長沙強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，停工延期交付項(xiàng)目居24重點(diǎn)城市前列

長沙對與商品房項(xiàng)目竣工交付所需工程建設(shè)密切相關(guān)的款項(xiàng)，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。

長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布通知，將對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式。

通知明確，購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行、公積金中心發(fā)放按揭貸款等購房款，應(yīng)全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管方將對預(yù)售資金流向展開全程監(jiān)測，對項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，以保障項(xiàng)目竣工交付。

此外，長沙住建局規(guī)定，商品房項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金的額度，將結(jié)合工程造價(jià)、施工合同金額等綜合情況確定，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為預(yù)售資金總額的20%；主體驗(yàn)收后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額10%；房屋竣工驗(yàn)收備案后，方可解除全部預(yù)售資金監(jiān)管。

與此同時(shí)，長沙住建局提出，房企在取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已售房價(jià)款未能達(dá)到預(yù)售資金總額的40%，在確保已售房價(jià)款留足20%后，可將其余預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，相較其它地區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則，長沙此項(xiàng)舉措中，預(yù)售資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;是比較新的表述。

“這其中包含兩層含義，預(yù)售資金不得抽調(diào)至外地、母公司不得從項(xiàng)目抽調(diào)資金。從這一表述來看，預(yù)計(jì)監(jiān)管部門未來會(huì)對資金使用流向，做出更加細(xì)致的規(guī)定。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說。

而長沙出臺(tái)上述政策，意在防范項(xiàng)目停工、爛尾。

從機(jī)構(gòu)監(jiān)測情況來看，長沙停工項(xiàng)目的規(guī)模不算小。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2021年年末，長沙尚未交付問題項(xiàng)目總建筑面積為446萬平方米，未交付問題項(xiàng)目總套數(shù)超過2.8萬套；在全國24個(gè)重點(diǎn)城市中，長沙未交付問題項(xiàng)目面積、套數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)，均居于前列。

不過，長沙部分停工樓盤今年開始復(fù)工，停工規(guī)模較去年年底有所降低。據(jù)長沙當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，至今年6月底，佳兆業(yè)、富力、融創(chuàng)、陽光城、綠地在長沙開發(fā)的16個(gè)樓盤陸續(xù)復(fù)工，還有10個(gè)項(xiàng)目正就復(fù)工問題展開協(xié)調(diào)。

從商品房市場情況來看，長沙樓市的成交較為低迷。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，長沙7月新建商品住宅成交4000套，環(huán)比下降18.23%，同比51.47%；7月新建商品住宅成交面積56.63萬平方米，環(huán)比下降21.73%，同比下降47.91%。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，長沙今年1-7月新建商品住宅成交面積445萬平方米，同比下降幅度達(dá)41%。

除長沙以外，近期多地進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，一些城市就項(xiàng)目停工問題提出解決方案。

紹興市鏡湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室8月3日發(fā)布通知，明確預(yù)售資金監(jiān)管余額不得低于工程預(yù)算清冊總額130%，紹興還對申請使用監(jiān)管專戶資金應(yīng)提供資料及監(jiān)管專戶資金支付監(jiān)督流程做出部署。九江市住建局則于8月1日，公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

為盤活問題樓盤，鄭州7月底提出棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組及保障性租賃住房四種項(xiàng)目紓困模式。永州市政府于8月1日召開中心城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題集中整治各工作組進(jìn)駐會(huì)，提出將嚴(yán)格查處惡意抽逃資金等行為，解決房企資金鏈斷裂導(dǎo)致停工爛尾等問題。

惠譽(yù)分析師預(yù)計(jì)，各地對商品房預(yù)售資金托管賬戶的監(jiān)管或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，相關(guān)舉措一方面將涵蓋強(qiáng)化托管賬戶監(jiān)管，另一方面更加重視停工項(xiàng)目如何復(fù)工的問題，督促房企加快項(xiàng)目施工步伐。

而穆迪分析師認(rèn)為，受各地收緊商品房預(yù)售資金監(jiān)管影響，房企現(xiàn)金回款周期將被延長。“銀行在項(xiàng)目篩選及客戶資質(zhì)方面將設(shè)置更高的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，這將延緩房企銷售現(xiàn)金回款速度，進(jìn)而削弱開發(fā)商資金的流動(dòng)性。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。