2016年杭州賣(mài)地收入達(dá)1573.5億 創(chuàng)下歷史新高

12月26日杭州土地市場(chǎng)收官之戰(zhàn)，景芳三堡地塊成交前現(xiàn)場(chǎng)，及區(qū)位圖。

12月27日，今年的杭州土地市場(chǎng)收官之戰(zhàn)正式落幕，九區(qū)單日集中成交16宗土地，共吸金284.2億元，刷新歷史單日紀(jì)錄，其中僅主城區(qū)6宗地塊已攬金223億元。

至此，2016年度杭州市區(qū)(不含富陽(yáng)、大江東)全年土地出讓金達(dá)1573.5億元，一舉超越2013年全年土地出讓金額1327億元的紀(jì)錄，創(chuàng)下歷史新高。

值得關(guān)注的是，此次土拍盛況的另一面，是樓市多輪調(diào)控后效果明顯、杭州商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀。

樓市量?jī)r(jià)齊跌

土地市場(chǎng)卻延續(xù)熱度

自11月調(diào)控加碼后，年末的杭州樓市，溫度已在持續(xù)下降。據(jù)錢(qián)江晚報(bào)記者了解，近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目如華夏四季、時(shí)代奧城等均是低價(jià)開(kāi)盤(pán)。

此外，近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個(gè)大中城市價(jià)格變動(dòng)情況中，杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，也結(jié)束了連續(xù)19個(gè)月的上漲，首次出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá)到0.4%，為70個(gè)城市中當(dāng)月新建商品住宅跌幅之最。

在這樣的市場(chǎng)背景下，眾多急于補(bǔ)倉(cāng)的房企，卻讓昨天的杭州土地市場(chǎng)延續(xù)了之前的熱度。景芳三堡地塊不負(fù)眾望成為“大熱門(mén)”。該地塊西面緊挨地鐵4號(hào)線新塘路站，東面即運(yùn)河，北面靠近主干道艮山西路。其建設(shè)用地規(guī)劃文件中，提及“原則不得設(shè)置封閉式小區(qū)”，也是自今年初在中央文件出臺(tái)后，杭州首宗在規(guī)劃文件中明確這一要求的住宅用地。不管未來(lái)開(kāi)發(fā)商如何打造，都會(huì)成為一個(gè)具有代表性意義的樓盤(pán)，因此該地塊頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

在出讓會(huì)開(kāi)始以前，業(yè)內(nèi)就已傳出：“有大佬對(duì)該地塊的預(yù)案在4萬(wàn)元起。”而該地塊起價(jià)42.5億元已經(jīng)門(mén)檻不低，起拍樓面價(jià)達(dá)25236元/㎡。

經(jīng)過(guò)31輪混戰(zhàn)，當(dāng)金隅&中鐵聯(lián)合體以72.91億元擊退綠城，樓面價(jià)已達(dá)43288元/㎡，溢價(jià)率71.53%。繼綠城潮鳴地塊之后，一舉成為杭州有史以來(lái)第二宗樓面價(jià)突破4萬(wàn)元大關(guān)的地塊。

據(jù)了解，金隅今年已經(jīng)參與了多宗地塊，例如慶隆地塊，但都未有收獲，而其在杭州的項(xiàng)目均已進(jìn)入尾聲，因此補(bǔ)倉(cāng)意向強(qiáng)烈，加上國(guó)企背景，以及合作方中鐵的央企背景，底氣十足。

據(jù)金隅房產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理吳建新表示：“按照這個(gè)地價(jià)，將來(lái)三堡地塊要有合理利潤(rùn)的話，房?jī)r(jià)可能要達(dá)到8萬(wàn)。”目前該地塊周邊項(xiàng)目不少，包括中企艮山府、保利中央公館、德信大家·錢(qián)江府、綠城留香園。

同樣為了補(bǔ)倉(cāng)的還有世茂，據(jù)了解，世茂在今年也還沒(méi)拿過(guò)地。最終，以66.42億元總價(jià)拿下彭埠?jiǎn)卧貕K，樓面價(jià)已達(dá)36461元/㎡，也刷新了板塊新高。對(duì)此，世茂地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這價(jià)格確實(shí)偏高，但地塊體量大，可以去賭下一輪的樓市周期。”

