熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅有望收窄

今年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一片火熱跡象。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，賣地收入千億以上的城市達(dá)7個(gè)，刷新歷史紀(jì)錄。但分析人士認(rèn)為，明年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供地力度有望加大，地價(jià)漲幅有望收窄。

房企出手闊綽

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢7城市賣地超過(guò)千億，11個(gè)城市賣地金額同比上漲超過(guò)100%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國(guó)賣地最多的50個(gè)城市看，合計(jì)土地出讓金達(dá)2.452萬(wàn)億，同比上漲35%。不過(guò)，成交面積沒(méi)有上漲，50個(gè)城市合計(jì)成交11.22億平米，少于去年同期的11.922億平米。

易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市土地成交幅數(shù)從365降至214，但溢價(jià)率從36%升至76%。

業(yè)內(nèi)專家表示，今年樓市銷售額創(chuàng)歷史天量，房企在土地拍賣中資金充裕。由于土地稀缺和房企自身戰(zhàn)略發(fā)展等原因，熱點(diǎn)城市土地價(jià)格不斷攀升。房企不斷在土拍市場(chǎng)創(chuàng)出新紀(jì)錄，多地土拍刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。因此，部分城市的賣地金額也創(chuàng)出了歷史新高。

一抓二緊三補(bǔ)充

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年供地力度會(huì)加大，尤其是加大普通住宅的供地，成為一二線城市需要積極去做的內(nèi)容，預(yù)計(jì)土地交易價(jià)格會(huì)有所上升，但上升幅度預(yù)計(jì)弱于2016年。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授趙波表示，長(zhǎng)期來(lái)看，人口仍然是在向大城市流入，但大城市的土地面積是有限的。北上廣深一線城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。根據(jù)這點(diǎn)，預(yù)期明年一線城市和部分二線城市的供地會(huì)有所增長(zhǎng)，地價(jià)增速會(huì)放緩。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，盡管主要城市目前出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓需求，同時(shí)一再出臺(tái)嚴(yán)苛的競(jìng)地規(guī)則，但從一二三線代表城市的庫(kù)存去化周期來(lái)看，一線去化周期是13個(gè)月，二線是10個(gè)月，一線二線去化周期仍居于偏緊區(qū)間，三線則是18個(gè)月，面臨庫(kù)存壓力，傳導(dǎo)至土地端則開(kāi)發(fā)商將仍然面臨補(bǔ)庫(kù)存的需求。因此，整體看將繼續(xù)呈現(xiàn)“熱度不變、區(qū)域分化、溢價(jià)降低”的局面。

一二線城市可能仍無(wú)法阻擋房企的拿地?zé)崆?。考慮到2017年調(diào)控政策可能對(duì)房企資金端的影響，在資金面受壓的情況下，部分城市的土地溢價(jià)可能會(huì)有所降低，參與拍地的主要是逆周期調(diào)節(jié)做得好，資金充裕的企業(yè)。

從土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制角度看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)將圍繞三條線走，即“一抓二緊三補(bǔ)充”。“抓”主要體現(xiàn)抓供應(yīng)和促結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其是今年出臺(tái)限購(gòu)政策的城市更是如此。“緊”主要是對(duì)一些拿地資金不規(guī)范的房企，適當(dāng)提高購(gòu)地門(mén)檻，同時(shí)對(duì)于一些閑置用地過(guò)多的城市，采取收緊的態(tài)度。“補(bǔ)充”主要體現(xiàn)在對(duì)于一些2017年重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，類似自持或租賃型公寓項(xiàng)目采取更多的政策配套和資金配套等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。