專家：重新定位房地產(chǎn)市場促經(jīng)濟(jì)由虛轉(zhuǎn)實

房地產(chǎn)市場回歸基本居住功能，意味著2017年我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折：政府通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴(yán)格的界定。這種清楚嚴(yán)格的界定會有一個過程，但這是我國房地產(chǎn)市場撥亂反正的根本之策。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議公告中的新提法不少，亮點在三方面。其一，重新定位我國房地產(chǎn)市場，并要求住房市場回歸到基本居住功能，而不是成為投機炒作賺錢的工具，并要求在此原則上建立起房地產(chǎn)市場長效機制。其二，強調(diào)把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫。其三，讓經(jīng)濟(jì)“由虛轉(zhuǎn)實”，讓實體經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)增長泉源。

其實，這三個問題的核心，歸結(jié)到一點，就是如何讓“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不僅是我國金融市場風(fēng)險的根源，也讓房地產(chǎn)市場成了一個由投機炒作為主導(dǎo)的市場，并使房地產(chǎn)市場離居住功能越來越遠(yuǎn)，致使中國經(jīng)濟(jì)“由實轉(zhuǎn)虛”。所以，只要“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)得到調(diào)整及轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場就能真正回歸居住功能，中國經(jīng)濟(jì)就能真正走向持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展之路。

在2016年全球經(jīng)濟(jì)的驚濤駭浪中，中國經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)運行，金融市場也較為穩(wěn)定，物價水平開始在上升，生產(chǎn)品價格指數(shù)或PPI在經(jīng)過了多年負(fù)增長后轉(zhuǎn)為正增長，第四季度后，各項經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)開始向好，這些都為2017年中國經(jīng)濟(jì)增長奠定了基礎(chǔ)。與此同時，從已公布的數(shù)據(jù)來看，2016年我國商品房銷售面積及銷售總額都創(chuàng)了歷史最高水平。從2011年開始，我國商品住房銷售面積每年都保持在10億平方米以上，到2015年達(dá)到近12.8億平方米，而2016年1月至11月商品房銷售面積就已達(dá)13.6億平方米，全年必定超過15億平方米。全國商品房銷售總額：2011年是5.8萬億，2015年8.7萬億，2016年1至11月已達(dá)10.2萬億，估計全年將超過11萬億，同比增長37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。

房地產(chǎn)業(yè)不僅對2016年GDP增長貢獻(xiàn)最大，也帶動了相關(guān)上下游的產(chǎn)業(yè)增長。煤炭價格上漲、鋼鐵業(yè)走出多年困境、國內(nèi)大宗商品價格上行等都與房地產(chǎn)市場的繁榮有關(guān)。但2016年房地產(chǎn)繁榮是由房價上漲所推動。比如，全國住宅銷售總額增長高于住房銷售面積增長15%以上。2016年上半年一線城市及部分熱點二線城市的房價上漲，更只能用“瘋狂”兩字來概括。到了12月，一些城市的房價上漲趨勢還在繼續(xù)。這又給2017年及未來的中國經(jīng)濟(jì)增長留下了巨大隱患。

有業(yè)內(nèi)專家表示，“在市場進(jìn)入下行周期之時，往往是強化制度建設(shè)的好時機，因為面臨的障礙相對較少。”房地產(chǎn)市場要回到基本居住功能，意味著2017年我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。因為要讓住房市場回歸到基本的居住功能，政府就得通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴(yán)格的界定。這種清楚嚴(yán)格的界定會有一個過程，但這是我國房地產(chǎn)市場撥亂反正的根本之策，將促使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)翻天覆地的變化。

這些年來我國住房市場的根本問題，就是沒有嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費屬性，房地產(chǎn)調(diào)控政策總是落在限制居民購房的各種行政方式上，結(jié)果是居民及企業(yè)千方百計突破這些限制，這又在客觀上使得房價漲得更快。把住房看作投機炒作的賺錢工具，必然會讓房地產(chǎn)市場走向功能扭曲、混亂之路。這也是當(dāng)前我國許多經(jīng)濟(jì)及社會問題的根源所在。

現(xiàn)在的問題是，“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型？大家都看到了，2016年的9·30調(diào)控政策出臺之后，盡管一、二線熱點城市的房價仍然頂在天花板上，但銷售量都出現(xiàn)了急降之勢。如果這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)一年以上至2017年底（實際上住房回歸到居住功能會成為未來中國房地產(chǎn)市場長期政策），那么2017年住房銷售量至少會下降50%以上。在這種情況下，即使作為一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，住房銷售量急劇下降而房價不跌（可能有些城市房價有下跌，但降幅甚?。?，也會對總體經(jīng)濟(jì)增長造成巨大壓力。同時，住房銷售量急劇下降很快就會波及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)。這些行業(yè)及產(chǎn)業(yè)或又將出現(xiàn)新一輪產(chǎn)量過剩。更為嚴(yán)重的情況是，如果全國住房銷售量急劇下降而導(dǎo)致房價下跌，還可能引爆銀行體系及金融市場的風(fēng)險。所以，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房地產(chǎn)市場大起大落。

顯然，促使“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，沒有短期陣痛是不可能的。要用嚴(yán)格的稅收政策及信貸政策清楚界定住房的投機與消費，就得嚴(yán)格限制住房投機炒作，否則，僅用增加住房供應(yīng)、發(fā)展住房租賃市場、整頓市場秩序、要地方政府承擔(dān)主體責(zé)任等這些非經(jīng)濟(jì)杠桿的工具是無法達(dá)其目標(biāo)的。深度解剖一下，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，其實就是少數(shù)人的利益向絕大多數(shù)人的利益轉(zhuǎn)移，因此，要達(dá)其目標(biāo)一定會受到來自各方的阻礙。再清楚不過，通過有效制度安排驅(qū)除或限制住房的投機炒作，讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出并降低金融市場風(fēng)險、讓地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)降低、讓民營經(jīng)濟(jì)有意愿增加投資、讓中國經(jīng)濟(jì)“由虛轉(zhuǎn)實”等等，無不是重大的利益關(guān)系調(diào)整。換句話說，房地產(chǎn)市場要回歸基本居住本性，我們還要跨越過好幾座大山。

能否突破這些阻力，跨越這幾座大山，推進(jìn)當(dāng)前住房市場政策及制度的重大改革，從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局，既是一次重大考驗，也是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重大機會。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。