上個(gè)月，越秀以60.1億元拿下體量約23.3萬(wàn)方艮北新城核心區(qū)東地塊后，昨天又以62.55億元拿下約24.4萬(wàn)平方米的艮山新城核心區(qū)西地塊，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，越秀此舉更多的是在于戰(zhàn)略性的補(bǔ)倉(cāng)考慮。兩宗地塊合并開(kāi)發(fā)，將會(huì)是周期較長(zhǎng)的巨無(wú)霸項(xiàng)目。

此外，綠城以接近底價(jià)撿漏留下磁帶廠地塊，最終成交價(jià)為11.735億元，樓面價(jià)26106元/㎡，溢價(jià)率僅0.26%，幾乎可忽略不計(jì)。業(yè)內(nèi)人士分析：“該地塊僅1.1的容積率，同時(shí)規(guī)劃條件中有限高32米的要求等，較為考驗(yàn)房企的開(kāi)發(fā)能力，門(mén)檻相對(duì)更高。”

溢價(jià)率高企

余杭區(qū)觸土地新政第一道門(mén)檻

相比主城區(qū)的大鱷房企云集，此次余杭區(qū)土地市場(chǎng)幾乎成了外來(lái)房企和眾多小房企的角逐之地。

首先出讓的北沙路與荷禹路交匯西北處地塊，位于臨平北板塊，報(bào)名房企僅中梁、萬(wàn)泰控股、朗詩(shī)、安徽置地這四家。

然而，戰(zhàn)局并不輕松，安徽置地與中梁、萬(wàn)泰、朗詩(shī)膠著56個(gè)回合后，才最終以總價(jià)10億元拿下該地塊，樓面價(jià)5113元/㎡，溢價(jià)98.85%。

其后，閑林街道賽陶地塊出讓?zhuān)?3家房企。位于閑林西路和閑興路交界處的該地塊，起價(jià)約2.3億元，起拍樓面價(jià)4004元/㎡。最終，金輝僅在8輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)5.07億元競(jìng)得，樓面價(jià)8809元/㎡，但溢價(jià)率逼近120%，達(dá)119.998%，已重塑了閑林地價(jià)標(biāo)桿。而金輝也成為繼鄭州綠都之后，第二個(gè)觸及9月26日土地新政“第一道門(mén)檻”的房企，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)100%(含)時(shí)，該地塊競(jìng)得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金；并已逼近“第二道門(mén)檻”，即當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)120%(含)時(shí)，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售。

一方面是余杭區(qū)拿地總價(jià)不高，門(mén)檻較低，另一方面，如臨平北板塊等郊區(qū)板塊，在今年的去庫(kù)存之戰(zhàn)打響后，庫(kù)存下降明顯，正迎來(lái)新一輪的市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)；而且，余杭區(qū)等板塊已成為主城區(qū)房?jī)r(jià)高企后外溢需求的利好板塊，因此余杭區(qū)的土地也被不少房企看好。

此外，蕭山區(qū)科技城推出的3宗地塊，均為商住混合用地，出讓面積平均接近300畝，3宗地塊均由傳化集團(tuán)拿下，總價(jià)38.5億元。

專(zhuān)家分析

一些地塊可能無(wú)法盈利

一位業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商人士分析：“從這次的出讓會(huì)結(jié)果看，熱度高主要在于兩方面原因，首先是對(duì)后市的樂(lè)觀，而這次的幾宗地塊體量都比較大，拿下后可以有機(jī)會(huì)去賭這個(gè)后市；另外，到了年底，沒(méi)有完成年度指標(biāo)的缺糧房企任務(wù)較重，這次主城區(qū)成功拿地的房企，實(shí)則多數(shù)是出于補(bǔ)倉(cāng)的考量，因此拿地代價(jià)也高。”

然而，對(duì)于昨天高企的地價(jià)，業(yè)內(nèi)不少專(zhuān)家表示不看好。

在提到景芳三堡地塊的時(shí)候，雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳(微博)表示：“這個(gè)價(jià)格其實(shí)有一定風(fēng)險(xiǎn)，與其隔運(yùn)河相對(duì)的艮山府項(xiàng)目就是較為經(jīng)典的例子，當(dāng)年高價(jià)拿地后多年開(kāi)不了盤(pán)，直到后來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售，而現(xiàn)在的成交均價(jià)也只有32000元/㎡左右。甚至遠(yuǎn)低于如今成交的地價(jià)。”

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示：“按照現(xiàn)在的價(jià)格體系，一些地塊或無(wú)法盈利甚至無(wú)法保本。多數(shù)拿地開(kāi)發(fā)商的理念是以時(shí)間換空間，賭市場(chǎng)未來(lái)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。