2016年樓市去庫存成效顯 分城施策成主旋律

2016年接近尾聲。在去庫存政策強(qiáng)力施行的大背景下，到11月末，全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。12月13日，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。

無論從全國還是廣州來看，去庫存效應(yīng)明顯。以廣州為例，據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至11月，廣州全市庫存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8-10個(gè)月。應(yīng)當(dāng)看到，全年房地產(chǎn)銷售的良好態(tài)勢促進(jìn)了廣州庫存量的急劇下降。

縱觀全年，去庫存從“分城施策”到“一城一策”，政策上在不斷細(xì)化和調(diào)整，從而防止了“一刀切”的可能性。部分房價(jià)上漲過快的一二線熱點(diǎn)城市，從“930”前后起經(jīng)歷了三次調(diào)控潮；與此同時(shí)，三四線城市的去庫存還在穩(wěn)步推進(jìn)。近日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，10月份和11月份，從房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，調(diào)控取得了初步成效；15個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市絕對房價(jià)在往下走，熱點(diǎn)城市或者說調(diào)控城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到了初步遏制。

銷售創(chuàng)新高降低庫存

12月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。在銷售方面，無論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度紀(jì)錄。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，歷史上首次突破十萬億；商品房銷售額102503億元，超過2013年的峰值，提前創(chuàng)歷史新高。中國房地產(chǎn)市場的上一輪成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年，全國商品房成交面積和成交額分別達(dá)到13.2億平方米、8.14萬億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多個(gè)因素促成了樓市銷售的行情。多個(gè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，有賴于寬松的貨幣環(huán)境下，樓市大幅升溫，經(jīng)過2015年的五次降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率一度下調(diào)至4.35%的低點(diǎn)；從投資的角度，民間投資渠道長期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震蕩重創(chuàng)，因此在今年紛紛從股市逃入樓市；此外，房地產(chǎn)市場本身具備“買漲心態(tài)”，市場在進(jìn)入升溫通道之后，容易吸引大量購房者的進(jìn)入，交易量也得以迅速攀升。

在2016年初就被大力推行的去庫存政策被認(rèn)為起到了關(guān)鍵的作用。

然而，房地產(chǎn)銷售的情況出現(xiàn)了冰火兩重天的局面：一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市，量價(jià)齊升；多數(shù)深陷去庫存困境的三四線城市，庫存消化有限。樓市巨大的“虹吸效應(yīng)”之下，庫存量大的城市越來越不受“待見”，而熱點(diǎn)城市樓市則陷入供不應(yīng)求狀態(tài)。面對市場分化現(xiàn)實(shí)，7月、11月的兩次中央政治局會議均表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”，熱點(diǎn)城市成為抑制資產(chǎn)泡沫重點(diǎn)區(qū)域。

廣州樓市去化周期下降

具體到一線城市廣州，成交一片向好帶來的是庫存量的急劇下降。作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的其中一環(huán)，廣州去庫存行動成效顯著。

廣州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫存任務(wù)表，按照計(jì)劃，2016年?duì)幦』?5萬平方米。然而，僅僅用了三個(gè)多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。

截至7月底，廣州市一手商品房可售面積2127萬平方米，超額完成省政府下達(dá)的去庫存目標(biāo)任務(wù)，去庫存周期下降至8個(gè)月。此時(shí)，廣州的去庫存就已沒有壓力，反而是下半年庫存量是否不足而引發(fā)業(yè)界的討論。

為什么廣州樓市的庫存量減少得這么快？最直接的原因是成交量的上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，今年到目前為止，廣州全市一手房網(wǎng)簽已突破12萬套。

網(wǎng)簽的火熱，加之新開工面積的減少，隨之而來的則是各區(qū)庫存的急劇萎縮。截至11月，廣州全市庫存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8-10個(gè)月，其中黃埔、增城、天河、白云四個(gè)區(qū)域更是低于4個(gè)月，黃埔?guī)齑嫒セ芷谥挥?.1個(gè)月。按目前廣州樓市的庫存量而言，全市供貨量明顯不足。

去庫存分化引政策細(xì)化調(diào)整

值得注意的是，在全國房地產(chǎn)庫存連減9個(gè)月的同時(shí)，各地去庫存效果的分化非常明顯。

從“分城施策”到“一城一策”，去庫存政策經(jīng)歷了不斷細(xì)化和調(diào)整的過程。一邊是一二線部分城市房價(jià)上漲過快，一邊是三四線城市成交依舊乏力，去庫存分化成為今年的一個(gè)重要現(xiàn)象。部分房價(jià)上漲過快的一二線熱點(diǎn)城市，從“930”前后起經(jīng)歷了三次調(diào)控潮；與此同時(shí)，三四線城市的去庫存還在穩(wěn)步推進(jìn)。

