鄭州將出讓非城改地 業(yè)內(nèi)：低房價(jià)限定或產(chǎn)生低品質(zhì)樓盤

12月24日，鄭州市土地市場(chǎng)公布將于2017年1月22日掛牌出讓7宗地。其中，3宗地塊位于白沙，2宗地塊位于龍子湖，剩下的2宗位于“地王窩”北龍湖，也最為業(yè)界關(guān)注。據(jù)悉，這是鄭州密集“調(diào)控”以來，非城改用地的首次集中出讓，也是自從“土地熔斷機(jī)制”出臺(tái)之后，被限制的“北龍湖”首拍。有房企認(rèn)為這次北龍湖“地王窩”重現(xiàn)土拍市場(chǎng)，可謂久旱逢甘露，必遭哄搶；而另外的聲音則認(rèn)為這是鄭州首次“限地價(jià)、竟房價(jià)”，3.2萬元/平方米的限價(jià)對(duì)于企業(yè)來說，利潤空間不大，兩塊地的流拍可能性較大。

鄭州“首次”集中掛牌出讓非城改地

12月24日，記者從鄭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)中看到，鄭東新區(qū)以及白沙組團(tuán)的7宗住宅凈地，將于1月22日掛牌出讓，其中位于北龍湖的15號(hào)、16號(hào)兩宗地塊引起眾多房企的矚目。

據(jù)悉，“15號(hào)地塊”、“16號(hào)地塊”就是在9月14日被臨時(shí)取消掛牌的兩宗地塊。如今，在熔斷、限購、限貸政策下，這兩塊被“封殺”的土地重新招拍掛。

另外，1月22日的招拍掛，除了“地王窩”的15、16號(hào)地塊外，17、18號(hào)兩宗地塊屬于龍子湖，198、199、43號(hào)三宗地塊屬于白沙。

17號(hào)地塊位于博學(xué)路東、薛夏北街北，占地48.189畝，起始價(jià)44000萬元，熔斷地價(jià)位66000萬元，綜合房價(jià)最高限價(jià)15500元/平方米；

18號(hào)地塊位于七里河南路南，明理路東，占地157.228畝，起始價(jià)136000萬元，熔斷地價(jià)204000萬元，綜合房價(jià)最高限價(jià)15500元/平方米；

198號(hào)地塊位于錦繡路西、同舟路北，占地69.785畝，起始價(jià)36000萬元，熔斷地價(jià)54000萬元，綜合房價(jià)最高限價(jià)12000元/平方米；

199號(hào)地塊位于敬業(yè)路東、綠博大道北，占地46.691畝，起始價(jià)23000萬元，熔斷地價(jià)34500萬元，綜合房價(jià)最高限價(jià)12000元/平方米；

43號(hào)地塊位于白沙路南、勤工路東，占地57.417畝，起始價(jià)22800萬元，熔斷地價(jià)34200萬元，綜合房價(jià)最高限價(jià)12000元/平方米。

據(jù)鄭州市國土局公布的數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃掛牌出讓的非城改地都在鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。此次掛牌出讓，屬于新政后第一次出讓非城改地。如果遭到爭搶，則必定觸動(dòng)鄭州土拍史上第一次“限地價(jià)、竟房價(jià)”的熔斷機(jī)制。1月22日的土拍是否“觸犯熔斷”機(jī)制，誰將有運(yùn)氣將“地王窩”里的兩宗地塊收入囊中，讓我們拭目以待。

限價(jià)3.2萬元/平方米，讓“地王鄰居”很尷尬

在熔斷、認(rèn)房又認(rèn)貸下，此次“地王窩”里招拍掛的兩宗土地，卻與“地王”無緣?；卩嵵?ldquo;房九條”的熔斷機(jī)制，15、16號(hào)地塊未來的售價(jià)不得超過3.2萬元每平方米，這讓周圍高位站崗的地王鄰居們，情何以堪！

記者對(duì)比兩次的掛牌信息可以發(fā)現(xiàn)，15號(hào)地的起始價(jià)由原來的137700萬元，變成了現(xiàn)在的139000萬元，增加1300萬元；16號(hào)地的起始價(jià)由原來的145800萬元，變成了現(xiàn)在的147000萬元，增加1200萬元。

按照“熔斷”機(jī)制，15、16號(hào)兩宗地塊將采取“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”的方式競(jìng)拍。若土拍中出現(xiàn)熔斷，15號(hào)地熔斷地價(jià)20.85億元，折合單位地價(jià)2362.95萬元/畝，樓面價(jià)23629元/平方米；16號(hào)地熔斷地價(jià)22.05億元，折合地價(jià)單價(jià)為2360.07萬元/畝，樓面價(jià)23601元/平方米。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這兩宗地的房子最高售價(jià)不得超過32000元/㎡。

記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，之前融創(chuàng)和金茂分別以樓面價(jià)36360元/㎡和36915.27元/㎡拿下隔壁的13、14號(hào)地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)兩地塊建好后的房子至少賣到45000元/㎡才不至于虧本。而這次15、16號(hào)地的最高32000元/㎡的限價(jià)則讓之前北龍湖的“地王”房企感到很尷尬。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：低房價(jià)限定或?qū)е碌推焚|(zhì)樓盤產(chǎn)生

“之前所說的6000畝供地，雖然說對(duì)于整個(gè)鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)來說，解了‘缺地之渴’，但是對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說仍無異于杯水車薪。”鄭州本地某知名房企一名負(fù)責(zé)拿地的副總稱，因?yàn)檫@6000多畝地中大部分土地都是城改用地，由于歷史的原因，城改用地一般都會(huì)由“提前進(jìn)場(chǎng)”的房企得到，外圍房企幾乎不能染指，因此這“6000畝”中的非城改地成為大多數(shù)房企關(guān)注的焦點(diǎn)，而這次北龍湖推出的兩塊地正是這輪供地的首頓大餐。

該副總認(rèn)為，這次最高房價(jià)限定為3.2萬元/㎡以內(nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年開盤的附近“地王”樓盤。這么低的房價(jià)限定帶來兩方面影響：一是之前附近高價(jià)拿地的房企成了“高位站崗”，日子會(huì)非常難過；二是若有人愿意拿地開發(fā)，很有可能以降低產(chǎn)品質(zhì)量來爭取利潤，因?yàn)樵诜績r(jià)和地價(jià)被限定后，建房成本則變成了一個(gè)變量，很有可能以偷工減料、降低景觀標(biāo)準(zhǔn)等來實(shí)現(xiàn)利潤。

另一家房企某高層人員在接受記者采訪時(shí)表示，“要想在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立品牌，在北龍湖必有一戰(zhàn)，它就像是一種圖騰，在北龍湖跑馬圈地是很多房企所追求的。”他說，即使掙錢不多，但為了企業(yè)品牌形象，也會(huì)有不少房企爭相搶購這兩塊地，“況且現(xiàn)在的情況是，大家都缺地，只要有了‘面包’，一切都好辦”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。