上?！邦愖≌惫?yīng)崛起 未來兩年或上市300萬平米

2016年上海住宅與類住宅市場的格局變化，或?qū)?017年房地產(chǎn)市場走勢埋下伏筆。

受2016年上海“325”樓市新政對住宅限購影響，類住宅市場成交量提升明顯，尤其是3月份以后持續(xù)在20萬平方米、3500套去化水平線浮動。以1-7月數(shù)據(jù)為例，全市類住宅去化127.17萬平方米，賣出22065套，均超過歷史上任何一個年份。

一名業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，若按此趨勢，2016年類住宅成交面積將突破200萬平方米、成交量突破37000套，兩個數(shù)據(jù)均會比2015年翻番。

據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計，2016年商品房銷售面積季軍被類住宅項目奪得，該項目為顧村板塊的龍湖北城天街，全年成交2775套，合計12.65萬平方米。

2016年類住宅作為“過渡性住宅產(chǎn)品”，銷情突飛猛進(jìn)，而住宅交易四季度下滑明顯。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其中原因主要在于限購等政策以及土地交易市場變化。2016年10月“滬六條”新政之后，辦公產(chǎn)權(quán)的類住宅迎來火熱局面。

宅地供應(yīng)減少

類住宅與住宅產(chǎn)品在市場變化中互為影響。由于宅地供應(yīng)下降、套均價差拉大，2012年-2016年類住宅與住宅同比變化呈正相關(guān)，且變化幅度較住宅劇烈。兩者的相關(guān)性可以從土地供應(yīng)、土地價格、小戶型住宅與類住宅價差三方面分析。

在2013年上海市建設(shè)用地即突破2020年用地指標(biāo)的大背景下，上海市住宅供地（含保障房）2014-2015年來持續(xù)降低，2014年宅地計劃供應(yīng)較2011年下降42%。而2014年完成了計劃供應(yīng)的80%，實際供應(yīng)量僅563公頃。一名房企投資部人士認(rèn)為，這對于超過2500萬常駐人口的上海來說，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

2011年2月1日上海對已擁有2套及以上住房的家庭暫停售房。反映在土地市場便是土地供應(yīng)計劃逐年縮減。2011年上海成交的純宅地可建面積達(dá)1385.84萬平方米高峰后，在2012年下滑近4成至855.78萬平方米。2016年1-7月純宅地成交量僅為290.53萬平方米。

宅地供應(yīng)減少也意味著成本增加。2014年，在上海拿住宅地較多的是葛洲壩集團(tuán)，兩幅地總建筑面積34.54萬平方米，拿地總價35.33億元；當(dāng)年閩系房企開始進(jìn)入上海，正榮集團(tuán)31.85億元拿下兩幅宅地，總建筑面積28.55萬平方米。

2015年宅地成本大幅提高。首次在上海拿地的華發(fā)，與華潤聯(lián)手以158.47億元買下上海閘北兩幅地，總建筑面積43.33萬平方米，均價3.65萬元/平方米。當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士指出，二者聯(lián)合體的兩次出手，開啟了上海房價新一輪上漲周期。

值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)在2014年開始涉足上海市場，以23.6億元買下3幅地，總建筑面積28萬平方米，彼時拿地均價8000多元/平方米。而該公司2016年在上海拿的地塊樓板價已達(dá)3.7萬元/平方米。

住宅供應(yīng)縮減，帶動拿了商辦項目的房企尋求產(chǎn)品規(guī)劃轉(zhuǎn)型，類住宅產(chǎn)品的開發(fā)熱度空前。2013年上海商辦土地成交出現(xiàn)最高峰，達(dá)到940.7萬平方米。

同策咨詢根據(jù)當(dāng)前可售、潛在供應(yīng)量合計，2017-2018年類住宅上市總量可達(dá)到306萬平方米。

政策的意外影響

類住宅的興起還有政策因素影響。

“7090”政策的實施間接帶動類住宅與商品住宅總價差拉大。統(tǒng)計顯示，2009年70平方米以下項目推出量越來越少，2014年以來70平方米住宅的套均總價已經(jīng)持續(xù)高于酒店式公寓。2016年1-7月，兩者價差達(dá)315萬元，相當(dāng)于一套剛需商品住宅的價格，同期類住宅套均總價，占小戶型住宅總價的60%。

此外，2016年樓市調(diào)控也令房企考慮在商辦土地的投資有所加碼，拿地排行前七位的房企一共拿了總建筑面積為115.12萬平方米的商辦用地，同比2015年相差無幾。主流房企為寶龍、龍湖、綠地、旭輝、陸家嘴等。

同年2月下旬，上海出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》。對于商辦類用地，自持要求較以往大為提高，同時，部分地塊對辦公出售的最小分隔面積也有限定，無形中大幅減少了此后類住宅上市量。

同策咨詢指出，從2010年開始，類住宅與小戶型住宅成交套數(shù)差距逐漸縮??；2013年開始，類住宅基本占市場一半份額；2015-2016年類住宅市場占小戶型住宅市場比重還在增加。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。