11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購房資格或貸款門檻。密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來較長時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價(jià)仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。這一定調(diào)，也將成為樓市新政策導(dǎo)向。專家認(rèn)為，建立長效機(jī)制關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)；針對市場分化的國情，去庫存與防風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)，土地、金融、財(cái)稅、供給結(jié)構(gòu)、房企調(diào)整等長效機(jī)制的建立有望在2017年跨進(jìn)一步。

二孩松綁激發(fā)新剛性需求

隨著全面二孩政策的實(shí)施，不少家庭首先需要解決的是居住環(huán)境的問題。“生多一個(gè)孩子，不只是兒童房擴(kuò)容這么簡單，”廣州市民陳女士告訴南方日報(bào)記者，小女兒出生之后，她的父母從老家趕來同住，幫手照料新生兒；而一直負(fù)責(zé)家務(wù)和照顧大女兒日常起居的住家保姆也是離不開的，這樣一來，原先的三房單位就顯得捉襟見肘。

記者了解到，隨著全面二孩政策的推行，“大四房”有逐漸取代“小三房”而成為主流改善戶型的趨勢，甚至已然成為一種新型剛需。相比較而言，除了配備主臥、老人房、兒童房之外，四房單位還有一個(gè)房間可以靈活備用，余地大了很多。追求“一步到位”的改善型購房者普遍認(rèn)為，“大四房”可以滿足需求。

“二孩”出生業(yè)主急換房

廣州市民陳女士今年36歲，一家三口原本住在天河區(qū)的一套106平方米的三房單位中。隨著8月份小女兒的出生，陳女士覺得家里簡直快要亂成“一鍋粥”。

陳女士告訴記者，大女兒在上小學(xué)，需要一個(gè)安靜的學(xué)習(xí)環(huán)境，現(xiàn)在只能和一直負(fù)責(zé)家務(wù)以及照顧她的住家保姆擠在一間房里；小女兒出生后，陳女士的父母從老家江西趕來廣州幫手照看，老人家也單獨(dú)住了一間房；新生兒的嬰兒床大部分時(shí)間就放在主臥中，有時(shí)挪去父母房間。陳女士說，“家里現(xiàn)在有5個(gè)大人和2個(gè)小孩，三房太擠了，”陳女士說，她已經(jīng)在和家人商量，希望能換一套四房單位。

然而，想找一套合適的“大四房”并沒有那么容易。“我們的想法是在同一個(gè)或者相鄰的小區(qū)換一套大戶型，”陳女士說，現(xiàn)有的三房買得比較早，單價(jià)在2萬元出頭，目前的房價(jià)早已不是這個(gè)數(shù)，“漲了不少就不說了，關(guān)鍵是四房的放盤也不多，”陳女士說，中介經(jīng)紀(jì)告訴她，城區(qū)的四房單位盤源少，著急換的話，可選擇的余地不大。

老城區(qū)大戶型房價(jià)門檻高

據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月廣州改善型購房個(gè)案占比約為30%。四房及以上戶型受到改善型換房者青睞，今年以來需求和成交保持穩(wěn)定。

今年以來，“二孩”換房需求比較集中的區(qū)域包括：番禺區(qū)華南板塊、海珠區(qū)廣州大道南、老城區(qū)等區(qū)域。

不過，物業(yè)所在位置、物業(yè)質(zhì)素和配套等因素的差別，令不同區(qū)域的四房及以上大戶型物業(yè)的價(jià)格也有不同。如番禺華南板塊標(biāo)志性樓盤星河灣，140平方米以上四房大戶型，最低入市門檻約450萬元起，而位于金沙洲板塊的萬科金域藍(lán)灣，140平方米以上四房大戶型，最低入市門檻約380萬元起。老城區(qū)內(nèi)交通、生活和教育配套優(yōu)勢突出的區(qū)域，中高端樓盤四房及以上大戶型物業(yè)的總價(jià)相對較高，如教育配套優(yōu)勢較突出的東風(fēng)東板塊，四房大戶型物業(yè)的總價(jià)普遍約800多萬元以上，且大戶型單位放盤不多，四房及以上大戶型房源，有不少都是復(fù)式結(jié)構(gòu)的單位。

政策動向探索長效機(jī)制

近日舉行的2016中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。在今年樓市經(jīng)歷了局部過熱、調(diào)控高發(fā)等情形之下，對長效機(jī)制的探索又被推上了風(fēng)口浪尖。

加速建立長效機(jī)制

今年“930”前后開始，20多個(gè)一線城市和二線熱點(diǎn)城市密集出臺樓市新政，至今已經(jīng)歷了多達(dá)三次的“調(diào)控潮”。以“穩(wěn)房價(jià)”“防風(fēng)險(xiǎn)”和“加強(qiáng)管理”為主基調(diào)的調(diào)控，體現(xiàn)在政策條款方面，以“雙限”為代表的限購和限貸政策占據(jù)了大多數(shù)。

