濟(jì)南本市戶籍限購2套住房 買地違規(guī)兩年內(nèi)禁入

經(jīng)過“爆發(fā)”式上漲的濟(jì)南樓市，在2016年臨近尾聲之際，突然加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度。

12月26日19時(shí)許，濟(jì)南市人民政府辦公廳下發(fā)進(jìn)一步加大調(diào)控力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，濟(jì)南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，并且需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》還記者注意到，相比購房資格及限購，在土地供應(yīng)及成交方面，濟(jì)南市要求競買人所有競買土地資金全部為自有資金。

同時(shí)，濟(jì)南市政府明確，實(shí)施土地競買資金審查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在該市參與土地競買。

房地產(chǎn)專家張百忍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似的政策上海也有出臺(tái)，但該項(xiàng)政策的實(shí)施，關(guān)鍵在于如何監(jiān)管。

本地戶籍限購兩套住房

一周之前（12月19日），國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)月濟(jì)南環(huán)比上漲1.1%，根據(jù)往期數(shù)據(jù)，濟(jì)南的新房價(jià)格已連漲16個(gè)月。

一位房產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2016年初濟(jì)南東部房價(jià)6000元/平方米的樓盤，經(jīng)過“爆發(fā)”式上漲，帶“火”了整個(gè)濟(jì)南房地產(chǎn)市場，原本單價(jià)在5000元~6000元/平方米的濟(jì)南西部高鐵站片區(qū)，房價(jià)已有過萬元的勢頭。

針對濟(jì)南的房價(jià)，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗分析說，“今天房價(jià)的非理性增長，實(shí)際是在透支未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”

“瘋狂”的漲勢，也引起了監(jiān)管部門注意。11月11日，銀監(jiān)會(huì)向包括濟(jì)南在內(nèi)的16個(gè)房價(jià)上漲過快城市的銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》。

記者注意到，銀監(jiān)會(huì)要求檢查16個(gè)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)截至2016年9月末與房地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)情況，并要求地方銀監(jiān)局于12月5日前將專項(xiàng)檢查報(bào)告上報(bào)。

實(shí)際上，之前的9月28日，濟(jì)南樓市調(diào)控的靴子已經(jīng)落地，濟(jì)南市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，一共8條。只是專門針對投資炒房的限購限貸政策未有涉及。該《通知》要求強(qiáng)化商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為。

此后的10月2日，濟(jì)南市政府出臺(tái)政策，要求購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。

顯然，隨著房價(jià)的繼續(xù)上漲，濟(jì)南市政府的調(diào)控也在加碼。12月26日的《通知》中明確，濟(jì)南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

買地違規(guī)兩年內(nèi)禁入

相比購房者對限購的關(guān)注，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地競買方面的限制，可能成為開發(fā)難以繞開的門檻。

在最新的調(diào)控通知中，濟(jì)南市政府首先明確：強(qiáng)化競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源管控，將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價(jià)款等）全部為自有資金。

對此，張百忍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似的政策，并非濟(jì)南首創(chuàng)，之前上海的房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)過，這將自身資金能力不足的企業(yè)劃到了競買圈子之外。

不過，張百忍同時(shí)表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的有效監(jiān)管，才更為關(guān)鍵。

值得注意的是，濟(jì)南市政府在通知稱，濟(jì)南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟(jì)南分行營管部等部門組成土地競買資金聯(lián)合審查小組，實(shí)施土地競買資金審查監(jiān)管。

在懲治上，通知稱：發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，2年內(nèi)不得在該市參與土地競買。

6月底，帝華地產(chǎn)在濟(jì)南市唐冶片區(qū)土地拍賣大戰(zhàn)中，豪擲40多億元一舉拿下五宗土地，其中最貴的一塊居住用地樓面地價(jià)突破了7000元/平方米，比當(dāng)時(shí)的房價(jià)還高。

按照相關(guān)規(guī)定，帝華地產(chǎn)應(yīng)該在8月13日支付首期土地出讓金35億余元。然而，該房企并沒有按時(shí)全額付款，但濟(jì)南東部房價(jià)卻因此被徹底“引爆”。

11月16日，帝華地產(chǎn)因未能按照約定繳納土地出讓價(jià)款，被解除土地出讓合同，2.25億元的競買保證金也予以沒收。

一位駐濟(jì)開發(fā)商負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，帝華的違規(guī)，不得不讓政府在土地競買上有所考量，即便沒收了保證金，但房價(jià)已然漲上來了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。