論矛盾進(jìn)一步顯露和激化，并最終引發(fā)了9月底開始的新一輪調(diào)控。

受政策調(diào)控限制，四季度以來熱點(diǎn)城市房價(jià)增速確實(shí)明顯放緩，不過在長沙、無錫等調(diào)控相對寬松的城市，房價(jià)依舊在快速攀升，11月房價(jià)較9月份漲幅達(dá)到了6%。

從全年房價(jià)漲幅來看，熱點(diǎn)城市依舊領(lǐng)先。深圳依舊以51%的定基漲幅高居首位，合肥、南京、廈門等熱點(diǎn)城市以49%的增速緊隨其后（70城無廈門），排在前十的也大多為熱點(diǎn)一二線城市，三線城市中，只有無錫以35%的增速排在第六。

土地：最重要的關(guān)鍵字——地王

2016年全國土地成交面積依舊同比回落，但成交金額卻在不斷上升。前11月，全國土地購置面積19045萬平方米，同比下滑4.3%。與之相對的是，土地成交價(jià)款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚(yáng)，到11月末，土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。

2016年土地成交量指標(biāo)的量升價(jià)漲，一方面是受成交結(jié)構(gòu)影響，三四線城市在“去庫存”方針下土地供給持續(xù)收窄、一二線高價(jià)土地成交占比上升所致，另一方面更重要的還是因?yàn)?ldquo;地王年”的到來。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2016年全國共計(jì)成交336宗單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量再創(chuàng)新高。自3月份以來，土地市場明顯回暖，供需兩旺、地王數(shù)量直線攀升，9月更是密集成交64宗單價(jià)、總價(jià)地王。10月各城市密集發(fā)布調(diào)控政策后，各地供地進(jìn)入“空窗期”，部分熱點(diǎn)城市如廣州、廈門、合肥等也開始限地價(jià)、競配建等土地調(diào)控，但依然沒有改變逢拍必出地王的格局。2016年熱點(diǎn)城市土地的價(jià)格漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)漲幅，面包比房價(jià)貴成為了熱點(diǎn)城市的普遍現(xiàn)象。而地價(jià)的上漲又再一次促使房價(jià)攀升，形成了地價(jià)房價(jià)之間的聯(lián)動(dòng)。

而就十大總價(jià)與單價(jià)地王來看，榜首與門檻也有顯著提升。深圳的兩宗地塊占據(jù)總價(jià)榜前兩名，寶安區(qū)新會(huì)展中心地塊以總價(jià)310億元遙遙領(lǐng)先于其他地王，比2015年總價(jià)榜首多出197億元，漲幅達(dá)174%，同時(shí)也是新的全國地王。今年排名第十位的總價(jià)地王的成交價(jià)格87億元，相比去年TOP10門檻提升了23%。

2016年單價(jià)地王TOP10的榜首和門檻均較2015漲幅分別為25%和11%，這一漲幅雖不及總價(jià)，但由于去除了規(guī)模的差異，其增幅更是不容小覷。2016年TOP10單價(jià)地王集中在上海，達(dá)7宗之多，榜首中興社區(qū)地塊單價(jià)更是達(dá)到10萬元/平方米，較2015年的上海單價(jià)地王高出一倍。此外深圳、天津、路南京各有1宗入榜。

2016是中國房地產(chǎn)政策變化最多，成交規(guī)模最大，地價(jià)房價(jià)創(chuàng)新高的一年，應(yīng)該會(huì)在行業(yè)歷史上留下濃墨重彩的一筆。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。