在大多數(shù)購房者看來，調(diào)控最切身相關(guān)的影響，其實(shí)也是在限購和限貸方面：限購放開了，說明樓市政策寬松；限購重啟了，說明調(diào)控又緊了。總體來說，調(diào)控手段的主流就是這些，都不算新鮮。

治標(biāo)和治本的問題上，房地產(chǎn)稅一直是個(gè)繞不開的問題。從試點(diǎn)開始，房產(chǎn)稅就被寄予厚望。隨著試點(diǎn)擴(kuò)容的跳票和房地產(chǎn)稅取而代之，業(yè)界對此熱議不斷。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，中國的房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)稅抑制投資和投機(jī)需求作用尤為重要。值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象就是，每當(dāng)樓市政策相對寬松的時(shí)期，房地產(chǎn)稅的聲音就會比較少聽到，而一旦樓市調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)稅又會被擺上臺。

2015年8月，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大立法規(guī)劃，這也意味著房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)進(jìn)入總結(jié)思路階段。按照此前的時(shí)間表，房地產(chǎn)稅應(yīng)在2015年進(jìn)入立法程序，2016年完成立法，并于2017年正式推出。

房地產(chǎn)稅立法仍在研究之中

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少包括土地、住房、投融資、稅制等制度改革。他認(rèn)為，十八屆三中全會明確了房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，但目前的房地產(chǎn)稅改革進(jìn)度，并不符合改革時(shí)間表。“光講政策調(diào)控，光講限購限貸不解決問題了，只能是按一按，暫時(shí)緩和矛盾的情況下，組織有效的制度供給，推行雙軌統(tǒng)籌，是不是趕快要把房產(chǎn)稅率建設(shè)因素往上爭取配到位，通過立法過程，必須稅收法定，要有一段時(shí)間，假定明天就啟動一審，走完三審到四審也得一年左右。”

國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)則認(rèn)為，中國要搞房地產(chǎn)稅，方向沒有問題，但要符合中國國情。目前，房地產(chǎn)稅仍在研究當(dāng)中，“在法律上，對國有土地征一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅，在法理上是相悖的。因?yàn)樗^的財(cái)產(chǎn)稅是對財(cái)產(chǎn)所有者征的，你買的房子住宅是你的，土地仍然是國家的。所以對國有土地是不能征財(cái)產(chǎn)稅的，這是法理上一個(gè)非常重要的原則。所以我們中國要搞房地產(chǎn)稅，這個(gè)方向沒有問題，但是一定要符合中國土地國有、農(nóng)村土地集體所有這樣一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)制度，與這個(gè)基本經(jīng)濟(jì)制度不相一致的法律的條文，那個(gè)是絕對不會實(shí)行的。（房地產(chǎn)稅立法）現(xiàn)在還在研究之中。”

調(diào)控新政一覽

◇北京9月30日出臺“京八條”，規(guī)定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套普通自住房首付款比例均不低于50%等差別化信貸政策。

◇上海11月28日出臺新政，在今年“滬九條”、“滬六條”基礎(chǔ)上，對樓市調(diào)控“再升級”。規(guī)定：自2016年11月29日起，首套房首付款比例不低于35%，二套普通自住房首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%，且實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸。

◇深圳10月4日出臺調(diào)控新政，繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策。主要內(nèi)容包括：重提90/70政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；社保3改5；認(rèn)房又認(rèn)貸，無房無貸記錄首套三成，無房有貸記五成，二套七成；限價(jià)，不得超備案價(jià)。

◇廣州10月4日出臺調(diào)控新政，限購限貸繼續(xù)執(zhí)行原有政策，政府指導(dǎo)價(jià)被重提；公積金貸款購首套房，最低首付從二成提高至三成；公積金貸款購買二套房，最低首付從四成提高至七成。

◇天津10月1日起實(shí)施區(qū)域性住房限購，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。

◇南京8月12日實(shí)行限貸。9月26日起，在主城區(qū)范圍內(nèi)，外地戶籍限購一套；本市戶籍居民家庭限購兩套。

◇杭州9月19日起，杭州市部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?，外地戶籍只能購買1套；9月28日，杭州二套房首付提至五成并暫停購房落戶政策。

◇蘇州8月12日起，蘇州市區(qū)（不包括吳江區(qū)），居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，首付款比例由40%調(diào)整為50%；非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

◇合肥10月2日，限購“房十條”出臺：暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或個(gè)稅社保不滿一年的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

◇武漢9月1日，武漢限貸，對在武漢擁有一套及以上住房的家庭，再次申請貸款最低首付比例調(diào)整為40%。10月3日，重啟限購。

◇廈門9月5日，廈門限購。10月5日，限購升級，本市戶籍2套及以上，外地戶籍1套及以上，暫停向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房；外地戶籍門檻提高，社保需3年內(nèi)連繳2年。

◇鄭州10月1日重啟限購。12月21日，“限購令”升級，保持住房限購區(qū)域不變，將單套建筑面積180平方米以上的住房納入限購范圍，并于22日推出了限購實(shí)施細(xì)則。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。